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  在商品房出售之前開發(fā)商是可能拿建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立抵押的，但是如果商品房已經(jīng)出售并登記（不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更需要登記生效），這時(shí)候?qū)Ψ郊词购炗喠说盅汉贤盅簷?quán)也未設(shè)立，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押同樣需要登記生效，但是因?yàn)橐呀?jīng)出售辦理過戶手續(xù)對(duì)方無法抵押。如果尚未登記過戶時(shí)對(duì)方辦理抵押，因?yàn)槠浣ㄔO(shè)用地使用權(quán)尚未轉(zhuǎn)讓，所以此時(shí)辦理的抵押合同和抵押權(quán)均有效。如果發(fā)生這種情況，銀行是可以行使抵押權(quán)的，也就是說如果開發(fā)商無法清償銀行債務(wù)，可以提請(qǐng)人民法院拍賣、變賣建設(shè)用地，并就拍賣價(jià)款優(yōu)先受償。業(yè)主雖然并未取得房屋和建設(shè)用地的物權(quán)，但是與開發(fā)商簽訂的購房合同已經(jīng)生效，這時(shí)業(yè)主可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同辦理房地產(chǎn)過戶登記，也可以要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求對(duì)方賠償損失。 原問題：《商品房土地使用權(quán)被開發(fā)商抵押之后如何保護(hù)購房者》

  回復(fù)于 2022-05-21 20:47:45