律師回復(fù)

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  月幫助201720人

  吳少博律師：這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。在實(shí)踐中體現(xiàn)出來(lái)的補(bǔ)償辦法、法律依據(jù)、企業(yè)的客觀狀況可能會(huì)不一致，我主要談一談企業(yè)拆遷補(bǔ)償總體原則的問(wèn)題。一、企業(yè)拆遷總體補(bǔ)償基本原則按照國(guó)務(wù)院2011年1月19日的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國(guó)務(wù)院令第590號(hào))，整體補(bǔ)償必須是按照市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，住建部配套的房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范中也出現(xiàn)了類(lèi)似要求，也就是講補(bǔ)償是按照市場(chǎng)比較法的原則進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。市場(chǎng)比較法如何確認(rèn)？說(shuō)通俗了就是按照所在的區(qū)域、地段、用途、性質(zhì)、年限以及相關(guān)具有市場(chǎng)主體因素的房屋所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范也講到了所參考的周邊類(lèi)似的房屋價(jià)值。特別是租賃土地的企業(yè)不具有完整的土地使用權(quán)，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候所謂的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)值往往體現(xiàn)不到承租人身上，承租人只有獲得地上附著物補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，對(duì)于土地使用權(quán)補(bǔ)償沒(méi)有權(quán)利獲得。但是一旦你有完整的土地使用權(quán)，并且有房產(chǎn)手續(xù)也用于商業(yè)、工業(yè)等經(jīng)營(yíng)，都是按照實(shí)有的用途進(jìn)行補(bǔ)償。實(shí)際在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候不可能完全參照當(dāng)?shù)刂苓叺目陀^狀況進(jìn)行補(bǔ)償，在進(jìn)行實(shí)際補(bǔ)償?shù)綍r(shí)候還要進(jìn)行分割，土地、廠房、停產(chǎn)停業(yè)損失等要分別補(bǔ)償。特別是土地加廠房就是一個(gè)完整的不動(dòng)產(chǎn)的狀態(tài)，在補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候要按照市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。在實(shí)踐中可能各個(gè)企業(yè)面臨的情況都不一樣，具體到實(shí)際補(bǔ)償中會(huì)有一些區(qū)別。二、企業(yè)拆遷評(píng)估的時(shí)候，每一塊的評(píng)估價(jià)值如何確定？（一）土地的補(bǔ)償土地所有權(quán)的形式是集體所有制和國(guó)有土地，集體是集體建設(shè)用地，國(guó)有土地分商業(yè)、工業(yè)、住宅，工礦倉(cāng)儲(chǔ)、教育娛樂(lè)等。在實(shí)際評(píng)估的時(shí)候可能會(huì)有區(qū)別。集體土地現(xiàn)在還不能上市交易，只是在北京十八個(gè)縣市區(qū)試點(diǎn)。市場(chǎng)價(jià)值如何體現(xiàn)呢？我們就要參考市場(chǎng)評(píng)估規(guī)范當(dāng)中的類(lèi)似原則了。集體建設(shè)用地類(lèi)似于國(guó)有工業(yè)用地，因?yàn)榧w建設(shè)用地也是建設(shè)了廠房，跟國(guó)有工業(yè)用地是一個(gè)道理，這也符合“類(lèi)似原則”中的同用途、同種類(lèi)、同區(qū)域。如果標(biāo)有了國(guó)有土地住宅用途，即便寫(xiě)著“住宅用途”但是卻用于實(shí)際經(jīng)營(yíng)。這個(gè)時(shí)候要區(qū)分是符合廠房的實(shí)際經(jīng)營(yíng)還是商業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)，因?yàn)檫@兩項(xiàng)補(bǔ)償差距非常大，商業(yè)的補(bǔ)償比工廠補(bǔ)償最高可高出7-10倍。現(xiàn)在在實(shí)際補(bǔ)償中有“就高不就低”的原則，價(jià)值排序是：商業(yè)＞住宅＞工業(yè)，如果是住宅卻用于工業(yè)，實(shí)際據(jù)應(yīng)該按照住宅的方式來(lái)補(bǔ)償，如果住宅用于商業(yè)，應(yīng)該按照商業(yè)的方式來(lái)補(bǔ)償。（二）廠房的補(bǔ)償以前的評(píng)估規(guī)范中劃定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)種類(lèi)、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)以及形態(tài)進(jìn)行不同方式的評(píng)估。廠房有磚木的、磚混的、木質(zhì)的、鋼構(gòu)的等，價(jià)值怎么衡量呢？就是現(xiàn)在的建安成本（房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱(chēng)），在實(shí)踐中有很多廠房的高度、寬度和結(jié)構(gòu)都不一樣，我見(jiàn)過(guò)最寬的廠房達(dá)到十五米以上，高度在六米五以上，這樣的廠房就是一層抵兩層。根據(jù)廠房用途結(jié)構(gòu)不一致補(bǔ)償也有區(qū)別，比如講冷庫(kù)不是按照平方算的，是按照立方算的，因?yàn)槔鋷?kù)四周都進(jìn)行了設(shè)備添置。（三）廠房跟土地有空余的怎么補(bǔ)償？如果你有完整的土地使用權(quán)，空余的土地也要進(jìn)行土地市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償。在此要糾正一個(gè)問(wèn)題，各個(gè)地方以前公布的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，市場(chǎng)價(jià)值永遠(yuǎn)是循環(huán)變動(dòng)的，除非區(qū)位補(bǔ)償價(jià)每年都調(diào)整，如果不調(diào)整無(wú)法反映市場(chǎng)價(jià)值。（四）停產(chǎn)停業(yè)損失停產(chǎn)停業(yè)損失的問(wèn)題往往不納入房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范，而是單獨(dú)的制定政策。以前是根據(jù)納稅額進(jìn)行推算，現(xiàn)在在實(shí)踐中用的不多了，大部分是按每平方米直接補(bǔ)償多少錢(qián)。我覺(jué)得在進(jìn)行一次性停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，要根據(jù)企業(yè)的具體狀況。這應(yīng)該是作為企業(yè)而言最主要的補(bǔ)償項(xiàng)目，其他的就是裝修附屬物、可移動(dòng)和不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備等等，這些都是據(jù)實(shí)評(píng)估。在此給企業(yè)主提一點(diǎn)個(gè)人建議，在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候一定要非常謹(jǐn)慎，而且要消息靈通，多參考市場(chǎng)價(jià)值。轉(zhuǎn)自北京吳少博律師事務(wù)所文章 原問(wèn)題：《工廠被拆遷怎么評(píng)估》

  回復(fù)于 2023-01-01 19:20:22