律師回復(fù)

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  月幫助201720人

  就您提問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題：房屋因不可抗力滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體，首先要看合同約定。合同可約定自交付時(shí)起發(fā)生轉(zhuǎn)移，亦可約定約定自所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之日發(fā)生轉(zhuǎn)移（可參見(jiàn)一線城市的存量房屋交易合同）。如無(wú)合同約定，應(yīng)當(dāng)適用所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的規(guī)定。就您提問(wèn)的第二個(gè)問(wèn)題：我個(gè)人的看法是，房屋買賣登記生效主義系物權(quán)法定原則的體現(xiàn)，說(shuō)明的是房屋所有權(quán)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果需以房屋管理部門登記發(fā)證為準(zhǔn)；體現(xiàn)在合同中是出賣人應(yīng)當(dāng)履行“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”之義務(wù)，現(xiàn)雖無(wú)法律規(guī)定，但我并不認(rèn)為該等義務(wù)是合同中的附隨義務(wù)，而應(yīng)當(dāng)是合同中出賣人需要履行的主要、核心義務(wù)。理由是，1、合同法中的附隨義務(wù)，如催告、協(xié)助等，通常未必在合同正文中有明確約定；2、房屋買賣合同中針對(duì)出賣人義務(wù)而言，應(yīng)當(dāng)是交房、收款、過(guò)戶。這三大義務(wù)從合同履行的重要性上也不應(yīng)歸于附隨義務(wù)。3、實(shí)踐中，出賣人配合買受人辦理貸款、戶口遷出等工作，該類工作往往才被歸類為附隨義務(wù)。再談合同效力問(wèn)題，簽訂房屋買賣合同時(shí)，只要當(dāng)事人雙方具有締約能力、意思表示一致、真實(shí)，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)（如小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)適房、兩限房等可能導(dǎo)致違反交易政策的房屋買賣），合同亦未另行約定生效時(shí)間或條件時(shí)，合同簽訂即應(yīng)生效。我認(rèn)為，在第二個(gè)問(wèn)題中您講到的：物權(quán)變動(dòng)的效力（房屋過(guò)戶）與買賣合同生效（合同簽署）是兩個(gè)不同性質(zhì)的行為，兩者并不互為因果。 準(zhǔn)確地說(shuō)，登記是出賣人應(yīng)當(dāng)履行的主要合同義務(wù)，出賣人不履行登記義務(wù)的，買受人可依照生效合同的約定要求出賣人履行該義務(wù)。 原問(wèn)題：《關(guān)于房屋買賣合同問(wèn)題》

  回復(fù)于 2022-05-24 07:32:13