律師回復(fù)

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  崔常山律師

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  回復(fù)于 2022-11-15 18:41:55 咨詢(xún)他
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  展開(kāi)全部農(nóng)村宅基地糾紛一般有兩種解決方式：1、糾紛雙方協(xié)商解決；2、通過(guò)法律途徑，由法院判決。首先，我國(guó)農(nóng)村的實(shí)際情況還是以人情社會(huì)為主，宅基地買(mǎi)賣(mài)雙方多是同集體成員或是熟人親戚等，通過(guò)協(xié)商的辦法來(lái)解決糾紛是最高效且最易執(zhí)行落實(shí)的方案，但是由于在實(shí)際情況中糾紛雙方互不讓利難以達(dá)成共識(shí)，則難免會(huì)要通過(guò)法律途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的利益訴求。若是通過(guò)法院程序處理宅基地買(mǎi)賣(mài)糾紛，在我國(guó)的宅基地糾紛相關(guān)的案件中又存在多種情況： 一是買(mǎi)賣(mài)合同不規(guī)范埋下糾紛隱患。原、被告雙方買(mǎi)賣(mài)房屋、宅基地時(shí)有的僅為口頭協(xié)議未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，或者雖簽訂買(mǎi)賣(mài)合同但內(nèi)容不規(guī)范，欠缺法律上的形式要件，合同自身存有瑕疵，使得買(mǎi)賣(mài)雙方履行過(guò)程中對(duì)合同內(nèi)容出現(xiàn)爭(zhēng)議，釀成糾紛。 二是房屋升值的利益驅(qū)動(dòng)，使當(dāng)事人背棄誠(chéng)信。近年來(lái)農(nóng)村逐步試行向社區(qū)化發(fā)展，不再規(guī)劃宅基地，一方面使得農(nóng)村宅基地資源趨向緊張，另一方面，實(shí)行以農(nóng)村平房折換社區(qū)樓房或者以面積折換面積措施，房屋的巨大增值空間和前景，與賣(mài)房人原得的賣(mài)房款或者將社區(qū)樓房轉(zhuǎn)讓他人頂名要樓的轉(zhuǎn)讓費(fèi)形成了巨大反差。另外，2013年1月31號(hào)中央下發(fā)了一號(hào)文件，要求加快包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)地籍調(diào)查，全面開(kāi)展農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作。一些已經(jīng)出賣(mài)房屋、宅基地或轉(zhuǎn)讓社區(qū)樓房名額的農(nóng)村村民以及出賣(mài)了農(nóng)村房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開(kāi)始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，導(dǎo)致該類(lèi)糾紛時(shí)有發(fā)生。 三是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的政策禁止性，為當(dāng)事人請(qǐng)求返還提供了空間和依據(jù)。受我國(guó)傳統(tǒng)思想的影響，很多在外上班的城鎮(zhèn)居民退休前后逐漸盛行在農(nóng)村老家置辦房產(chǎn)，以便老來(lái)可以葉落歸根。由于農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)和土地資源的緊缺，國(guó)務(wù)院辦公廳及國(guó)土資源部均出臺(tái)了嚴(yán)格規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”以此來(lái)加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理。這些政策規(guī)定將城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋限定為禁止性行為，為賣(mài)房戶(hù)要求確認(rèn)合同無(wú)效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，也不可避免地助長(zhǎng)了當(dāng)事人違背誠(chéng)信的惡習(xí)。 法院審理宅基地買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，以我國(guó)《物權(quán)法》、《合同法》、《土地管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)、政策為判決依據(jù)對(duì)宅基地買(mǎi)賣(mài)糾紛進(jìn)行審理判決。但因?yàn)檎刭I(mǎi)賣(mài)糾紛多發(fā)生于同村莊鄰之間，涉及土地房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)及村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格等問(wèn)題，村民自治組織或行政機(jī)關(guān)對(duì)問(wèn)題發(fā)生的歷史原因和實(shí)際情況更加了解，由基層組織處理社會(huì)效果往往強(qiáng)于訴訟。因此，對(duì)于該類(lèi)糾紛法院應(yīng)慎重受理，或者受理后積極組織村民自治組織、行政機(jī)關(guān)、人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行訴前調(diào)解，盡量將矛盾解決在基層。參考中國(guó)法院網(wǎng)信息：chinacourt.org/article/detail/2014/07/id/1354165.shtml 原問(wèn)題：《宅基地買(mǎi)賣(mài)糾紛該怎么解決》

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