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  起草示范文本的基本原則 1.合法性原則 （1）簽約主體要合法 原則上，項目落地縣（市）、區政府或者開發區管委會應作為項目投資合作協議（主合同）的簽約主體，重大招商引資項目涉及市政府承諾相關政策或協調相關事項的，由市政府同投資商簽訂框架合作協議。簽約過程中需重點注意： 一是不能以招商引資合同替代土地出讓合同、特許專營合同等專門的政府合同；并且，招商引資合同與這些專門合同的相關條款內容要保持協調一致。 二是通常情況下，投資協議多由投資商母公司同政府簽訂，而項目實施多由在當地成立的項目公司負責，因此招商引資合同中要注意對投資商義務的包容性問題，即母公司所承諾的相關義務對其項目公司同樣要有約束力。 （2）政府承諾要合法 一是縣（市）、區政府、開發區管委會不能超越權限替代上級政府或者上級機關做出承諾（如土地供給、規費減免、稅收優惠等等）； 二是涉及公用事業單位提供服務（如水、電、氣、通信等）的，政府只能承諾協調，不能承諾包辦； 三是涉及投資商與第三方關系的，政府不宜輕易承諾兜底責任（如有些項目中政府承諾項目建設過程中所有相鄰關系糾紛均由政府出面解決，保證不讓投資商承擔任何責任等等）； （3）扶持方式要合法 要把握財政扶持政策和稅收減免、先征后返、即征即退等稅收優惠政策的區別，盡可能多用財政扶持政策，少用稅收優惠政策。 2.雙向約束原則 “雙向約束”是合肥市在招商引資活動中探索和總結出的一套較為有效的管理機制，也是提高招商引資項目成功率的有效手段之一。近年來各縣（市）、區、開發區對外簽訂的重大項目招商引資合同中，都把“雙向約束”機制作為一項重要內容通過具體合同條款予以落實，一方面在國家法律和政策允許范圍內最大限度地給予投資商各種優惠和扶持政策，另一方面也嚴格約束投資商認真履行合同條款，落實項目投資和建設義務，兌現各項經濟指標承諾。實踐證明，在重大項目招商引資合同中全面落實“雙向約束”機制不僅是可行的，同時也是必需的。 3.可救濟性原則 就是一方面要確保所有合同條款的有效性，同時要保證在出現違約的情況下能夠通過訴訟、仲裁等渠道有效地追究違約方的違約責任。從這個角度考慮，招商引資合同應盡量避免約定一些模糊的、不可量化或者無法準確計量的指標。 （四）示范文本中《投資合作協議》相關重點條款的理解與適用 投資合作協議是示范文本中涉及的三份協議中最重要最核心的一份協議，是由政府或開發區管委會與投資方簽訂的。該部分內容將著重從項目建設用地、項目扶持政策和雙向約束機制三個方面對其進行重點闡述。 1.項目建設用地 （1）土地使用權取得方式 《協議出讓國有土地使用權規定》（國土部令第21號）規定，在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規定采取協議方式出讓；但商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地除外。同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土部令第39號）規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 根據上述規定，絕大多數情況下，投資項目（包括制造業項目、服務業以及其他經營性項目）的建設用地均需要通過招拍掛方式供地。因此，招商引資合同中一定要明確約定項目用地需按規定程序通過招拍掛方式取得，不能采取協議出讓方式供地。 （2）用地規模預審 在招商引資意向階段，縣（市）區、開發區國土部門應提前介入。按照節約集約用地原則，結合投資情況、市場前景、產品工藝、稅收預期、用地預期及在本行業中的排名等，開展用地規模預審，由開發園區填寫《合肥市工業項目用地預審單》報市國土局審查，市國土局審查提出意見報市土委會領導審簽后，方可簽訂入園入區協議（也即投資合作協議）。入園入區協議中的相關規劃、產值（主營業務收入）、財稅約束條款應一并寫入土地出讓合同之中。用地規模預審作為項目用地（計劃）安排的依據，應根據項目建設周期及建設時序來統一規劃，建多少，供多少，分期安排。 （3）地價 地價問題是招商引資合同中的敏感內容。投資合作協議是在招投標工作實際開展之前簽訂的，這時最終供地價格沒有確定，而低于基準地價出讓土地甚至零地價供地都是違規的，因此示范文本中約定投資方應當通過招拍掛方式依法取得項目建設用地的土地使用權。土地使用權性質為出讓工業（商業、住宅）用地，采用掛牌方式出讓的，掛牌價格不低于合肥市政府規定的最低掛牌價格，具體的掛牌價格我們放在補充協議中表述，并在補充協議中約定如投資方競買成功，投資方應及時與合肥市國土資源局簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，土地價款以成交價為準。這樣投資方必須通過競買、摘牌等方式取得土地，對其成交價高于意向受讓價的部分，只能通過其他扶持政策予以解決，不能直接通過減免出讓金或者直接退讓土地價款的方式處理。 （4）土地出讓價格的評估堅持依法合規的原則 商業自持部分與商業出售部分和住宅部分，在評估地價時要分類評估、綜合評定。對商業自持部分的要結合業態類型分類評估。對商業自持部分在地價評估方法上可采取成本法，即有基準地價的地區不得低于基準地價，沒有基準地價的地區不得低于土地取得成本。 土地出讓參考價、保留底價由市土地管理委員會集體決策確定。 （5）對轉讓土地使用權的限制措施 明確要求投資方所取得的項目建設用地只能用于本協議約定的項目建設，除非經協議雙方協商一致并經過規劃及國土資源管理部門批準，否則投資方不得以任何方式轉讓土地使用權（包括通過土地使用權出資、項目公司股權轉讓等方式間接進行轉讓）。因情勢變更確需進行全部或部分轉讓的，受讓方只能為政府或者政府指定的第三方。示范文本雙向約束機制中還對此約定了限制性措施，包括要求退還已經兌現的扶持資金、取消尚未兌現的扶持政策直至收回土地等。實踐中，投資商直接轉讓土地的情況較少，多數情況下是通過轉讓項目公司股權或者改變土地用途等方式間接進行轉讓。 原問題：《招商引資約定的土地優惠政策可否在招拍掛程序之后得到落實》

  回復于 2022-05-16 23:12:28