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  首先，了解按揭所購房產(chǎn)是否辦理抵押登記。根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)抵押必須辦理抵押登記，而購房人一般購買的都是期房，在辦理購房和按揭時，尚未取得房產(chǎn)證，無法辦理抵押登記，因此目前個人購房貸款一般都采取階段性擔(dān)保加抵押貸款的形式，即在抵押的房產(chǎn)辦理抵押登記前，由開發(fā)商為貸款人（購房人）提供擔(dān)保，待抵押登記辦理完畢后，開發(fā)商擔(dān)保終止，購房人以所購房產(chǎn)作為抵押物。如果房產(chǎn)抵押尚未辦理，賣家則首先要與開發(fā)商（擔(dān)保人）進行協(xié)商，由開發(fā)商為受讓方提供新的擔(dān)保，同時要與貸款銀行協(xié)商，否則開發(fā)商將免除擔(dān)保責(zé)任，而貸款銀行也會因此而拒絕提前終止貸款合同，除非您先行償還全部貸款。　　如果所購房產(chǎn)已經(jīng)辦理了抵押登記，賣家則無需與開發(fā)商協(xié)商，但必須取得貸款銀行的同意，并且要告知受讓人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。其次，轉(zhuǎn)按揭銀行多數(shù)不受理房貸轉(zhuǎn)按揭是指在個人住房貸款還款期內(nèi)，借款人出售作為抵押物的房屋，經(jīng)貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款，即仍處在按揭中的房屋進行再次買賣，該房屋的買方仍繼續(xù)償還賣方的按揭房款。也可以是正處在住房按揭期間的借款人，為了增加(減少)貸款金額或延長(縮短)貸款年限，通過擔(dān)保公司擔(dān)保等手段把住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行。在實際操作中，由于轉(zhuǎn)按揭操作程序比較復(fù)雜，幾乎少有銀行會同意這種轉(zhuǎn)讓，大多數(shù)銀行會將此作為二手房買賣貸款處理。西安市交通銀行的工作人員說，嚴(yán)格意義上的轉(zhuǎn)按揭貸款是賣方出售貸款沒還清的商品房，購買方繼續(xù)為該商品房償還貸款。還款主體變更，買方得到銀行放貸后，并不是拿著現(xiàn)金交與賣方去原銀行提前還貸，而是銀行之間進行過賬交易，消費者是見不到現(xiàn)金的。據(jù)了解，目前在已經(jīng)推出轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)的銀行，也沒有實現(xiàn)不同銀行間的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，主要是因為銀行業(yè)務(wù)沒有聯(lián)網(wǎng)，有些銀行之間利率也并不統(tǒng)一。　　再次，自籌資金提前還貸從貸款銀行來說，同意賣家轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的前提是，要提前終止貸款合同，收回全部貸款和相應(yīng)利息即提前還貸。先行償清全部貸款本息，解除抵押登記，再與買家辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，此時則完全是買賣雙方兩個人之間的事了，這也是最簡化的辦法。在具體的操作過程中，一般有兩種形式：第二種：找到買主后，買賣雙方溝通。買家先支付一部分房款，供賣家提前還貸，然后賣家辦理好結(jié)清手續(xù)后過戶給買家，買家再給尾款。這種辦法較為常見，但這種辦法對于買方來說會存在一定的風(fēng)險，因為在付出購房款后，房產(chǎn)權(quán)屬還屬于賣房者，一旦賣房者不承認(rèn)或攜款逃跑，買房者將面臨巨大損失。為保險期間，在墊付過程中，買方與賣方或者簽訂一份手續(xù)辦理相關(guān)事宜的承諾協(xié)議，并以房產(chǎn)證做抵押。或者選擇有信譽的大型中介公司介入，作為第三方保證資金的安全，賣方支付幾百元的辦理費。最后，向中介公司拆借賣房者自行無法籌到還貸款，而且也沒有買主愿意墊付房款，只能用向中介公司拆借，這是實在沒辦法的辦法。中介公司可以用公司的流動資金幫賣房者還貸，不過要收取較高的手續(xù)費。一般每天的收費為借款的4%。在這里要特別提醒的是，買賣雙方交易成功，辦理完房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)后，還要到房地產(chǎn)主管部門辦理抵押登記的變更手續(xù)。所以：你需要采取第二種辦法。 原問題：《買二手房，我們需要首付25萬左右，但賣家說房子貸款沒還清，解壓需要40多萬，叫我們拿40多萬來解壓》

  回復(fù)于 2022-12-15 14:55:51