律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  房屋過戶后，原業主拖欠的物業管理費該誰承擔？　　【案例】　　a在深圳市土地房產交易中心通過拍賣競得深圳市羅湖區一處房產，拍賣成交后，a按照要求及時付清了全部購房款和傭金，委托拍賣該物業的法院作出了裁定上述拍賣物歸a所有的民事裁定書，并將該裁定書送達a。a持該裁定書到物業管理處辦理入住手續，但管理處不予辦理，其理由是該房屋拖欠的物業管理費、滯納金等累計達八千余元，只有結清后才能辦理入伙手續。a多次與管理處協商無果，數月后決定起訴這家物業公司，并委托我作他的代理人。我接案后分析認為：其一，物業公司無權要求a承擔原本應由原業主承擔的物業管理費、水電費、滯納金等費用；其二，管理處應該為a辦理入住手續并恢復供水、供電，并應賠償a的損失；其三，本案仍有和解的可能。　　在收集好相關證據、做足準備，并征得a的同意后，我約見了該物業公司主管該項工作的一位張姓副總。我向張總提出三項要求：1、立即為a辦理入住手續并開通由其代管的水、電；2、明確a只有在辦理完畢入住手續并開通水電后才有義務支付管理費、水電費；3、物業公司賠償a的損失，包括租金損失、交通費、誤工費損失，共計人民幣18700元。隨后，我向張總解釋了法律及事實依據、賠償金額的計算方法和相關證據。張總當場答應立即為a辦理入住手續并開通水、電；但對于其他要求，表示公司研究后再正式答復我。在我們起訴前，物業公司和我們達成了和解協議：管理費、水電費從入住之日計算，雙方皆不再追究對方其他責任。　　【律師分析】　　一場糾紛能夠在雙方自愿的前提下以協商的方式解決，避免訟爭，可謂善莫大焉。但從法律的角度分析，物業公司無權向新業主收取新業主取得房屋產權之前的物業管理費、水電費等（此處不考慮新業主在取得房屋產權之前有使用該物業的情形），更不得以原業主未結清相關費用為由拒絕新業主入住，否則物業公司就屬于侵權，應該賠償因此而給新業主造成的損失。　　物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理費，是物業管理企業因提供了維修、養護、管理房 屋及配套的設施設備和相關場地，維護相關區域內的環境衛生和秩序的服務，而向業主收取的對價。物業管理企業提供服務的內容與物業有關，但服務的對象是業主；換言之，接受物業公司服務的是業主，而不是物業，業主因為接受了服務，所以應向物業公司支付物業管理費。可見，支付物業管理費義務的是業主，而不是業主以外的其他人。至于我們常見的承租人支付物業管理費，我個人認為屬于債務的承擔，當承租人不支付物業管理費時，物業公司仍然可以要求業主支付。　　一定時期以內的物業服務費產生后，就成為一個明確而固定的債：有特定的債務人、特定的債權人和特定的金額。因為物業是不動產，所以不可能有留置擔保；因為沒有特別約定，所以也不存在保證或抵押關系。從這個角度看，物業管理費之債是一般的債的關系。業主違反物業服務合同約定，逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴欠費業主。在無有效合同特別約定和法律特別規定的前提下，債務是不會發生轉移的，即原業主的欠費讓新業主承擔缺乏法律依據。比如：甲公司的車壞了，在修車行修好后暫未付款，甲公司將車提出來后就將該車賣給了乙，修車行是否有權要求乙支付修車費呢，顯然，除非乙方同意，修車行無權這么做。又比如，甲的房屋漏水，請丙維修，欠維修費2萬。甲將修好的房屋賣給乙，丙是否可以要求乙支付2萬元維修費呢？同樣的道理，除非乙方同意，否則丙無權這么做。　　根據物業管理條例及相關法律文件的規定和物業管理服務合同的約定，物業公司有義務為新業主辦理入住手續。物業公司無正當理由不為新業主辦理入住手續，就是不履行自己義務的行為，是違法的。物業公司的這一違法行為導致新業主不能入住，難以行使對自己所有的房屋的物權，繼而不可避免地會給新業主造成一系列的損失。物業公司拒絕為新業主辦理入住手續限制新業主入住的行為是對其管理職能的濫用，是對新業主合法權益的嚴重侵犯。依照法律的規定，新業主是可以要求物業公司賠償的。　　拍賣房如此，一般的二手房買賣也應該是這樣。 原問題：《物業費問題》

  回復于 2022-10-30 19:40:50