律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  房屋過戶后，原業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費該誰承擔？　　【案例】　　a在深圳市土地房產交易中心通過拍賣競得深圳市羅湖區(qū)一處房產，拍賣成交后，a按照要求及時付清了全部購房款和傭金，委托拍賣該物業(yè)的法院作出了裁定上述拍賣物歸a所有的民事裁定書，并將該裁定書送達a。a持該裁定書到物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)，但管理處不予辦理，其理由是該房屋拖欠的物業(yè)管理費、滯納金等累計達八千余元，只有結清后才能辦理入伙手續(xù)。a多次與管理處協商無果，數月后決定起訴這家物業(yè)公司，并委托我作他的代理人。我接案后分析認為：其一，物業(yè)公司無權要求a承擔原本應由原業(yè)主承擔的物業(yè)管理費、水電費、滯納金等費用；其二，管理處應該為a辦理入住手續(xù)并恢復供水、供電，并應賠償a的損失；其三，本案仍有和解的可能。　　在收集好相關證據、做足準備，并征得a的同意后，我約見了該物業(yè)公司主管該項工作的一位張姓副總。我向張總提出三項要求：1、立即為a辦理入住手續(xù)并開通由其代管的水、電；2、明確a只有在辦理完畢入住手續(xù)并開通水電后才有義務支付管理費、水電費；3、物業(yè)公司賠償a的損失，包括租金損失、交通費、誤工費損失，共計人民幣18700元。隨后，我向張總解釋了法律及事實依據、賠償金額的計算方法和相關證據。張總當場答應立即為a辦理入住手續(xù)并開通水、電；但對于其他要求，表示公司研究后再正式答復我。在我們起訴前，物業(yè)公司和我們達成了和解協議：管理費、水電費從入住之日計算，雙方皆不再追究對方其他責任。　　【律師分析】　　一場糾紛能夠在雙方自愿的前提下以協商的方式解決，避免訟爭，可謂善莫大焉。但從法律的角度分析，物業(yè)公司無權向新業(yè)主收取新業(yè)主取得房屋產權之前的物業(yè)管理費、水電費等（此處不考慮新業(yè)主在取得房屋產權之前有使用該物業(yè)的情形），更不得以原業(yè)主未結清相關費用為由拒絕新業(yè)主入住，否則物業(yè)公司就屬于侵權，應該賠償因此而給新業(yè)主造成的損失。　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理費，是物業(yè)管理企業(yè)因提供了維修、養(yǎng)護、管理房 屋及配套的設施設備和相關場地，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的服務，而向業(yè)主收取的對價。物業(yè)管理企業(yè)提供服務的內容與物業(yè)有關，但服務的對象是業(yè)主；換言之，接受物業(yè)公司服務的是業(yè)主，而不是物業(yè)，業(yè)主因為接受了服務，所以應向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費。可見，支付物業(yè)管理費義務的是業(yè)主，而不是業(yè)主以外的其他人。至于我們常見的承租人支付物業(yè)管理費，我個人認為屬于債務的承擔，當承租人不支付物業(yè)管理費時，物業(yè)公司仍然可以要求業(yè)主支付。　　一定時期以內的物業(yè)服務費產生后，就成為一個明確而固定的債：有特定的債務人、特定的債權人和特定的金額。因為物業(yè)是不動產，所以不可能有留置擔保；因為沒有特別約定，所以也不存在保證或抵押關系。從這個角度看，物業(yè)管理費之債是一般的債的關系。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴欠費業(yè)主。在無有效合同特別約定和法律特別規(guī)定的前提下，債務是不會發(fā)生轉移的，即原業(yè)主的欠費讓新業(yè)主承擔缺乏法律依據。比如：甲公司的車壞了，在修車行修好后暫未付款，甲公司將車提出來后就將該車賣給了乙，修車行是否有權要求乙支付修車費呢，顯然，除非乙方同意，修車行無權這么做。又比如，甲的房屋漏水，請丙維修，欠維修費2萬。甲將修好的房屋賣給乙，丙是否可以要求乙支付2萬元維修費呢？同樣的道理，除非乙方同意，否則丙無權這么做。　　根據物業(yè)管理條例及相關法律文件的規(guī)定和物業(yè)管理服務合同的約定，物業(yè)公司有義務為新業(yè)主辦理入住手續(xù)。物業(yè)公司無正當理由不為新業(yè)主辦理入住手續(xù)，就是不履行自己義務的行為，是違法的。物業(yè)公司的這一違法行為導致新業(yè)主不能入住，難以行使對自己所有的房屋的物權，繼而不可避免地會給新業(yè)主造成一系列的損失。物業(yè)公司拒絕為新業(yè)主辦理入住手續(xù)限制新業(yè)主入住的行為是對其管理職能的濫用，是對新業(yè)主合法權益的嚴重侵犯。依照法律的規(guī)定，新業(yè)主是可以要求物業(yè)公司賠償的。　　拍賣房如此，一般的二手房買賣也應該是這樣。 原問題：《物業(yè)費問題》

  回復于 2022-10-30 19:40:50