律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  [p=null, 2, left][size=3]我們作為羅~~~的委托代理人，現(xiàn)就羅~~~與譚~~~~等五被告的房屋租賃合同糾紛一案，提出如下代理意見，請(qǐng)合議庭給予充分考慮。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]一、房屋租賃合同糾紛關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓行為的有效問題[/b]。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)“不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定只是針對(duì)沒取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，但不能因此否認(rèn)雙方所簽合同的效力。只要房屋買賣合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上訂立的，為保護(hù)正常的民事流轉(zhuǎn)關(guān)系和維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則，雙方所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同有效，受法律保護(hù)。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”因此，原告認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋，合同應(yīng)認(rèn)定有效。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]二、房屋租賃合同糾紛關(guān)于房屋目前所有權(quán)人的問題。[/b]有的被告向原告出示了其出租人的購(gòu)房合同及收款收據(jù)，以此證明其出租人是該房屋的所有權(quán)人。但該合同都是岳陽(yáng)~~房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一項(xiàng)目部作為的合同主體，顯然該合同無效。無論是從法律的角度還是從項(xiàng)目部與岳陽(yáng)~~房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽訂的承包協(xié)議來看，作為該合同的項(xiàng)目部是無權(quán)對(duì)外簽訂包括房屋銷售合同及其它任何經(jīng)濟(jì)合同的。被告指出趙~~的購(gòu)房合同也是從項(xiàng)目部那里簽訂的，但我們看到趙~~的購(gòu)房合同后面加蓋了岳陽(yáng)~~房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的印章，這就是說岳陽(yáng)~~房地產(chǎn)開發(fā)有限公司追認(rèn)了項(xiàng)目部與趙~~的購(gòu)房合同。何況，所有被告的出租人的購(gòu)房都沒有象趙~~那樣在相關(guān)的房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)告登記備案。《物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“……預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)先登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”亦即，趙~~在購(gòu)房該房屋后，也只有他本人才能處分該房屋。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3] 原告從趙~~手中受讓房屋后，也同時(shí)繼受了該房屋上的所有權(quán)利。雖然目前原告未取得房屋權(quán)屬證書，但原告已簽訂有房屋轉(zhuǎn)讓合同并已支付了對(duì)價(jià)。未能取得房屋權(quán)屬證書是礙于房地產(chǎn)開發(fā)商的手續(xù)不全的問題。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]三、房屋租賃合同糾紛關(guān)于時(shí)效與原告的訴訟主體問題[/b]。原告包括房屋的出讓方趙~~雖未曾向被告收取租金，但并非等同放棄了該房屋的所有權(quán)。因?yàn)橛辛朔康禺a(chǎn)相關(guān)行政部門的預(yù)告登記，趙~~及原告從未懷疑過該房屋的所有權(quán)會(huì)有爭(zhēng)議。雖然被告未曾與原告簽訂過租賃合同，但原告認(rèn)同目前被告的事實(shí)租賃，并放棄收取部份租金的權(quán)利。權(quán)利人可以對(duì)自己的權(quán)利全部放棄或部份放棄也可以全部主張。目前原告只對(duì)被告要求支付近期及日后的租金并不存在超過時(shí)效的問題。至于對(duì)房屋所有權(quán)侵權(quán)的出租方，原告會(huì)向其擇日主張權(quán)利。所以，原告在本訴訟中是適格的主體。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3]綜上所述房屋租賃合同糾紛，被告在承租房屋時(shí)并未了解該房屋的實(shí)際所有權(quán)人，就與之簽訂租賃合同并交付租金。鑒于現(xiàn)實(shí)客觀情況，原告目前認(rèn)同被告的租賃，但被告理應(yīng)向該房屋的實(shí)際所有權(quán)人的原告交付租賃金。請(qǐng)法院支付原告的收取租金的訴訟請(qǐng)求。[/size][/p] 原問題：《房屋租賃合同糾紛案》

  回復(fù)于 2022-11-12 08:05:53