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  自市政府頒布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規定》（深府〔2004〕177號，下稱“城中村改造暫行規定”）和《深圳市人民政府關于工業區升級改造的若干意見》（深府〔2007〕75號）以來，我市相繼開展了城中村和工業區升級改造工作。廣東省政府于2009年8月出臺了《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號，下稱“省三舊改造意見”），進一步明確了廣東省三舊改造的相關政策，市政府按其相關規定制定頒布了《深圳市城市更新辦法》（市政府令第211號，下稱“更新辦法”），該辦法自2009年12月1日起施行。 一、從“舊城改造”到“城市更新” 更新辦法中不再沿用以前的“城中村改造”、“舊村改造”、“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質和內涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區內(包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等),根據城市規劃和規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動。 更新辦法將城市更新的目標明確為進一步完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境、挖掘用地潛力、拓展發展空間、促進社會經濟可持續發展，改變了舊城改造只是簡單的拆除重建或穿衣戴帽物質形態改變的觀念，更注重城市功能提升和舊城區活化的內涵。更新辦法為不同現狀和不同改造需求的區域提供了相應的選擇,未來深圳的城市更新將實行多種形式有機結合,而且盡可能以綜合整治為主。 二、兩個新概念 （一）城市更新實行年度計劃管理制度 更新辦法規定“城市更新實行城市更新單元規劃和年度計劃管理制度”。我市的城市更新年度計劃包括城市更新單元規劃制定計劃和年度實施計劃兩部分，將每一年度的城市更新單元規劃編制和將要實施的拆除重建類及綜合整治類更新項目做出計劃安排,強化城市更新的計劃管理,保障城市更新工作的有序進行。 在已經完成的2010年年度計劃申報工作基礎上，市更新辦調整了更新單元規劃制定計劃管理模式，年度計劃不再采用一年一報的形式，而是常態申報的形式。 （二）城市更新單元 在更新辦法中首次提出城市更新實行城市更新單元規劃制度,并對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規劃的制定程序進行了規定。城市更新單元要按照有關技術規范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產權邊界等因素,劃定相對成片的區域作為城市更新單元,制定城市更新單元規劃。 城市更新不再以項目為單位,而是更新單元為單位進行規劃，可綜合考慮單元內的規劃和配套設施安排，尤其是對單元內存在多個更新項目的，可以平衡各項目利益，保證配套設施落地，有效避免了以前按項目進行規劃的弊端。按照以前做法，舊改規劃按項目進行，如某一片區內有兩個更新項目，按規劃需安排一所學校時，由于無法平衡項目間利益，往往兩個項目都不愿意接收學校落地，造成公共設施建設困難，無法實現完善城市功能的改造目標。 三、三方面突破 更新辦法主要明確了城市更新項目的工作程序、地價繳納標準、城市更新計劃管理等內容，在保持與原城中村用地改造地價政策延續的基礎上，對特區內外的城中村地價標準進行了統一，并主要是在以下三個方面進行了較大的突破： （一）改造對象從城中村（舊村）擴大到所有符合改造條件的建成區 按照城中村改造暫行規定，“城中村”僅覆蓋規劃國土部門已劃定的原農村非農建設用地、農村住宅建成區、老屋村三類，我區大量原農村工業建成區域和舊城未納入改造范圍；而且從我區城市建設的現狀來看，原農村建成區域并未形成獨立街區，大多數地區是舊村和舊城犬牙交錯，村中有城，城中有村，城和村的界線根本就難以劃分，人為地劃分舊城舊村分別改造，不符合城市建設的規律。 因此，更新辦法把符合改造條件的全部建成區納入更新對象，并按照城市規劃和城市建設的規律進行改造，其突破意義是非常重大的。 （二）在改造主體產生方面充分發揮市場的配置作用，變事先確定為事后確認 更新辦法出臺前，根據城中村改造暫行規定和我區相關文件精神，舊城舊村改造主要由社區集體股份公司引入合作開發商、或街道選擇開發商報區政府備案確定。確定后，改造主體方可開展拆遷談判工作，拆遷補償完成后辦理相關行政許可手續。 更新辦法在改造主體產生方面充分發揮了市場的配置作用，改造主體主要通過“收購”、“協議”等民事權利義務關系，由企業或個人完成補償收購后報區政府確認的方式產生。這種做法執行了廣東省“三舊”改造文件的相關規定。 （三）協議出讓作為一種可選的方式重新明確下來 按照市政府城中村改造暫行規定，我市在城市更新項目上一開始采取的就是協議出讓方式。但由于國家規定經營性土地須通過招標、拍賣和掛牌等形式公開市場出讓，而舊改用地該采用何種方式出讓卻規定不明確。2008年底開始市國土部門要求包括舊城、舊村在內的所有城市更新項目都要統一以招拍掛方式出讓土地使用權。隨后，南山光大木材廠地塊、我區的回龍埔舊村地塊、寶安寶城26區地塊以及福田錦龍新村地塊，在2008年底、2009年上半年通過掛牌方式進行了土地使用權出讓。考慮到城市更新項目用地的特殊性及其土地使用權出讓的可操作性，2009年9月，廣東省出臺了省三舊改造意見，該意見明確可以采用簽訂補充協議或者補簽出讓合同的土地出讓形式，更新辦法重新明確可以采用協議出讓這種形式。 另外，按照更新辦法的相關規定，政府主導收購土地整備的城市更新改造項目，其項目土地使用權應通過招拍掛方式出讓。 四、主要辦理程序 （一）城市更新單元規劃制定計劃：區政府對轄區更新項目進行篩選，根據城市規劃、業主意愿等情況制定年度計劃報規劃國土委員會，并由市政府批準；單一主體的片區還可直接向規劃國土委員會申報。 （二）土地及房屋確權登記，此項程序主要是針對更新單元范圍的土地和房屋進行確權處理，具備合法登記的土地及房屋、權屬清晰的更新單元直接辦理后續手續。 根據省三舊改造意見，為完善“三舊”改造涉及的各類歷史用地手續，該意見規定了簡易的特殊處理方式。但是，歷史用地手續的完善須在2012年前完成，2012年之后該簡易處理方式不再執行。 （三）城市更新單元規劃的編制和報批，由區政府組織申報單位編制單元規劃草案，單元規劃符合法定圖則的由市規劃國土委員會轄區管理局批準，突破法定圖則的由城市規劃委員會批準。 （四）企業、個人協議收購更新單元內物業，收購完成后向區城改辦申請辦理改造實施主體確認手續。 （五）改造單位辦理項目用地規劃行政許可，補簽土地出讓合同或簽訂土地出讓補充協議，補繳地價。 （六）更新項目開發建設。 五、補繳地價標準 更新辦法第三十六條至第三十九條規定了拆除重建項目按照原有用地權屬和用途分成四類情況，分別按相應標準補繳地價。 （一）更新項目中城中村部分的用地，特區內外采用統一的地價政策，即新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。 本地價標準所稱城中村是指我市城市化過程中依照有關規定由原農村集體經濟組織的村民及繼受單位保留使用的非農建設用地的地域范圍內的建成區域。 （二）1993年7月前已經形成的舊屋村拆除重建的，現狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補繳地價，超出部分按照公告基準地價標準補繳地價。 （三）拆除原有工業區的項目，改建為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，原有合法建筑面積以內部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%繳納地價。 改建為住宅、辦公、商業等經營性用途的，原有合法建筑面積以內部分，按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原土地用途剩余公告基準地價標準計算地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權使用期限以市場評估地價標準計算應繳納的地價。但市政府關于寶安龍崗兩區舊城舊村改造項目的處理意見已有規定的（主要是指市政府2006年的257、258號文所規定的政策和項目），從其規定按照基準地價計算應繳地價。 （四）其它情形的用地，按照其改造后的功能以公告基準地價標準計算應繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準地價標準計算的地價。 另外，更新辦法規定城市更新單元規劃和土地出讓合同涉及的公共設施用地的拆遷，政府均不作補償。結合我區的城市建設實際，區政府2010年出臺了《龍崗區城市更新拆除重建類項目推進若干措施》（深龍府〔2010〕010號），即按市政府161號令的標準適當補償公共設施用地上的拆遷。 原問題：《拆除重建政策》

  回復于 2022-12-02 05:55:14