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  【核心提示】 2007年6月12日，醞釀已久的 《進一步規范城中村改造的若干規定》（鄭政文〔2007〕103號）（以下簡稱103號文），終于在鄭州房地產界的翹首企盼中出臺了，其中首次制定了城中村改造的安置開發比，首次將“招、拍、掛”拿地機制引入城中村改造中來，全面叫停“小產權房”建設，明確了新的拆遷安置、賠付標準，更是創造性地將城中村改造和廉租房建設聯系在一起，一系列極具操作性和可行性的政策頗有新意，被稱為“解決了拿地、拆遷、賠償等難題”的多贏模式。城中村改造是一道難題。新規的出臺無疑為破解這道難題提供了一條“求解之路”。 求解一 安置開發比明確為1∶2 【103號文第5條規定：城中村改造的安置開發比為1∶2。安置開發比是指安置房的建筑面積與配套開發商品房的建筑面積之比。】 以往的城中村改造，往往是一家開發商對一個村莊進行整體改造，開發過程中并不清楚所用來開發的配套商品房實際應為多少，新政策以安置房確定配套商品房大小的做法尚屬首次提及。 河南財經學院工程管理系教授劉社認為，根據現有的拆遷總面積來確定安置面積，通過安置面積的大小可以計算出相應配套商品房的大小，城中村改造限定安置開發比是103號文中最具新意的革新，這表明了開發商拿到城中村改造權后不能像以前那樣可以隨意進行開發了，使城中村改造更加規范和有序了。 103號文中還規定，安置開發比以外的土地將會被納入市人民政府統一收購儲備，進入土地市場銷售。劉社認為，城中村改造盤活了市區存量土地，將使一些開發商獲得更多在市區拿地的機會。 河南省社會科學院副院長劉道興告訴記者，城中村改造限定了安置開發比例，這說明了政府在城中村改造中的干預力度加大了，這是因為鄭州市區的土地越來越稀缺，土地價值也隨之逐年走高，政府盤活了更多的存量土地，獲得更多的土地收益，對開發商和政府而言是一件“雙贏”的事。 求解二 戶型遵循“90、70新政” 【103號文第13條、15條規定：市規劃部門應會同相關部門依據城市總體規劃、土地利用總體規劃和分區規劃編制城中村改造總體規劃，作為指導全市城中村改造的依據。總體規劃的主要內容包括城中村改造開發模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議。】 將城中村改造總體規劃和城市發展規劃相統一，城中村改造總體規劃按照城市總體規劃來制定，將會對全市城中村改造起到統籌和布局的作用。 自去年6月1日“國六條”頒布以來，新開發商品房必須遵循90平方米以內中小戶型占70%的政策，但這一政策并未在城中村改造中嚴格執行，原因就是沒有相應的政策加以限制。 103號文第16條明確規定：城中村改造的配套開發商品房，應嚴格按照《國務院辦公廳轉發建設部關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國辦發〔2006〕37號）套型面積控制比例的規定執行。 劉社認為，103號文中明確了城中村改造的配套商品房同樣要依據國家宏觀調控政策行事，維護了國家政策的嚴肅性。 求解三 優先進行安置房建設 【103號文第36條明確規定：城中村改造應優先進行安置房的建設，自行改造的村（組），安置房及基礎設施的建設不得晚于第二期建設計劃，第一期建設的商品房銷售款應優先用于安置房的建設。房地產開發企業參與改造的，原則上應將安置房及基礎設施的建設安排在第一期建設計劃內；確需對安置房分期建設的，應該在前兩期建設計劃內全部建成，第一期建設的安置房不得少于安置房總面積的60%，其商品房銷售款及按揭抵押款應優先用于第二期安置房的建設。】 依照以往城中村改造的經驗，開發商往往會先進行商品房的建設，以便于盡快回籠資金，最大限度地降低改造風險，而103號文的出臺，對開發商進行城中村改造提出了更高的要求，使村民的利益得到了進一步的保障。 劉道興認為，這一條是政府對開發商下達的死任務，制度的可操作性很強，切實保證了村民的利益，使村民能盡快住進新的家園得到了保障，同時，令開發商更明確了建造安置房和商品房兩者的關系，對開發商整體實力的要求增高了。 求解四 “拆遷、補償、安置”三層是紅線 【103號文第28條規定：原村民合法宅基地上住宅的拆遷補償、安置以建筑面積為依據。被拆遷人選擇貨幣補償的，補償金額根據被拆遷房屋的面積、區位、用途等因素確定。原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按市場評估價給予補償。被拆遷人選擇產權調換的，原則上以三層以下（含三層）的合法建筑，按拆一平方米還一平方米的標準給予安置。】 2004年4月制定的《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》中規定，城中村農民住宅拆遷補償、安置以基準建筑面積（每戶228平方米）為依據。與此不同的是，103號文采取了更為靈活和科學的方式，既保障了村民的合法權利又明確了哪些被拆遷房屋才具有合法的地位。 劉社認為，根據不同城中村的區位及村民房屋的實際面積和用途來確定賠付標準，較原來全市統一的基準建筑面積的賠付標準，這種新的拆遷安置、補償制度更為科學。同時，從字面上看，三層以下（含三層）才被認定為合法建筑，而三層以上是否就可以認定為非法建筑不予補償呢？三層以上的房子該怎么對待，103號文并沒有具體的約定。 求解五 “小產權房”將被全面叫停 【103號文第22條規定：凡未轉化國有的城中村土地，有關部門不得為其辦理規劃、建設手續，并不得轉讓、出租、抵押；未經批準私自進行開發改造的，按違法用地查處。】 在集體土地上開發的“小產權房”已經在鄭州市場上活躍很多年了，但一直沒有明確的政策加以限制，隨著建設部對“小產權房”有了明確的界定后，上到中央，下到地方都在緊鑼密鼓地制定解決“小產權房”問題，103號文的及時出臺，做出了相應的限定。劉道興認為，財產的合法性應該有一個歷史的過程，否則將會引起社會的混亂。 求解六 首次引入“招、拍、掛”機制 【103號文第21條規定：安置房和規定安置開發比以內的配套開發商品房用地按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。規定安置開發比以外的土地，納入市人民政府統一收購儲備，收益由市、區兩級人民政府分成，比例由市人民政府另行規定。】 近年來，由于城中村土地仍然采取協議出讓的形式，弊端非常明顯，103號文創造性地將“招、拍、掛”機制引入城中村改造中來，使得城中村改造更加陽光，更加透明了。劉道興認為，政府建立了一種市場經濟下的陽光操作機制，對城中村改造依據“公平、公正、公開”的原則，進一步防止腐敗和暗箱操作。 求解七 城中村改造聯姻廉租房 【103號文第41條明確規定：規定安置開發比以內的配套開發商品房所需用土地的土地使用權出讓金，除國家、省規定應上繳財政的部分外，另提取5%廉租住房建設基金。】 劉道興認為，城中村改造和廉租房建設這兩個看似不相關的事情，卻因為103號文的出臺而聯姻了，制度創新最大的受益者是那些迫切需要住房的中低收入市民，雖然這僅僅是一種新鮮的嘗試，力度還不夠明顯，但至少我們可以看出政府為保障中低收入階層的良苦用心。 原問題：《《進一步規范城中村改造的若干規定》(鄭政文〔2007〕103號)的原文》

  回復于 2022-11-15 17:29:02