律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  [p=null, 2, left][size=3]我們作為羅~~~的委托代理人，現就羅~~~與譚~~~~等五被告的房屋租賃合同糾紛一案，提出如下代理意見，請合議庭給予充分考慮。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]一、房屋租賃合同糾紛關于房屋轉讓行為的有效問題[/b]。《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項“不得轉讓”的規定只是針對沒取得權屬證書的房地產的權屬轉讓，但不能因此否認雙方所簽合同的效力。只要房屋買賣合同是雙方在平等、自愿的基礎上訂立的，為保護正常的民事流轉關系和維護誠實信用原則，雙方所簽訂的房屋轉讓合同有效，受法律保護。《物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”因此，原告認為，轉讓未依法登記取得權屬證書的房屋，合同應認定有效。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]二、房屋租賃合同糾紛關于房屋目前所有權人的問題。[/b]有的被告向原告出示了其出租人的購房合同及收款收據，以此證明其出租人是該房屋的所有權人。但該合同都是岳陽~~房地產開發有限公司一項目部作為的合同主體，顯然該合同無效。無論是從法律的角度還是從項目部與岳陽~~房地產開發有限公司所簽訂的承包協議來看，作為該合同的項目部是無權對外簽訂包括房屋銷售合同及其它任何經濟合同的。被告指出趙~~的購房合同也是從項目部那里簽訂的，但我們看到趙~~的購房合同后面加蓋了岳陽~~房地產開發有限公司的印章，這就是說岳陽~~房地產開發有限公司追認了項目部與趙~~的購房合同。何況，所有被告的出租人的購房都沒有象趙~~那樣在相關的房地產管理部門進行相應的預告登記備案。《物權法》第二十條第一款規定：“……預告登記后，未經預先登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”亦即，趙~~在購房該房屋后，也只有他本人才能處分該房屋。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3] 原告從趙~~手中受讓房屋后，也同時繼受了該房屋上的所有權利。雖然目前原告未取得房屋權屬證書，但原告已簽訂有房屋轉讓合同并已支付了對價。未能取得房屋權屬證書是礙于房地產開發商的手續不全的問題。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3][b]三、房屋租賃合同糾紛關于時效與原告的訴訟主體問題[/b]。原告包括房屋的出讓方趙~~雖未曾向被告收取租金，但并非等同放棄了該房屋的所有權。因為有了房地產相關行政部門的預告登記，趙~~及原告從未懷疑過該房屋的所有權會有爭議。雖然被告未曾與原告簽訂過租賃合同，但原告認同目前被告的事實租賃，并放棄收取部份租金的權利。權利人可以對自己的權利全部放棄或部份放棄也可以全部主張。目前原告只對被告要求支付近期及日后的租金并不存在超過時效的問題。至于對房屋所有權侵權的出租方，原告會向其擇日主張權利。所以，原告在本訴訟中是適格的主體。[/size][/p][p=null, 2, left][size=3]綜上所述房屋租賃合同糾紛，被告在承租房屋時并未了解該房屋的實際所有權人，就與之簽訂租賃合同并交付租金。鑒于現實客觀情況，原告目前認同被告的租賃，但被告理應向該房屋的實際所有權人的原告交付租賃金。請法院支付原告的收取租金的訴訟請求。[/size][/p] 原問題：《房屋租賃合同糾紛案》

  回復于 2022-09-30 17:10:53