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  問題：我購買的商品房交房時完了兩個月，并且之前說要改動的地方也沒有改動，我現(xiàn)在想退房該怎么辦理手續(xù)?(律師呼叫中心邀請汕頭律師為您解答本問題) 趙律師：看合同約定，延遲交房兩個月是否屬于退房的情形。要沒約定，看是否有其他退房的情形，如沒有預售許可證。 王律師：雙方協(xié)商一致即可，所涉及的細節(jié)需要合同中的相關規(guī)定進行規(guī)范。 相關知識——延期交房的認定及法律后果 一、延期交房的認定 原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房： (1)因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。 根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務，否則構(gòu)成延期交房。 (2)因重大規(guī)劃、設計變更對按時交付產(chǎn)生影響。 根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及有關法律法規(guī)的規(guī)定，規(guī)劃包括用地規(guī)劃和工程規(guī)劃。《商品房銷售辦法》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計?！痹瓌t上，出賣人在開始銷售商品房時應當已經(jīng)完成項目的規(guī)劃及設計方案，并已取得政府主管部門的審批。對買受人來說，規(guī)劃、設計也具有非常重要的意義。規(guī)劃確定的是房屋乃至整個小區(qū)整體的環(huán)境和格局。一旦規(guī)劃確定，買受人所購買的房屋的周邊環(huán)境就有了可以預期的發(fā)展。因此，確定的規(guī)劃、設計方案應作為商品房買賣合同的重要內(nèi)容而訂入合同。合同訂立后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)擅自變更規(guī)劃、設計的，應視為嚴重違約。但是，如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設計方案進行修改)，或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對設計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任，顯然有失公平。我們認為，在此情形下，可根據(jù)《合同法》關于“情勢變更”的理論，即訂立合同時作為合同基礎及環(huán)境的客觀情況發(fā)生異常變動，導致法律行為基礎喪失，當事人合同目的不能實現(xiàn)，且該情勢變更的發(fā)生不可預見，不可歸責于當事人，若維持原合同的效力顯失公平，則利益可能受損的一方當事人有權(quán)要求解除合同。根據(jù)上述理論，由于情勢發(fā)生變更而導致合同解除，本就不存在任何一方違約，也就沒有違約責任。雖然當前我國立法尚沒有確立情勢變更原則，但實務中可依據(jù)情勢變更的原理，并結(jié)合具體案情，適用《合同法》第六條關于誠實信用原則的規(guī)定予以處理。 二、延期交房的法律后果 (1)買受人的合同解除權(quán) 出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當事人一方延期履行主要債務”的情形。按照該條第三項的規(guī)定，當事人一方延期履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進一步對“合理期限”進行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;延期不行使的，解除權(quán)消滅。 原問題：《購買商品房對方延期交房想退房怎么走程序?》

  回復于 2022-12-20 17:16:52