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  一、房屋維修的概念　　房屋維修是指在房屋的經濟壽命期內，在對房屋進行查勘鑒定、評定房屋完損等級的基礎上，對房屋進行維護和修理，使其保持或恢復原來狀態或使用功能的活動。房屋維修包括對非損壞房屋的維護和對損壞房屋的修理。 　　所謂房屋的經濟壽命期，是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始，到由于某種原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限。引起房屋報廢并拆除的原因，可能是技術方面的，也可能是經濟方面的或社會其他方面的。例如，某房屋設計使用年限為50年，50年期滿，房屋各主要構件老化而被拆除，這種拆除是由于技術原因引起的，再如，有些房屋從技術上講可以不拆除，但由于舊城改造的需要而被拆除，這種拆除則是由于經濟原因引起的。 　　在房屋使用過程中，由于一些自然因素、人為因素的作用可能造成房屋的損壞。對房屋的查勘鑒定是掌握所管房屋完損程度的一項經常性的基礎工作，通過對房屋的查勘鑒定為房屋維修提供依據。房屋查勘鑒定是指房屋管理單位按照有關法規規定，對房屋的結構、裝修和設備進行檢查、測試、驗算并評定其完損等級的活動。房屋查勘鑒定的結論是擬定房屋維修設計或維修方案、編制房屋維修計劃的依據。根據房屋查勘鑒定的結論，對房屋進行維修，其目的是保持或恢復房屋原來的狀態或使用功能。 　　按照房屋維修的不同性質，房屋維修可分為不同的類型。 　　首先，按維修對象的不同可分成結構性維修和非結構性維修。結構性維修是指為保證房屋結構安全、適用和耐久，對老朽、破損或強度、剛度不足的房屋結構構件進行檢查、鑒定及修理。非結構性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件，對房屋的裝修、設備等部分的更新、修理和增設，其主要作用是恢復房屋的使用功能，保護結構構件免遭破壞，延長房屋的使用年限。 　　其次，按所維修房屋的完損程度不同需要進行小修、中修、大修或翻修。小修也稱維護，是指對房屋的日常零星維修維護工作，其目的是使房屋保持原來的等級。中修是指房屋少量部位已損壞或不符合建筑結構要求，需進行局部修理，在修理中需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規模和結構。大修是指房屋的主要結構部位損壞嚴重，房屋已不安全，需要進行全面的修理，在修理中需牽動或拆除部分主體構件的修理工作。翻修是指房屋已失去維修價值，主體結構嚴重損壞，喪失正常使用功能，有倒塌危險，需全部拆除，另行設計，重新在原地或異地進行更新建造的過程。 　　第三，按經營管理的性質不同可分成恢復性維修、賠償性維修、補償性維修、返工性維修和救災性維修。恢復性維修是指修復因自然損耗造成損壞的房屋及其構件的維修活動，它的作用是恢復房屋的原有狀況與功能，保障居住安全和正常使用。賠償性維修是指修復因用戶私自拆改、增加房屋荷載、改變使用性質、違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構件的維修活動，其維修費用應由責任人承擔。補償性維修是指在房屋移交時，通過對該房屋的質量、完損情況進行檢查鑒定，發現有影響居住安全和使用的損壞部位，而對房屋進行的一次性的維修工作，其費用由移交人與接受人通過協商解決。返工性維修是指因房屋的設計缺陷、施工質量不好或管理失當造成的再次維修，其維修費用由責任人承擔。救災性維修是指修復因自然災害造成損壞的房屋及其構件的維修活動，對于重大天災，如風災、火災、水災、震災等，維修費用由政府有關部門撥專款解決，對于人為失火造成的災害，維修費用按“賠償性維修”規定的辦法處理，責任者需擔負全部或部分費用。 　　二、房屋維修的特點　　1.房屋維修是一項經常性的工作 　　房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為的因素影響，會導致房屋、設備的損壞或使用功能的減弱，而且由于房屋所處的地理位置、環境和用途的差異，同一結構房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的，因此，房屋維修是大量的經常性的工作。 　　2.房屋維修量大面廣、零星分散 　　量大面廣是指房屋維修涉及各個單位、千家萬戶，項目多而雜；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同，決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段、位置的改變而具有流動性、分散性。 　　3.房屋維修技術要求高 　　房屋維修由于要保持原有的建筑風格和設計意圖，因此技術要求相對于建造同類新建工程來講要高。房屋維修有其獨特的設計、施工技術和操作技能的要求，而且對不同建筑結構、不同等級標準的房屋，采用的維修標準也不同。 　　三、房屋維修管理的概念　　房屋維修管理指物業管理公司為做好房屋維修工作而開展的計劃、組織、控制、協調等過程的集合。 　　房屋維修管理的主體是物業管理公司，物業管理公司受業主(如住宅區的業主委員會、作為國有房產代表的政府有關部門、企事業單位等)的委托開展相應的物業管理工作。房屋維修管理是物業管理的重要組成部分。在房屋維修過程中，實施房屋維修的主體一般是專業房屋維修公司(或物業管理公司內部的專業房屋維修部門)。而房屋維修管理的職能則是對房屋維修過程實施管理，做到在確保質量和實現合理工期的基礎上，使整個房屋維修過程處于受控狀態，合理使用人力、物力、財力，最大限度地節約維修成本，實現更大的經濟效益、社會效益和環境效益。 　　從管理過程講，所謂房屋維修管理，主要是指圍繞房屋維修的管理目標而進行的計劃、組織、控制和協調工作。 　　從管理層次講，房屋維修管理一般可分成企業管理層次的維修管理和施工項目層次的維修管理。所謂企業管理層次的維修管理是指物業管理公司的企業管理層為實現整個企業的房屋維修管理目標而開展的管理工作，包括組織開展對企業所管房屋的查勘鑒定工作、圍繞整個企業的房屋維修工作所做的計劃管理、質量管理、編制維修工程預算、組織施工項目招標投標以及開展對技術、勞動、材料、機器等生產要素的管理。所謂施工項目層次的維修管理又分兩種情況，一種是物業管理公司擁有自己的維修施工隊伍，為組織好維修項目的施工而以項目施工過程為對象開展的管理工作，包括編制項目施工計劃并確定施工項目的控制目標，做好施工準備工作，對施工過程實施組織和控制并做好項目竣工驗收。另一種是物業管理公司自己沒有施工隊伍，施工項目是委托其他專業維修單位來從事施工活動的，在這種情況下，所謂施工項目層次的維修管理主要是指物業管理公司的項目負責人對維修項目施工過程實施監督管理，以確保施工過程處于受控狀態，從而實現企業預定的項目成本、質量、工期目標。我們把這種情況下的施工項目管理稱作房屋維修施工項目的內部監理。 原問題：《夢幻西游里房屋維修是什么意思？》

  回復于 2022-11-03 17:21:45