律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  借款時(shí)簽訂的房屋買賣合同有效嗎律師：“流質(zhì)條款”違法導(dǎo)致合同無(wú)效他將8萬(wàn)元錢借給她，她以住房作擔(dān)保。可這擔(dān)保的方式有點(diǎn)特別：出借人要求借款人與自己簽訂房屋買賣合同，確保對(duì)方無(wú)力償還時(shí)，以房抵債。近日，法院認(rèn)定這份房屋買賣合同無(wú)效，他的債權(quán)因此未能實(shí)現(xiàn)。案情回顧 她借我錢，我“買”她房2013年7月，肇源縣李桂云的女兒考上了重點(diǎn)大學(xué)。正當(dāng)全家人為此高興之際，她的丈夫被查出患上了尿毒癥。悲喜交加中，讓李桂云犯愁的是錢。經(jīng)人介紹，李桂云認(rèn)識(shí)了本縣做生意的張?jiān)！堅(jiān)Ｍ饨杞o李桂云8萬(wàn)元錢，一年后連本帶息還11.84萬(wàn)元。李桂云用自己惟一的住房作擔(dān)保，但這種擔(dān)保的方式是簽訂房屋買賣合同。當(dāng)年8月25日，兩人簽訂了房屋買賣合同。張?jiān)：炗喎课葙I賣合同的目的，一是防止李桂云還不上欠款時(shí)，自己能順利得到這套房子，這樣就沒(méi)有任何損失了;二是同時(shí)可以多賺一筆，因?yàn)樗麄兗s定的利息很高，如果約定利息過(guò)高的話，法院是不支持的。房屋買賣合同是這樣約定的，李桂云自愿將位于肇源鎮(zhèn)的一套樓房賣給張?jiān)＃瑑r(jià)格為11.84萬(wàn)元;該房屋由李桂云居住一年(2013年8月25日至2014年8月24日止)，期滿后李桂云可按原價(jià)格回購(gòu)。簽完合同后，張?jiān)?萬(wàn)元錢轉(zhuǎn)到李桂云的銀行卡中。一年過(guò)去，李桂云沒(méi)能還上錢。于是，2014年8月24日，張?jiān)Ｅc李桂云又簽訂一份房屋買賣合同，約定李桂云自愿將上述房屋賣給張?jiān)＃瑑r(jià)格為13.6萬(wàn)元;該房屋由李桂云居住一年(2014年8月25日至2015年8月24日止)，期滿李桂云將該房屋騰出。雙方兩次簽訂房屋買賣合同的過(guò)程中，張?jiān)＞磳?shí)際向李桂云支付購(gòu)房款，而是用借款抵頂購(gòu)房款。直到2016年2月，李桂云仍然沒(méi)有還上一分錢欠款，還拒絕騰出房子。張?jiān)⑺鹪V至法院，要求李桂云履行合同義務(wù)，即騰出房屋，并辦理過(guò)戶手續(xù)。法院判決 這樣的房屋買賣合同無(wú)效庭審中，張?jiān)ＵJ(rèn)為，李桂云系完全民事行為能力人，自愿將房屋出售給自己，雙方簽訂的房屋買賣合同，意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，應(yīng)受法律保護(hù)。李桂云辯稱，雖然張?jiān)Ｅc自己簽訂了名義上的房屋買賣合同，但從合同內(nèi)容、交易習(xí)慣、約定借款與同類房屋價(jià)款相比較來(lái)看，并不是真實(shí)的房屋買賣，而是借款擔(dān)保。法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是雙方簽訂的房屋買賣合同是否名為房屋買賣、實(shí)為借款擔(dān)保。對(duì)此進(jìn)行判斷，應(yīng)在房屋買賣合同的外觀下探求合同雙方的真實(shí)意思表示，并根據(jù)真實(shí)意思表示來(lái)進(jìn)行認(rèn)定。雙方當(dāng)事人先后簽訂了兩份房屋買賣合同，其中2013年8月25日簽訂的第一份房屋買賣合同，有允許李桂云“按原價(jià)格回購(gòu)”的條款，應(yīng)認(rèn)定為借款擔(dān)保合同;2014年8月24日簽訂的第二份房屋買賣合同中，雖未約定回購(gòu)條款，但雙方按照借款本金及兩年利息之和確定房屋價(jià)款;在房屋具備交付條件的情況下，張?jiān)Ｈ栽试S李桂云在該房屋中居住一年;李桂云并未實(shí)際收到購(gòu)房款，張?jiān)Ｏ狄越杩畋窘鸺袄⒊涞仲?gòu)房款，故上述行為明顯不符合房屋買賣的一般交易習(xí)慣，雙方當(dāng)事人簽訂第二份房屋買賣合同的本意仍是擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)認(rèn)定系名為房屋買賣、實(shí)為借款擔(dān)保合同。鑒于張?jiān)Ｅc李桂云2014年8月24日簽訂的房屋買賣合同實(shí)質(zhì)是變相約定轉(zhuǎn)移抵押物所有權(quán)，法院認(rèn)定此合同無(wú)效。法院據(jù)此駁回了張?jiān)５脑V訟請(qǐng)求。律師說(shuō)法 “流質(zhì)條款”違法導(dǎo)致合同無(wú)效現(xiàn)實(shí)生活中，采取手段擔(dān)保債權(quán)的并非張?jiān)Ｒ粋€(gè)人。那么，怎么做才能合理合法，讓自己的利益得到保障，順利實(shí)現(xiàn)債權(quán)呢?記者請(qǐng)黑龍江鴻大律師事務(wù)所的王喜文律師解析一下與本案有關(guān)的法律知識(shí)。出借人在提供借款時(shí)，往往由于法院支持的利率為銀行同期貸款利率的四倍(本案發(fā)生時(shí)，法院支持最高利率為銀行同期貸款利率四倍，現(xiàn)調(diào)整為法院支持最高年利率為24%)，導(dǎo)致一些出借人使用其他手段，達(dá)到更高利息的目的。本案例中的出借人，就是通過(guò)簽訂房屋買賣的方式，來(lái)獲得更高的“利益”。我國(guó)相關(guān)法律為保護(hù)債務(wù)人的合法利益，避免不應(yīng)有的損失發(fā)生，在《物權(quán)法》第186條規(guī)定了“流質(zhì)條款”，內(nèi)容為抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。所以，本案例中房屋買賣合同違反了法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。雖然法律有此規(guī)定，但是這并不意味著債權(quán)人的利益無(wú)法得到保障。在這種情況下，借貸合同依然有效，只不過(guò)是實(shí)現(xiàn)債權(quán)的過(guò)程有些周折。為了避免出現(xiàn)這些麻煩，借款時(shí)，借貸雙方可以到房屋管理部門將房屋設(shè)定抵押，抵押權(quán)設(shè)定后是具有優(yōu)先受償權(quán)的。如果債務(wù)人在借款期限屆滿后，未能償還借款，債權(quán)人有權(quán)通過(guò)訴訟途徑依法將抵押房屋進(jìn)行拍賣、變賣等方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。 原問(wèn)題：《簽訂房屋買賣合同，違規(guī)但并不違法，這種合同法院會(huì)怎樣處理》

  回復(fù)于 2022-05-22 11:58:18