律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  首先：有幾個合同的陷阱需要你去查看。一、交房標準是什么（沒有特別約定的最低標準是房管部門的驗收合格）？二、開發商現在的工程進度和合同上的交房標準的差別？還要多久能交房，其中對你的影響程度？三、中間有否不可抗力的因素（對方是否告提前知你了）？四、是否書面欺騙你簽署過類似收房的文件？或在三個月之內給你發過書面的交房通知？五、合同中是否在、存在除了違約金以外的其他賠償條件？逾期的賠償和超過逾期期限可以退房的賠償之間是否有“不作累加”的條款。六、開發商關于基礎設施和公建配套方面的承諾，和其中的約定的處理方式？七、買受人正式解除合同后多久開發商賠付違約金和退還房款的期限約定？八、你買房時簽的合同是否已經房管局備案？當時開發商的手續是否齊全？（不然在法律上這種案子在賠償上很難判，漏洞較多）按你的陳述，開發商應該已經屬于承認逾期違約的事實了，你們之間的官司應該就是圍繞什么時間退款、賠付違約金和其他損失的賠償問題在辯訴。但其實開發商就是再拖時間，托你的耐力，拖到交房時，這是開發商的一貫手段，到那時估計你一看周圍房價可能也就妥協了，對于小開發商而言，有律師處理，又不需要什么麻煩，損失一點名譽其根本不在乎，其拖得起啊！所以這種情況下：你的官司最后肯定能贏，但會很麻煩費時，最后很可能得不償失啊！其中你的放款和違約金肯定能要回來，至于利息如無這方面的合同約定，是要不回來的，對于我國允許房地產實行預售制度，相當于默認開放商收取的放款在交房期限前不存在利息了，之后的每日賠償才算基本的利息加損失賠償，而逾期到解除合同的地步，如果有標注不和上面累加，則其中的違約金屬于全部賠償款。如果開發商的進度與交房還有很大差距，倒是可以就因房價上漲導致的成本損失可以申訴要求對方賠償（但是這兩年房價調控，估計你們那里的市場指導價應該也沒有多少上漲，索要不了多大額度），并且此處屬于合同外的損失，法院只要有一點點偏袒，都能不判賠償。而且此處開發商可以申訴不解處合同，按日按合同規定賠付違約金到交房時止，這又是扯皮事。倒是可以就像婚期、遷宅、租金等事由索賠一些。但重點是開發商能拖你到受不了。所以啊！開發商就是在借口拖時間，你能做的就是：咬住掛號信就是解除合同的通知。（在查看合同條款，看看開發商應退款的時間到沒到。）向法院提出：1、要求開發商馬上解除合同（撤銷房管局備案）。2、要求開發商馬上按合同約定退款和賠償（這點要看合同約定的期限）。3、申請自己因對方逾期造成的在購房損失事項（如交房使用時間、價格），要求額外賠償。提出現存的該房產的工程進度，表明其逾期的惡劣程度。4、申請在獲得賠償前凍結該房產，以免被開放商再賣掉。5、要求對方承擔起訴階段的個人的工作上、生活上導致的一切損失、律師費。這樣以后，等法院判決，基本要不到多少的額外賠償，能把房款和2萬違約金要到，再加上律師費基本就差不多了。要太多了開發商會一直扯皮，咱拖不起，這就是所謂強勢群體和弱勢群體的區分了。主要是這兩年房價基本沒什么漲，這樣逾期惡劣的小區，不要也罷，不然后期因為此問題不交物業費、初裝費的會大有人在，后期管理一定很差，拿回錢找個信譽品牌相對好些的樓盤再買得了。 原問題：《退房申請糾紛》

  回復于 2023-02-03 10:04:48