律師回復(fù)

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  開(kāi)發(fā)商向首層業(yè)主贈(zèng)送若干平方米的花園，實(shí)際上是贈(zèng)送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國(guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專(zhuān)有部分由住戶(hù)單獨(dú)所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來(lái)的，建筑物的各個(gè)樓層都離不開(kāi)地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實(shí)際分割為某戶(hù)單獨(dú)所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進(jìn)入花園休閑、歇憩，開(kāi)發(fā)商的擅自贈(zèng)送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無(wú)效行為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對(duì)于已購(gòu)買(mǎi)首層房屋的業(yè)主，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商贈(zèng)送行為的無(wú)效，其對(duì)花園的獨(dú)占行為構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請(qǐng)求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒(méi)有意見(jiàn)，首層業(yè)主對(duì)于花園的權(quán)利也因無(wú)法辦理花園的土地使用權(quán)證書(shū)而得不到法律的保護(hù)。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒(méi)有被納入建筑容積率的不動(dòng)產(chǎn)不能單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，花園綠地通常不會(huì)被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計(jì)算建筑容積率的建筑物，不能單獨(dú)地從計(jì)算建筑容積率的建筑物中分離或分割。花園綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財(cái)產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門(mén)不可能單獨(dú)給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購(gòu)買(mǎi)首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書(shū)的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商簽約時(shí)的承諾根本無(wú)法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。根據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售宣傳或買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)贈(zèng)送花園作出了具體確定的說(shuō)明和允諾，并對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開(kāi)發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)根據(jù)《合同法》第五十四條可撤銷(xiāo)可變更合同的規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商明知不能辦理花園產(chǎn)權(quán)而故意隱瞞，導(dǎo)致購(gòu)房者違背真實(shí)意思做出購(gòu)買(mǎi)首層房屋的意思表示，開(kāi)發(fā)商的此種行為已構(gòu)成民事欺詐，業(yè)主不僅可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而且可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)商品房買(mǎi)賣(mài)合同。鑒于目前實(shí)踐中存在著大量的花園贈(zèng)送現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商目前解決該問(wèn)題的最好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開(kāi)發(fā)商可在商品房買(mǎi)賣(mài)合同或業(yè)主臨時(shí)公約中增加關(guān)于花園問(wèn)題的補(bǔ)充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對(duì)首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。 原問(wèn)題：《開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)贈(zèng)送花園違反哪些法律》

  回復(fù)于 2022-12-14 23:06:20