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  房地產開發企業銷售商品房時，通常要代有關部門向購房者收取一些價外費用。所謂價外費用是指納稅人銷售貨物或提供應稅勞務時向購買方收取的價款以外的各種費用、租金、補貼等。如煤氣（天然氣）集資費、暖氣集資費、有線電視初裝費、電話初裝費、辦理產權證費用（房屋交易手續費、產權登記費、他項權利登記費、權證工本費、契稅、商品房購銷合同印花稅、房屋所有權證印花稅、土地使用證印花稅、住房維修基金）等。這些費用通常由房地產公司先代收，然后再轉交給委托單位。對于代收費用的稅務處理主要體現在企業所得稅及土地增值稅的相關稅法規定中。1、企業所得稅根據國家稅務總局《關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31號）第五條規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。第十六條規定，企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。可見，在企業所得稅上代收費用是否需要繳稅，關鍵看開發企業是否將代收費用納入房價內以及是否將代收費用開具了發票。如果開發企業將代收費用開具了發票或納入了房價內，那么就需要計收入，當向有關部門繳納時可以作為成本費用扣除，反之則不必作為收入，同時也不必計入成本費用。所以代收費用在企業所得稅上即使計入收入，也僅相當于“平進平出”“全收全付”，不會影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數的業務招待費、廣告宣傳費的扣除限額而已。2、土地增值稅根根財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第六條規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。國家稅務總局《關于印發土地增值稅清算鑒證業務準則的通知》（國稅發[2007]132號）第二十五條規定，對納稅人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。國家稅務總局《關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發[2009]91號）第二十八條規定，代收費用的審核，對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。綜上，代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規定起，到國稅發[2007]132號文件，再到國稅發[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強調了代收費用的處理規定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內，并且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產開發企業代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規定是確定且明確的。 原問題：《房地產開發企業代收費用如何進行稅務處理》

  回復于 2023-02-02 23:31:28