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  蘇州二手房交易糾紛猛增 ，無論是年初的房價一路飆升，還是近期的市場一片觀望，伴隨著房價的起起落落，二手房交易糾紛也越來越多。如何防范和規避容易產生糾紛的問題?記者為此走訪了多家中介和法律機構。 落戶糾紛 買了學區房卻進不了名校 案例：在本市某機關工作的李女士，去年7月為了兒子的入學，購買了一套星海學區的二手房。李女士計算過，因為她是本地人，只要在9月前將戶口遷入，就不會影響小孩上學。為了保險起見，李女士還在合同中特意留了心眼，注明“甲方需在2009年8月20日前將戶口遷走，否則支付違約金10000元。”這樣一來，李女士覺得可以高枕無憂了，于是沒等對方將戶口遷出，她就付清了所有款項。 然而，當所有手續辦完后，賣房人卻遲遲沒將戶口遷出，導致李女士無法辦理戶口遷移，最后在多方調解下，賣房人賠償了10000元的違約金，但李女士讓孩子上名校的愿望卻因此泡了湯。 “類似這樣的戶口糾紛很常見”，我愛我家湖東店的王季晴告訴記者，“特別是在名校學區的二手房交易中更為突出。” 尚韜律師事務所的顧海嘯律師認為，落戶問題之所以容易產生糾紛，與目前的戶籍制度有關。“按規定，戶口遷出必須要有一個遷入地，公安機關也無權強行遷走原戶主的戶籍，只能雙方協商，等原戶主有地方遷戶口了，新住戶才能遷入。” 此外，目前并沒有相關法律條文明確規定房主賣房后必須將戶口遷出，所以落戶的主動權完全被賣方所掌控。“這在我們業內是一個無法解決的‘癌癥’，除非合同上詳細寫清楚，否則法律也無法支持。” 如何規避落戶風險，業內人士建議，首先，在申請過戶登記前，買方可以在轄區派出所調查核實賣方的戶口信息，了解是否還存在別的戶口。其次，在合同中對原戶口的遷出期限、地點要做出詳細約定，最好能以房屋交接之日為最后期限。第三，要約定違約責任，并寫明強遷條款。每逾期一日按照總房價的萬分之五等作為補償，如果超過一定的期限，買方有權通過法律手段要求對方戶口強制遷出，并要求賣家提供可以接受其戶籍遷入的住房地址以及相關證明。 貸款糾紛 政策調整不屬于“不可抗力” 案例：今年4月中旬，在某外企工作的陳先生在中介處掛牌出售自己高新區 (論壇 新聞)一套房產。一周后，中介帶著對中年夫婦來看房，商談最終價格時，陳先生覺得買房人很有誠意，便收下30000元定金，約定兩周內付首付。 然而，等約定的期限到期時，對方卻告知陳先生，由于這是夫婦倆的第二套房，新政后首付款提高到50%，實在沒有能力購買，要求解約，退還定金。陳先生要求對方按合同賠付房款的20%即30萬元的違約金，但對方卻堅持國家政策是“不可抗力”，一分錢都不肯賠，雙方至今都沒有達成共識。 “去年房價一路往上，不少買房人都想方設法防止賣家違約，臨時抬價。今年新政出來了，現在出現買家因為感覺買貴了而違約。”裕興房產相城店的劉海濤說。記者從幾家中介了解到，在近期出現的二手房違約案例中，以“政策調整，首付提高”為理由的占到80%。 對此，顧海嘯律師認為，新政并不屬于“不可抗力”，想以這個理由不承擔責任“全身而退”不太可能。“不可抗力主要指地震、戰爭等因素，政策調整所造成首付比例調高屬于商業風險，買方應該適當承擔賣方的損失。” “但是，法律上對這種特殊情況也留有‘出口’”，顧律師告訴記者一個專業名詞——“情勢變更”，他認為，政策調整就屬于這一范疇。“賣方應該有一定寬容，過高的違約賠償不被法律支持，現在一般裁定的違約金是損失的1.3倍。” 我愛我家的王季晴也告訴記者，今年碰到過好幾起類似糾紛，房東基本上都能體諒政策的非人為性，全額或部分退還定金，訴之法律的情況很少見。 此外，因提供假材料(包括假的收入或社保證明等)或者因“黑戶”而產生的貸款問題，責任須由買方自己承擔。王季晴提醒購房者，在簽訂二手房合同之前，最好去銀行查一下自己的信用檔案，避免因信用卡等原因被劃入“黑戶”自己還不知情。 原問題：《蘇州二手房交易糾紛猛增 小心別吃“啞巴虧”》

  回復于 2022-12-07 21:38:47