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  一、關(guān)于因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格導(dǎo)致合同解除的情況。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《最高院解釋》）第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規(guī)定。根據(jù)前述規(guī)定，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題包括三種情形：一是，房屋未經(jīng)驗(yàn)收即發(fā)現(xiàn)存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；二是，房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題；三是，房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付使用后，經(jīng)核驗(yàn)發(fā)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應(yīng)通過檢驗(yàn)確定主體結(jié)構(gòu)是否存在質(zhì)量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權(quán)利。根據(jù)《建筑法》第60條規(guī)定，建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第十二條中的“主體結(jié)構(gòu)”應(yīng)包括房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程。“合理使用壽命”即為建筑物的設(shè)計(jì)年限，也就是建筑物正常使用的最低年限。可見，房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是一項(xiàng)工程的基石，如果建筑工程在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，即使其他工程質(zhì)量再好，也無法保證整個(gè)工程的質(zhì)量。因此，《最高院解釋》第十二條規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)解除合同，要求開發(fā)商賠償損失。二、關(guān)于因商品房質(zhì)量瑕疵嚴(yán)重影響正常居住使用導(dǎo)致解除合同的情況。《最高院解釋》第十三條第一款規(guī)定“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”本條所稱的“房屋質(zhì)量問題”應(yīng)是指除地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的質(zhì)量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統(tǒng)等工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題。買受人依據(jù)該條解除合同，除房屋存在質(zhì)量問題外，且該質(zhì)量問題應(yīng)達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度，否則不能達(dá)到解除合同的目的。但《最高院解釋》并未對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用”的判斷標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，在實(shí)踐中，對(duì)此，有三種不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴(yán)重影響居住使用的問題；第二種觀點(diǎn)人為，判斷房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”應(yīng)通過委托工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門鑒定，法院依據(jù)鑒定結(jié)論做出判斷。第三種觀點(diǎn)則認(rèn)為，房屋質(zhì)量問題是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”屬于法官根據(jù)生活常識(shí)自由裁量的范圍，不需要工程質(zhì)量檢驗(yàn)部門進(jìn)行鑒定。本人同意第三種觀點(diǎn)，因?yàn)閷I(yè)質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)所進(jìn)行的鑒定只是依據(jù)現(xiàn)有規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)作出不合格、合格或優(yōu)良的認(rèn)定，并對(duì)某些量化指標(biāo)進(jìn)行確認(rèn)。而房屋質(zhì)量是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”的認(rèn)定沒有客觀標(biāo)準(zhǔn)，即使由專業(yè)工程師來認(rèn)定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個(gè)人的生活經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷，沒有法定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。因此，是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”，法官作為審判人員，完全可以根據(jù)生活常識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，作出認(rèn)定。三、對(duì)于尚處于保修期的房屋如出現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可否直接請(qǐng)求解除合同的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使房屋尚在保修期限內(nèi)，買受人也無須受保修的限制，有權(quán)直接請(qǐng)求解除合同。且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第111條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”因此，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，買受人作為受損害方有權(quán)選擇要求開發(fā)商保修或是解除合同。我認(rèn)為此觀點(diǎn)不能成立。（一）我國《建筑法》第62條規(guī)定“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照建筑物的合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期由國務(wù)院規(guī)定。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《最高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。”建設(shè)部《商品房買賣合同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。”以上是法律、法規(guī)明確規(guī)定開發(fā)商對(duì)房屋質(zhì)量所承擔(dān)的法定保修義務(wù)。可見，我國現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋交付后，在保修期內(nèi)如出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商即產(chǎn)生并必須履行保修義務(wù)。（二）根據(jù)《中華人民共和國合同法》第94條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，房屋地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未履行保修義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期內(nèi)仍未履行的，且房屋質(zhì)量問題已嚴(yán)重影響居住使用，買受人方可解除合同。（三）關(guān)于《合同法》第111條，該條只是在雙方對(duì)違約責(zé)任沒有約定或不能確定時(shí)適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對(duì)出賣人如何承擔(dān)保修責(zé)任用出了明確的約定，買賣雙方應(yīng)按約定承擔(dān)違約責(zé)任。另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權(quán)，即買受人在選擇違約責(zé)任的方式時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循公平原則和誠實(shí)信用原則。如果房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題通過維修可以補(bǔ)救，買受人不應(yīng)解除合同。至于經(jīng)過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規(guī)定，我認(rèn)為可借鑒《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第54條的規(guī)定，即“保修期內(nèi)兩次修理仍不能正常使用的，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)更換或者退貨”，當(dāng)出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)或經(jīng)兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時(shí)，才可以嚴(yán)重影響正常居住使用為由請(qǐng)求解除合同。（四）如果允許買受人不經(jīng)保修直接行使合同解除權(quán)，規(guī)定我國商品房保修制度將喪失實(shí)際意義。因此，對(duì)于房屋在保修期內(nèi)所出現(xiàn)的質(zhì)量問題，如果通過修復(fù)的方式可以補(bǔ)救，應(yīng)由出賣人根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，先履行保修義務(wù)，買受人不應(yīng)直接要求解除合同。《最高院解釋》未作出明確規(guī)定。以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位開始出現(xiàn)質(zhì)量問題，如也允許買受人適用本條規(guī)定，那么開發(fā)商將存在較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)開發(fā)商也極為不公平。針對(duì)此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關(guān)法律規(guī)定來分析，我認(rèn)為買受人行使解除權(quán)應(yīng)受到保修期限的限制。《合同法》第93條、第94條規(guī)定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件成就時(shí)，一方當(dāng)事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當(dāng)事人沒有履行或違約履行，另一方當(dāng)事人通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。根據(jù)合同法的原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人負(fù)有履行義務(wù)，且負(fù)有履行義務(wù)的一方當(dāng)事人未履行合同義務(wù)或有違約行為存在。據(jù)前文所述，因?yàn)槲覈鴮?shí)行商品房交付后的質(zhì)量保修制度，根據(jù)法律的規(guī)定和合同的約定，開發(fā)商在保修期內(nèi)必須對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)保修責(zé)任，而保修期滿后，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商就不再具有保修的義務(wù)，沒有義務(wù)，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權(quán)也就無從談起。因此，我認(rèn)為，買受人因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用而行使解除權(quán)的，應(yīng)在房屋保修期內(nèi)提出。但保修期滿后出現(xiàn)的質(zhì)量問題是開發(fā)商交付房屋時(shí)就存在的隱蔽質(zhì)量瑕疵或開發(fā)商明知質(zhì)量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道之日起2年內(nèi)，如因該質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用的，買受人可以請(qǐng)求解除合同。五、因房屋質(zhì)量問題對(duì)買受人的賠償范圍。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十一條第三款規(guī)定“保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任”。第三十二條規(guī)定“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。”《最高院解釋》第十三條第二款規(guī)定“出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”上述規(guī)定明確了在保修期內(nèi)，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)，除此之外，因房屋質(zhì)量問題給買受人造成損失的，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在適用前述規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任，應(yīng)同時(shí)具備以下條件：第一，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)在保修期內(nèi)；第二，房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)屬保修范圍；第三，因房屋的質(zhì)量問題，確實(shí)給買受人造成了損失。但并未對(duì)損失的具體范圍作出規(guī)定。根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定，損失應(yīng)當(dāng)以因房屋質(zhì)量問題之違約行為所造成的損失為準(zhǔn)。實(shí)踐中，關(guān)于爭(zhēng)議比較大的是因房屋質(zhì)量問題，購房者另行租房，產(chǎn)生的租金損失，下面將結(jié)合具體案例對(duì)此問題談一下個(gè)人看法。關(guān)于因房屋質(zhì)量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定，在實(shí)踐中，誤工費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)亦未統(tǒng)一。我認(rèn)為，在我國對(duì)此問題未作出具體規(guī)定之前，可以比照《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》關(guān)于誤工費(fèi)的規(guī)定處理，該解釋第二十條規(guī)定“誤工費(fèi)根據(jù)受害人的誤工時(shí)間和收入狀況確定。誤工時(shí)間根據(jù)受害人接受治療的醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的證明確定。受害人因傷致殘持續(xù)誤工的，誤工時(shí)間可以計(jì)算至定殘日前一天。受害人有固定收入的，誤工費(fèi)按照實(shí)際減少的收入計(jì)算。受害人無固定收入的，按照其最近三年的平均收入計(jì)算；受害人不能舉證證明其最近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業(yè)上一年度職工的平均工資計(jì)算。”因房屋質(zhì)量問題造成買受人誤工損失的，買受人請(qǐng)求賠償誤工費(fèi)的，應(yīng)以買受人處理房屋質(zhì)量問題的實(shí)際誤工時(shí)間及上述誤工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算和賠償誤工損失。如何因房屋質(zhì)量問題而索賠或退房廣州市中院《關(guān)于審理預(yù)售商品房合同糾紛若干問題的指導(dǎo)意見》一、《認(rèn)購書》中類似“購房人已理解并同意開發(fā)商在銷售中心公示的樣板條款，并同意完全按該樣板調(diào)控簽署上述各合同，不再變更、增加或減少任何條款”的特別約定如何處理？《認(rèn)購書》是指將來簽訂《商品房買賣合同》的預(yù)約，在樣板條款已經(jīng)過公示且購房人也已經(jīng)在《認(rèn)購書》上簽章確認(rèn)的情形下，該《認(rèn)購書》是有效的。對(duì)當(dāng)事人具有約束力，認(rèn)購人以合同條款不公平，可以再協(xié)商，其訴請(qǐng)?jiān)摗墩J(rèn)購書》無效或解除、返還定金的，不應(yīng)支持。二、出賣人拒絕按照《認(rèn)購書》訂《商品房買賣合同》買受人起訴簽約或者追究違約責(zé)任應(yīng)如何處理？合同系當(dāng)事人共同協(xié)商的結(jié)果，法院判令當(dāng)事人簽訂合同有強(qiáng)制簽約之嫌，故對(duì)當(dāng)事人關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求不宜支持：出賣人拒絕簽約已構(gòu)成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎(chǔ)上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失，該損失數(shù)額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房?jī)r(jià)差額范圍，區(qū)別下列不同情形處理：住宅在30%以內(nèi)，商業(yè)用房在10%以內(nèi)。買受人拒絕簽約構(gòu)成違約，不去別對(duì)待，作對(duì)等處理。三、商品房被出賣人抵押后，買受人訴請(qǐng)確權(quán)或者辦證的，應(yīng)如何處理？起訴確權(quán)的，由于房屋不存在權(quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)駁回訴訟請(qǐng)求。起訴辦證的，買受人在履行下列注意義務(wù)后即不構(gòu)成過錯(cuò)。（1）審查所購房屋是否在《預(yù)售許可證》的范圍內(nèi)；（2）將購房款匯入合同指定的監(jiān)控賬號(hào)；（3）無論是抵押后再預(yù)售，或者是預(yù)售后再抵押，只要有《預(yù)售許可證》就應(yīng)認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)同意出售，其行使抵押權(quán)不得對(duì)抗買受人。偽造《預(yù)售許可證》出售房屋的，應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。四、《商品房買賣合同》訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應(yīng)如何適用《司法解釋》第八條？買受人主張出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任的，原則上予以支持，根據(jù)案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%。五、出賣人以約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高為由請(qǐng)求調(diào)整遲延交樓違約金的，應(yīng)如何把握違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高？約定違約金標(biāo)準(zhǔn)為萬分之五以內(nèi)，（含萬分之五）的，均認(rèn)定屬于合理范圍，不予調(diào)整。同一樓盤違約金標(biāo)準(zhǔn)約定不一致的，超過萬分之五的可調(diào)整為萬分之五，同一樓盤已有法院或仲裁委的裁判先例的，應(yīng)注意保持違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)適用上的統(tǒng)一性。六、交樓標(biāo)準(zhǔn)如何確定？必須具備以下兩個(gè)基本條件（1）取得《建設(shè)工程竣工備案表》（2）訟爭(zhēng)房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導(dǎo)致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其它標(biāo)準(zhǔn)的從其約定。合同附件約定裝修標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人未達(dá)到約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其承擔(dān)的是關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。七、面積差異的房款結(jié)算應(yīng)如何處理？面積差異在0.6%以內(nèi)的，含本數(shù)，具體以約定為準(zhǔn)，互不作任何補(bǔ)償。面積差異誤差比絕對(duì)值超出0.6%（不含本數(shù)）在3%（含本數(shù)）以內(nèi)的，按合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，不扣除0.6%面積差異在3%以上（不含本數(shù)），買受人A.有權(quán)退房，B.不退房的，3%以內(nèi)按合同約定價(jià)格局勢(shì)結(jié)算，3%以上由出賣人承擔(dān)。所有權(quán)歸買受人。追究出賣人何種違約責(zé)任決定權(quán)在買受人。八、買受人提出辦證的訴訟請(qǐng)求應(yīng)如何處理？買受人依合同約定或司法解釋的規(guī)定起訴辦證的，無論起訴時(shí)是否具備辦證條件，均判令出賣人三個(gè)月內(nèi)辦證。關(guān)于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決，至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付。自判決生效之日起至取得辦證遞件回執(zhí)（指‘協(xié)助辦證的’）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。違約金的截止日期以合同約定為準(zhǔn)，協(xié)助辦證的為取得遞件回執(zhí)，辦妥的為房管部門出證，取得產(chǎn)權(quán)證的則為交付買受人。產(chǎn)權(quán)證核發(fā)后，出賣人應(yīng)無條件交付給買受人。九、根據(jù)七部委意見，預(yù)售商品房未辦證之前不得再行轉(zhuǎn)讓，但買受人通過與第三人簽訂買賣合同或者通過委托拍賣的形式將未領(lǐng)取房產(chǎn)證的商品房再行轉(zhuǎn)讓引發(fā)糾紛，應(yīng)如何處理？七部委的意見并非法律、行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，故合同應(yīng)為有效。辦證的訴訟請(qǐng)求因?yàn)樾姓鞴懿块T明確不能辦證，以實(shí)際無法履行為由駁回訴訟請(qǐng)求，待具備辦證條件后再起訴辦理。如果轉(zhuǎn)讓合同的出賣人（同時(shí)是預(yù)售合同的買受人）以無法辦證為由起訴解除轉(zhuǎn)讓合同，因無法辦證影響的是轉(zhuǎn)讓合同的買受人的權(quán)利，故以不予支持為宜。如果轉(zhuǎn)讓合同的買受人以無法辦證起訴解除合同，則以簽約目的無法實(shí)現(xiàn)為由予以支持。十、類似永久水電、消防驗(yàn)收、大樓外墻脫落等涉及有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟，原告的訴訟主體資格應(yīng)如何處理？有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟，業(yè)委會(huì)、全體業(yè)主或業(yè)主均是適格的原告，該生效裁判對(duì)全體業(yè)主具有約束力，其訴訟利益歸屬全體業(yè)主，后續(xù)業(yè)主重復(fù)起訴的，以已作出生效判決及違反一事不再理訴訟原則為由駁回起訴。上述訴訟涉及賠償?shù)模瑯I(yè)委會(huì)或全體業(yè)主是適格的原告。個(gè)別或者部分業(yè)主起訴賠償?shù)模瑒t裁定駁回起訴。以業(yè)委會(huì)名義起訴的，仍需要業(yè)主大會(huì)授權(quán)。十一、逾期辦證，交樓、交付公建配套設(shè)施等違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)如何適用？約定一次性定額違約金的，自應(yīng)辦未辦之日起適用兩年的訴訟時(shí)效。預(yù)定按違約期間持續(xù)性計(jì)付違約金的。從主張或起訴之日往前倒推兩年計(jì)付。訴訟時(shí)效超過以后，買受人向出賣人發(fā)出要求承擔(dān)違約責(zé)任的信函，出賣人收到信函并回復(fù)要求解決糾紛，買受人后以協(xié)商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時(shí)效。買受人向有關(guān)政府主管部門反映、投訴或查詢等，相關(guān)部門回復(fù)明確責(zé)任在出賣人的，不宜適用訴訟時(shí)效。十二、以商品房抵銷或清償工程款或其他債務(wù)，而不是以工程款或其他債權(quán)抵銷或清償購房款的，應(yīng)否適用《司法解釋》處理？在以商品房抵銷或清償工程款或其他債務(wù)的情形下，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是履行清償債務(wù)的方式，并非在當(dāng)事人之間成立商品房買賣關(guān)系，不符合司法解釋第一條的規(guī)定，故一方依據(jù)《商品房買賣合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。但雙方均同意按商品房買賣關(guān)系處理且不損害第三人利益的除外。十三、出賣人與買受人約定如實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積則買受人需補(bǔ)足差價(jià)款。現(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪部門出具的報(bào)告顯示房屋面積確實(shí)大于約定面積，在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)的情況下，出賣人要求買受人支付差價(jià)款的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持？應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準(zhǔn)，出賣人在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)之前要求買受人支付差價(jià)款的請(qǐng)求不予支持。十四、經(jīng)出賣人同意，買受人將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)名手續(xù)的，第三人能否取得原買受人合同項(xiàng)下的權(quán)利？在房管局辦理了商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，即應(yīng)視為開發(fā)商同意商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)名，第三人可以取得買受人原合同項(xiàng)下的權(quán)利。十五、商品房預(yù)售合同約定按套內(nèi)面積計(jì)付房款，后商品房套內(nèi)面積未變，但公共分?jǐn)偯娣e縮水，應(yīng)如何處理？合同中旦工測(cè)繼爻荒詫維超哩已約定了公共分?jǐn)偯娣e，故沒有達(dá)到約定面積數(shù)的，已構(gòu)成違約。公共分?jǐn)偯娣e不足的原因應(yīng)由出賣人舉證證明，如果出賣人不能證明其免責(zé)，即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)可參照：按“總房?jī)r(jià)/（套內(nèi)面積 分?jǐn)偯娣e）*縮水面積”計(jì)付。十六、買受人在收樓或領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)簽署了《確認(rèn)書》，確認(rèn)雙方已不存在任何債權(quán)債務(wù)，后買受人以實(shí)際面積比約定面積少，要求出賣人退還面積差異款的應(yīng)如何處理？買受人不能舉證證明其系在受出賣人欺詐、脅迫或者重大誤解的情況下簽訂《確認(rèn)書》的，應(yīng)履行《確認(rèn)書》。但是“確認(rèn)雙方已不存在任何債權(quán)債務(wù)”應(yīng)理解為開發(fā)商以《確認(rèn)書》的形式免除自身遲延交樓、遲延辦證等違約責(zé)任。如果是面積減少，還是應(yīng)以房產(chǎn)證為準(zhǔn)退還面積差異款。十七、開發(fā)商和買受人對(duì)分期開發(fā)建設(shè)的小區(qū)配套設(shè)施的交付時(shí)間存在爭(zhēng)議，買受人起訴要求交付，應(yīng)如何處理？應(yīng)由開發(fā)商舉證證明訟爭(zhēng)的小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃在哪一期工程，未到期的不宜支持買受人的訴求。如果開發(fā)商不能舉證證明，則認(rèn)定應(yīng)即時(shí)交付。十八、如果履行合同過程中產(chǎn)生糾紛，一方當(dāng)事人訴請(qǐng)合同無效或解除合同，但未訴請(qǐng)?zhí)幚頍o效或解除的后果，法院能否依職權(quán)一并處理？法官應(yīng)行使釋明權(quán)，除第三人明確表示反對(duì)外，應(yīng)一并處理。十九、雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約責(zé)任不對(duì)等的，應(yīng)如何處理？當(dāng)事人在簽約后一年內(nèi)提起訴訟的，可適用合同法第54條第一款第（1）項(xiàng)的規(guī)定，變更為對(duì)等的違約責(zé)任；未超過一年或超過一年的，均可適用合同法第一百一十四條的規(guī)定，調(diào)整為對(duì)等的違約責(zé)任。二十、未經(jīng)竣工驗(yàn)收，買受人訴請(qǐng)出賣人交付房屋的，應(yīng)如何處理？如果尚未通過建筑主體、消防、電梯的單項(xiàng)驗(yàn)收，則駁回交付房屋的訴訟請(qǐng)求。二十一、買受人購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，影響正常使用，買受人要求修復(fù)，但出賣人經(jīng)催告后在合理期間內(nèi)拒絕修繕，買受人自行修繕或依據(jù)有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論起訴請(qǐng)求出賣人支付修繕費(fèi)用，應(yīng)否支持？符合以下條件的請(qǐng)求應(yīng)予支持：1、房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題；2、出賣人在合理期間內(nèi)不履行修繕義務(wù)；3、買受人已自行或雇人修繕，或提供有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論。出賣人認(rèn)為買受人主張的金額不合理，應(yīng)承擔(dān)證明責(zé)任（如申請(qǐng)?jiān)u估等），否則對(duì)其抗辯不予采納。二十二、出賣人將公共綠地出售給買受人，買受人起訴確認(rèn)無效的應(yīng)如何處理？出賣人要求返還公共綠地的應(yīng)否支持？誰有權(quán)起訴返還公共綠地？1、買受人起訴主張出售公共綠地的行為無效的，應(yīng)予支持。2、 出賣人要求返還的，因其并非權(quán)利主體，故不宜支持。3、有權(quán)起訴要求返還公共綠地的訴訟主體是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)。二十三、購房款（包括尾款、補(bǔ)差款）是否適用訴訟時(shí)效？逾期付款違約金是否適用訴訟時(shí)效？購房款本金不適用訴訟時(shí)效，違約金適用。二十四、物權(quán)法施行后，善意取得保護(hù)制度與拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)之間的沖突如何解決？開發(fā)商將已經(jīng)特定化的拆遷補(bǔ)償安置房屋轉(zhuǎn)賣給第三人的行為損害了被拆遷人的權(quán)利，已構(gòu)成侵權(quán)。即使轉(zhuǎn)賣已產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)后果，被拆遷人仍可基于該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)請(qǐng)求確權(quán)，依法院生效法律文書方式優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋。總之，在第三人善意取得與被拆遷人優(yōu)先安置的沖突情形下，優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的利益。 原問題：《在購房時(shí)已經(jīng)簽訂了合同，請(qǐng)問房地產(chǎn)咨詢合同糾紛起》

  回復(fù)于 2022-12-01 04:07:55