律師回復(fù)

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  一、租賃房屋的權(quán)屬問(wèn)題1、承租前核實(shí)權(quán)屬。承租方在簽訂商業(yè)地產(chǎn)租賃協(xié)議前需要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的原件，必要時(shí)還應(yīng)在房屋交易中心查詢房屋權(quán)屬登記情況。通過(guò)對(duì)出租方 主體資格的審查，可以核實(shí)房屋租賃協(xié)議的出租方與產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的所有權(quán)人是否一致。同時(shí)如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租 方提供房屋所有權(quán)人的委托書(shū)等法律文件;如果出租房屋是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。通過(guò)對(duì)該物業(yè)的權(quán)屬情況進(jìn)行調(diào)查，還可 以確認(rèn)租賃房屋是否存在權(quán)利負(fù)擔(dān)或瑕疵。例如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的，權(quán)屬有爭(zhēng)議的物業(yè)就不能進(jìn)行租賃。2、關(guān)于租賃房屋設(shè)立抵押的問(wèn)題。《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定：“訂立抵押協(xié)議前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后 抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”因此，如果房屋出租后設(shè)立抵押的，該租賃關(guān)系不受影響。如果房屋先抵押，后出租的，出租方應(yīng)該書(shū)面 告知承租人，律師建議雙方在租賃協(xié)議中明確約定當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)造成租賃協(xié)議解除的，出租方應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。二、租賃協(xié)議期間的裝修問(wèn)題1、關(guān)于裝修范圍必須書(shū)面征得出租人的同意。承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計(jì)方案取得出租人認(rèn)可;明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。2、不能損害原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響房屋建筑安全。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。3、協(xié)議期滿或提前終止時(shí)，裝修折舊與補(bǔ)償方式一定要約定清楚。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，承租人無(wú)權(quán)要求出租人給予裝修補(bǔ)償。雙方還應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時(shí)，出租人的裝修補(bǔ)償義務(wù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。三、承租人的優(yōu)先承擔(dān)權(quán)商戶租用商鋪經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)后，在一定的范圍內(nèi)會(huì)形成一定的商業(yè)影響，這無(wú)疑是一種無(wú)形資產(chǎn)。如果租期屆滿后出租人將商鋪收回，他們就要承受著這種無(wú) 形的損失。為此，大多數(shù)承租人希望能享受該商鋪的優(yōu)先承租權(quán)，但是全國(guó)性法律并沒(méi)有明確規(guī)定承租人的優(yōu)先承租權(quán)，面對(duì)如何要保障自己的優(yōu)先承租權(quán)，律師建 議承租人可以協(xié)議中約定。1、明確定義什么是“出租人繼續(xù)出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否則視為出租人違約，應(yīng)承擔(dān)一定數(shù)額的違約賠償責(zé)任。這樣可以防止出租人收回房屋自用1天然后出租以阻斷“繼續(xù)出租”的情形。2、約定什么是“同等條件”，如租金上下不超過(guò)10%就算同等條件，比如原租金是10000元，其他人員出的價(jià)格只要不超過(guò)11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租，這樣可以防止侵害優(yōu)先承租權(quán)的情形出現(xiàn)。 原問(wèn)題：《租賃合同糾紛》

  回復(fù)于 2022-12-20 20:38:05
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  楊佳佳律師

  月幫助7653人

  具體是什么情況呢？可以點(diǎn)擊我頭像詳細(xì)溝通

  回復(fù)于 2022-05-07 13:36:46 咨詢他