律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  對每一個買房人來說，最頭痛的問題是什么？恐怕大多數(shù)人會回答說：房子出現(xiàn)質量問題。而這看似應該是最起碼的問題，卻在相當多的樓盤里仍保證不了——漏水、墻壁開裂等時時困擾著購房者。焦點話題一：新房有了質量問題，怎么辦?問：我的房子交付已兩年了，最近打算裝修才發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)了質量問題，墻壁和窗戶滲漏水，還有多處空鼓和裂縫。我現(xiàn)在該怎么辦？是找物業(yè)管理公司來修還是找開發(fā)商？我能要求賠償嗎？律師答疑：如果在保修期內出現(xiàn)質量問題，建設單位或者房屋建筑所有人(即開發(fā)商)應當向施工單位發(fā)出保修通知，施工單位接到保修通知后，應當?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內予以保修。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現(xiàn)場搶修。過了保修期后，由業(yè)主或使用人自行承擔維修責任，費用由業(yè)主或使用人承擔。至于能否賠償，看房屋質量是否給業(yè)主造成了實際損失。解讀：根據《房屋建筑工程質量保修辦法》的第七條，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：一地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；三供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；四電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；五裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。焦點話題二：二手房出現(xiàn)質量問題，房東有責嗎?問：全裝修二手房買賣中如果裝修出現(xiàn)問題，是否能讓上家出具授權書由下家直接找開發(fā)商要求索賠？我買的二手房是開發(fā)商的全裝修房，但裝修合同署名卻是之前的房東名字。現(xiàn)在房子裝修發(fā)生問題，物業(yè)強調由于裝修合同上不是我的名字，所以不予理賠。而我以為，房屋買賣連同裝修權益是一并轉讓的。律師答疑：你的裝修是物業(yè)做的嗎？如果確定是他們的原因造成的裝修質量問題，你可以要求他們賠償。如果是開發(fā)商做的，則可要求開發(fā)商賠償。裝修合同署名雖然是之前的房東名字，但房子賣給你后，你已繼承了原房主的權利和義務。另一方面，你也可以要求原業(yè)主進行處理或協(xié)調，因為你出的買價里已經包括了裝修的價格，而合同又是原業(yè)主簽的。問：我近期購入了一套二手房，房子是2001年造好交付的，看房時覺得小區(qū)環(huán)境和房子戶型都還過得去，就下單了。房子是毛坯房，過戶后，我就開始裝修，沒想到在裝修過程中，發(fā)現(xiàn)了房子天棚是傾斜的，并且傾斜高差達3厘米之多，在規(guī)范以外。因為這是主體結構的一部分，為此，我們找到開發(fā)商，但是開發(fā)商表示，這與他們無關，當初交付時房子已經驗收了就不關他們的事了。律師答疑：如果確定房子天棚傾斜，這屬于商品房質量問題，應該主張自己的權利。首先，你可以向原房主討個說法，他有責任交付質量合格的房子給你，但向他主張權利有個時間的問題：1、你在收房后的合理期限要把質量問題提出來。2、你的起訴時間沒有過兩年(從知道自己的權益被侵害之日起兩年內)。再次，你可以向開發(fā)商主張權利，因為原先合同的權利義務被你繼承了，開發(fā)商對業(yè)主的維修義務也給了你，只要在維修期內，你有權主張。你可以先給開發(fā)商發(fā)個律師函，要求他們對房子進行維修。解讀：按照相關法律法規(guī)，買賣合同中的出賣人應對其出賣物品的質量承擔保證責任。但二手房由于普遍被裝修過，并被使用過一定年限，其質量問題涉及諸多方面，一般當事人很難對其特別是一些隱藏的質量問題有一個全面的了解和判斷。如果質量問題是原房屋所有人出賣時即存在的，要視不同情況而定：(1)如果出賣人故意隱瞞房屋質量問題而將房屋出賣給買受人的，出賣人應該對此質量問題承擔保證責任，買受人有權向出賣人請求賠償；(2)如果出賣人已經將房屋的質量問題明確告知買受人或者買受人明知房屋的質量問題而購買房屋的，則出賣人對此質量問題不再承擔保證責任，買受人也無權向出賣人請求賠償；(3)如果出售房屋存在隱蔽的質量問題，并且該質量問題是房屋本身所固有而非出賣人在裝潢、使用房屋過程中所產生的，那么只要沒有證據證明出賣人明知有此質量問題，出賣人對此質量問題就不承擔保證責任。但與此同時，買受人卻仍可以房屋所有人的身份，依據因合同轉讓而取得的權利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。原作者：置家網 原問題：《房子質量問題歸誰管》

  回復于 2022-11-10 19:04:58
• 
  盧國全律師

  月幫助2101人

  按合同約定處理

  回復于 2022-06-05 19:00:03 咨詢他