律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  1、物權法第七十六條 下列事項由業主共同決定：(一)制定和修改業主大會議事規則；(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。●條文主旨本條是關于業主決定建筑區劃內重大事項及表決權的規定。●立法背景建筑區劃內哪些共有和共同管理的事項需要由業主協商確定，業_主如何協商確定，目前各地作法不一。在征求意見時，許多人提出這一問題。涉及業主如何行使建筑物區分所有權，物權法應當作出規定。●條文解讀根據本條規定，建筑區劃內的下列事項需由業主共同決定：(一)制定和修改業主大會議事規則。業主大會議事規則是業主大會組織、運作的規程，需要由業主共同決定。(二)制定和修改建筑物及其附屬沒施的管理規約。建筑物及其附屬設施的管理規約是業主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，應當由全體業主共同制定和修改。(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。業主通過業主大會選舉能夠代表和維護自己利益的業主委員會委員，成立業主委員會。對不遵守管理規約，責任心不強，不依法履行職責的委員予以更換。(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。物業服務機構或者其他管理人的管理水平如何，與業主利益有直接關系，需要通過業主大會集體決策選聘和解聘。(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。維修資金的籌集、使用關系到業主的切身利益，應當由業主共同決定。(六)改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及費用的負擔，事情重大，需要業主共同決定。(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業主共同決定。籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，是建筑區劃內較為重大的事情，不能由業主以簡單多數的表決形式作出決定，因此本條第二款規定，決定籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主占總人數三分之二以上的業主同意。這一規定表明，籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設施的決定的作出，必須同時具備兩個條件，才為有效的決定。第一個條件是，必須獲得專有部分占建筑物總面積三分之二以上的、世主的同意；第二個條件是，必須獲得占業主總人數的三分之二以上的業主的同意。假如，一棟大樓的建筑面積總計為9999平方米，專有部分占建筑物總面積三分之二以I：的業主，是指若于個業主的建筑面積之和要達到6666平方米以上的業主。如果，某一建筑區劃內共有99戶業主，占總人數三分之二以上的業主是指業主數要達到66戶以上。除籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施外的其他事項，屬于建筑區劃內的一般性、常規性事務，可以采取普通多數同意的方式。對此，本條第二款規定，決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。這一規定表明，建筑區劃內的一般性、常規性事務，雖然可以采取普通多數同意的方式作出，但也必須同時符 原問題：《小區的業主委員會非法成立與物業公司簽訂合同，業主不知曉，所簽訂合同是否無效，該由業主方舉證還是物業》

  回復于 2022-12-24 03:13:57