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  月幫助201720人

  一、如何確定房屋管理機關的轉移登記審查標準問題。 　　本案原告堅持認為被告在轉移登記審查時對如皋市紡織廠破產清算組與第三人的買賣行為未能審查，因清算組未按規定拍賣，侵犯其優先購買權，故登記行為不合法。 　　從行政行為的屬性看，房屋登記行為是一種行政確認行為，房屋登記管理機關對當事人申請登記的資料負有審查的義務，而且是形式審查的義務。一是相關的法律法規沒有明確規定房產登記機關需要對申請材料做實質審查，而基本都規定的是對申請登記材料的齊全、完備作審查。建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第十七條規定：“因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥等原因申請轉移登記，權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。”可見，房產登記機關只是做形式審查，即只要材料齊全，形式上沒有瑕疵，即可辦理轉移登記，并沒有規定房產登記機關應作實質審查。二是房屋登記行為只是對申請人現有房產權屬狀態的認可和證明，是一種公示行為，面不是對相對人和第三人之間的特定權利的確權或裁決，其本身并不直接使申請人獲得權利。三是房屋登記所確認的權利只是推定權利，并未真正剝奪權利人反駁的機會。 　　當然，房屋登記管理機關的這種形式審查并非一般意義上的程序審查，它要求登記機關必須對申請人提交的文件材料按照法律法規的規定一一對照，審查是否齊全，審查每份證明材料是否符合法定形式，審查其內容是否符合法律要素的要求，只有符合這此條件，才能予以登記。 　　二、優先購買權的救濟途徑問題 　　房屋優先購買權，是指房屋承租人或房屋共有人在同等條件下對房屋所享有的優先購買的權利。從其權利屬性看，優先購買權是屬于物權的范疇，具有法定性。 　　要確定優先購買權的救濟途徑，首先要看侵犯優先購買權的行為的性質，如果是行政行為侵犯優先購買權，則可對該行政行為提起行政訴訟；如果是民事行為侵犯優先購買權，則可對該民事行為提起民事訴訟。本案中，原告認為如皋市紡織廠破產清算組轉讓資產的行為侵犯其優先購買權，因該行為不是行政行為，故不能對此提起行政訴訟。 　　三、關于房屋登記行為是否涉及公平競爭權的問題。 　　公平競爭權是市場主體的一項基本權利，從世界各國的立法例來看，越來越多的國家強調了對不正當競爭行為的司法和行政的雙重規制，我國的《反不正當競爭法》第3條和第20條分別從行政調整和民事調整兩個方面共同對特定的不正當競爭行為進行著控制。 　　按照來源及法律屬性，不正當競爭行為可分為民事性不正當競爭行為和行政性不正當競爭行為。就行政性的不正當競爭行為而言，根據其動態可劃分為行政機關以自己的積極不正當競爭行為損害其他經營者公平競爭權的主動行為和行政機關未能依法履行對他人的不正當競爭行為進行查處法定職責的消極行為。本案原告所訴行政行為是被告的房屋登記行為，該行為發生在原房屋所有權人出售房屋之后。一方面，被告并未實施限制原告參與同等競爭資格的行為，另一方面，被告對房屋所有權人出售行為是否侵犯他人的優先購買權并無查處的法定職責，故原告認為被告登記行為侵犯其公平競爭權的理由不能成立。 原問題：《房屋確權糾紛咨詢》

  回復于 2022-12-08 02:16:58