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  近日，某商業公司破產清算組持縣人民法院民事判決書及縣企改辦批準文件，向縣國土資源局提出一宗土地處置申請。國土資源局及時受理，并派員對其申請處置土地的位置、面積、用途及權屬來源等情況進行了勘測審查。審查結果是：該公司原于1986年獲得位于城關中嶺街面積為1226.4平方米、用途為商業用地的一宗劃撥國有土地使用權。現因2003年破產改制，該宗地上房屋已作分割變賣出售，其土地使用權隨之轉移。其中，王某購買一樓門市，分攤土地使用權面積157.2平方米，用于商業；李某購買一樓倉庫3間，分攤土地使用權面積47.2平方米，用于倉儲；劉某等24人各購買二至五樓辦公房4間，分攤土地使用權面積36.06平方米，用于住宅。但在處置土地時對應采取的供地方式存在兩種不同意見：一種意見認為，可同時采取多種方式供地，即按購買人的實際用途采取相應方式供地，對王某購買的用于商業的國有土地按出讓年限40年的出讓方式供地，對李某用于倉儲的國有土地以租賃期為20年的租賃方式供地，對劉某等24人購買的用于住宅的國有土地采取劃撥方式供地；另一種意見認為，只能采取一種方式供地，要么采取出讓方式供地，要么采取租賃方式供地，即將該宗地確定為綜合用途出讓年限為50年的出讓方式供地，有利于政府在必要情況下，收回土地。該宗土地應采取哪種方式供地才能體現正確執行國有土地有償使用制度呢?讀者 劉正書答：因來信沒有附圖，所以不清楚這宗土地是否為可分割的土地，筆者從來信文中推測，這宗土地上僅有一幢房屋，這幢房屋共5層，其中一層分門市部和倉庫，其余樓層可做住宅。如果筆者推測正確的話，那這宗土地只能確定為綜合用地，并予以出讓，出讓期限為50年。在一幢樓房內，不宜對各層所分別占有的土地作不同性質的確權，即不宜一層做商業，其余又做住宅用地。畢竟就這宗土地來說，是不可分割的，所有房間都處于同一宗土地上。因此，在土地不可分割的情況下，如果地上建筑物被分別按樓層和房間轉移到不同業主名下，只能對這宗土地作綜合用地處理，并予以出讓。對李某用于倉儲的國有土地以租賃期為20年的租賃方式供地，這種做法可以考慮采用。不過要注意的是，李某已購買一層三間倉庫，其房屋所有權應歸其所有，但土地卻是采用租賃而來，土地使用權年限會與房屋使用年限不一致。要注意其中租金收取可能會存在的問題，如租金是一次交多少年等等。另外，因國有土地早已實行有償使用，來信中的第一種意見提出對住宅用地可作劃撥土地處理，此觀點有違現行法規和政策；另一方面，對一宗土地上的不同建筑物之分攤土地作不同性質的處理，也違反土地權屬管理和土地規劃的基本準則，容易造成土地權屬管理的混亂。筆者個人意見認為，對所有業主均按綜合用地出讓處理，這樣既符合現行法規，也便于土地管理，避免因采用不同供地方式而在未來可能導致的權屬糾紛。北京大成律師事務所 李曉峰 原問題：《什么情況可按綜合用地出讓處理？》

  回復于 2022-05-27 14:54:30