律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  你好，為你解答，望采納！根據2010年頒布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》規定，“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍”；即國務院明確規定了購房者購房時需交付一定比例的首付款，此為國家對于購房首付款、限貸的政策性規定。 而在法律實務中，由開發商墊付首付款是否有一定的依據呢？實際上，墊付并非法律概念，法律上有借款合同、指示交付或債務承擔等概念。墊付，根據文義解釋，一般是為他人向第三方墊付，沒有債權人為債務人向自己墊付之說。而開發商為購房者的墊付可能涉及三種類型的法律關系：①借款合同，即開發商借款給購房者、購房者再將借款交給開發商；②第三人代為履行，即開發商作為第三人根據購房者的指示將款項交付給自己，代購房者履行債務；③債務承擔，即開發商作為第三方為購房者承擔購房者對開發商的債務。 首先，對于借款合同，因開發商即是房地產買賣法律關系中的債權人，同時又向購房者借出部分首付，借出的款項又需要給開發商自己，因此，開發商名義上墊付首付，但實際上并未墊付。 因借款法律行為系實踐性法律行為，需要實際交付借款才會產生借款合同生效的法律后果，因此，為實際交付借款的，借款行為并未生效。開發商所享有的債權，本質上還是房地產買賣合同所確立的債權。并不存在一個真實、有效的借款法律關系，也不存在所謂的墊付。其次，開發商根據購房者的指示將款項交付給自己，開發商不屬于第三方，很明顯不屬于第三人代為履行的情形，不會產生實際履行的法律效力。換句話說，即實際上此時也不存在墊付，購房者沒有付足首付。 再次，債務承擔，是指在不改變合同的前提下，債權人、債務人通過與第三人訂立轉讓債務的協議，將債務全部或者部分轉移給第三人承擔的法律現象。即必須存在一個獨立于債權人、債務人之外的第三人，而開發商為購房者承擔購房者對開發商的債務時，并沒有一個獨立的第三人存在，因此也不構成債務承擔，不產生債務承擔的法律效力。此時，所謂的墊付不成立，購房者仍然沒有付足首付。 因此，開發商所謂的“墊付”僅僅是開發商以“墊付”之名義，讓購房者先達到辦理銀行按揭貸款的條件，出具一份虛假的首付款足額交納證明，進一步辦妥銀行貸款，以達到資金回籠的目的。而首付實際上并未依照國務院對于首付比例和限貸的規定付足。換句話說，開發商是以一種在法律上并不成立的“墊付”托辭，先與購房者簽訂房地產買賣合同，而實際上卻規避了國務院規定的首付比例和限貸政策。 這種行為極有可能被司法機關認定為“以合法形式掩蓋非法目的的無效行為”，而一旦認定為無效的，則合同自始無效，法律后果是開發商返還購房款、購房者退房。從銀行的角度來看，這種行為還可能被認定為“惡意串通損害第三人利益的無效行為”。在購房者辦理按揭貸款的過程中，因需要開發商出具購房者已付清全部首付款的證明，但由于開發商“墊付”的因素，購房者的首付款實際并未付清。如后期購房者未能按期償付按揭貸款，銀行除按照一般的程序拍賣抵押物外，還可以起訴開發商，要求開發商因開具虛假證明而承擔連帶清償責任 原問題：《開發商墊資付首付款違規依據》

  回復于 2022-12-07 19:49:47