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  案情一房地產開發商發布廣告，稱某廣場商品房24小時保安值班，絕對安全，丟失重要財產物業公司負責給予賠償。張女士基于安全保障而購買了該處商品房的頂層，并與房地產開發商委任的物業管理公司簽訂了入住協議書。入住后一個月內，張女士下班后將摩托車停放在小區內。第二天上班時，突然發現摩托車不翼而飛，便立即報警，此事至今未破案。張女士要求物業管理公司賠償摩托車損失。物業管理公司稱：“盡管我公司知道房地產開發商的許諾，但入住協議并未規定丟失重要財產給予賠償”。經查，物業管理公司并未24小時值班。入住兩個月后雨季來臨，頂樓天花板漏水。經物業管理公司做了防水處理后，張女士向開發商要求換房，開發商也同意。但由于漏水導致該房的裝修受損。張女士準備不再交納第二年的物業管理費和供電、供水、供氣費以抵消其損失。物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋，對張女士的要求持異議。夏季來臨，張女士安裝了一個大功率空調。隔壁的李先生因為張女士的空調機聲音太大而無法入睡，白天無法正常工作，對張女士非常有意見。分別訴至法院，請求依法處理。評析（一）關于張女士丟失摩托車糾紛的法律分析張女士與物業公司簽訂的入住協議書，是物業公司對張女士提供物業管理服務的承諾以及張女士愿意接受服務和物業管理的明確表示。雙方并未就張女士的財產由物業公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，但物業公司對小區的安全負有日常管理的義務，就有保管張女士摩托車的義務。但是房地產公司在售房時明確聲稱24小時保安值班，絕對安全。而張女士正是相信入住后會有此項服務，才決定購買此處房產。根據我國最高人民法院的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。在此案中，房地產公司在售房階段所做的安全保證和賠償許諾進入了與張女士的房屋買賣合同之中，物業管理公司作為受托人，承受了房地產公司的義務，對張女士所丟失的財產，要承擔賠償責任。（二）關于張女士是否要交納物業管理費和供水電氣費的法律分析首先要弄清開發商、張女士、物業公司三者的債權、債務關系。這里存在兩個法律關系。第一，開發商與張女士之間存在買賣合同關系，因為房屋質量問題，開發商對張女士負有漏水致其裝修受損害的賠償責任；第二，張女士與物業管理公司之間存在就物業方面特定事項的權利義務而約定的合同關系。如果物業管理公司如約履行自己的義務，而張女士不交納物業管理費，那么是張女士對物業公司負有債務；關于供水電氣問題，一般是業主和物業管理公司單獨簽有協議，應當依照執行，如果張女士拒絕交納供水電氣費，那么張女士對物業管理公司負有債務。而開發商與物業管理公司之間沒有債權、債務關系。所以，張女士主張以裝修受損賠償債權抵銷物業管理費是不妥的，因為開發商對張女士負債而張女士卻對物業管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合“當事人互負到期債務”的條件。（三）關于張女士的空調噪音侵害李先生權益的法律分析張女士作為該商品房的所有權人，安裝空調，改善住宿條件是其行使所有權的應有之義。但是在依法享有權利的同時，必須接受相應規制。即所有權的行使不應侵害其他人的利益。張女士的大功率空調的噪音已經擾亂了李先生的正常生活，致其不能正常工作。這違反了我國《民法通則》關于相鄰關系的有關規定，我國《民法通則》第83條規定：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理給水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”。隔壁的李先生可根據《民法通則》的相鄰關系制度要求張女士停止使用大功率的空調，安裝小功率的空調，并可要求張女士賠禮道歉。 原問題：《業主與物業公司的糾紛如何處理？》

  回復于 2022-11-10 15:08:01