律師回復(fù)

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  月幫助201720人

  第一招：核實(shí)上家身份是首要第二招：審核貸款合同要仔細(xì) 第三招 首付交到貸款銀行 第四招：交易過(guò)戶(hù)辦委托公證 第五招： 貸款風(fēng)險(xiǎn)要把握 第六招： 交房時(shí)再付尾款 第七招： 收件收據(jù)不是產(chǎn)證 二手房所牽涉到的合同條文、法律、及款項(xiàng)都相當(dāng)復(fù)雜，所以本人在此對(duì)二手房交易的過(guò)程給予詳細(xì)解說(shuō)，對(duì)必須注意的環(huán)節(jié)給予提醒，希望購(gòu)房者不再受黑中介的忽悠，也不再在購(gòu)房過(guò)程中上當(dāng)受騙。 一：當(dāng)您有了購(gòu)買(mǎi)二手房的想法，并且在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，您應(yīng)該算計(jì)一下家里的存款及現(xiàn)金，然后根據(jù)經(jīng)濟(jì)能力核算一下您的購(gòu)房最高預(yù)算。因?yàn)榉慨a(chǎn)是高端產(chǎn)品，所牽涉的金額大，所以再?zèng)Q定購(gòu)買(mǎi)之前要三思一下自己想要的地段、樓層、房型等，這樣省的盲目看房，有一定的目標(biāo)性。如果有時(shí)間去交易中心或者房產(chǎn)公司咨詢(xún)一下自己是否符合購(gòu)房條件，是否限貸或者限購(gòu)，這個(gè)很重要。 二：當(dāng)您在確定好要買(mǎi)什么樣的二手房后，您應(yīng)該考慮到的是如何去看房。在電商發(fā)展迅速的年代，大多數(shù)人熱衷于在網(wǎng)上尋找房源，如果你相信網(wǎng)上的價(jià)格那您就錯(cuò)了，網(wǎng)上的房源裝修圖片再好、描述再多吸引人、價(jià)格多實(shí)惠都是引您上鉤的餌，那些房源十有八九都是虛假的，盡管他有承諾有保證。網(wǎng)上的價(jià)格和實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)是有很大差距的，如果您實(shí)在沒(méi)有時(shí)間那您就在網(wǎng)上找個(gè)頭像看著順眼的打電話(huà)過(guò)去，告訴他您的預(yù)算、要求，如果有符合條件的房源在通知您。三：有人注重選擇中介的正規(guī)性，名譽(yù)等，這個(gè)完全沒(méi)有必要，有的大公司房源未必有小中介的房源質(zhì)量高。說(shuō)到選擇中介，不得不說(shuō)一下，目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還是朝陽(yáng)行業(yè)，房地產(chǎn)中介行業(yè)也還是剛剛起步，所以國(guó)家或中介公司對(duì)于中介業(yè)務(wù)員的要求門(mén)檻很低，只要是不癡不傻的都可以做業(yè)務(wù)員，所以現(xiàn)在的中介公司雖然看上去很正規(guī)，但是業(yè)務(wù)員的素質(zhì)普遍都不高，如果你是一個(gè)很搞的購(gòu)房者，你遇到的業(yè)務(wù)員或中介公司都將會(huì)是很搞的，因?yàn)樽鹬睾托湃味际窍嗷サ?。你?duì)他顯現(xiàn)出提防的樣子，他們必然也會(huì)堤防你，如果你相信他，當(dāng)然他們也會(huì)很相信你處處為你著想。購(gòu)房者和中介業(yè)務(wù)員的相處是很微妙的。 四：您現(xiàn)在應(yīng)該走入了看房的階段了，看房是很累的一項(xiàng)工程?？捶壳澳梢酝ㄟ^(guò)中介或者物業(yè)先了解這個(gè)小區(qū)（物業(yè)費(fèi)，停車(chē)位、對(duì)口的學(xué)校、菜場(chǎng)、交通等），當(dāng)然最重要的是要了解該房產(chǎn)的價(jià)錢(qián)、產(chǎn)權(quán)面積。對(duì)于房屋價(jià)錢(qián)，需要小心，現(xiàn)在還是會(huì)有不法的中介虛報(bào)價(jià)格賺取差價(jià)，這樣是違法的，可以取證進(jìn)行起訴。詢(xún)問(wèn)價(jià)格應(yīng)該親自面對(duì)業(yè)主仔細(xì)詢(xún)問(wèn)，是到手價(jià)還是稅費(fèi)各付價(jià)（很多業(yè)主不愿意承擔(dān)稅、費(fèi)，因此大多開(kāi)的價(jià)都是除去稅費(fèi)后的到手價(jià)，稅費(fèi)由買(mǎi)家來(lái)承擔(dān)）。 看房時(shí)應(yīng)該多看房屋位置，根據(jù)自己的喜好避免高壓線(xiàn)、變電站，垃圾站等，室內(nèi)多看四周的墻角，衛(wèi)生間和廚房，是否有漏水跡象，在這里詳細(xì)說(shuō)一下房型。房型分為好多種，符合大多數(shù)人需求的無(wú)非就是雙南和南北房型，雙南房型是指兩間房間的窗戶(hù)朝南，一般主臥和客廳是朝南的，朝南的房間采光是最好的，從上午到半下午陽(yáng)光都可以進(jìn)來(lái)，但是通風(fēng)就受到影響了；南北房型是指房間窗戶(hù)是一南一北相間的，朝南的房間采光好，因?yàn)槭悄媳蓖ㄍ?，通風(fēng)也相當(dāng)好，但是朝北的房間就會(huì)是冬冷夏熱了。 看完房子以后別忘了，業(yè)務(wù)員會(huì)要求您簽一個(gè)看房確認(rèn)書(shū)，這張確認(rèn)書(shū)一般是律師起草的，都是符合法律條例的，一般是用來(lái)維護(hù)中介的利益，防止您跳過(guò)他跑到別的地方或者私下去交易。如果沒(méi)有太大問(wèn)題，您就簽字吧，畢竟人家前期是免費(fèi)帶您看房子，您越是不簽他們就越懷疑你有跳單的可能。 五：如果您已經(jīng)有滿(mǎn)意的房子了，讓中介給你計(jì)算好稅費(fèi)和貸款，在業(yè)主能等（也就是房子不會(huì)被其他人賣(mài)掉，因?yàn)橐惶追孔幽隳芸粗袆e人就能看的中。）的前提下，您應(yīng)該和家里人商量一下，在自己的經(jīng)濟(jì)能力能承受的前提下做一個(gè)決定。不要想著會(huì)有更好的房子，一分價(jià)錢(qián)一分貨，遇到合適的就買(mǎi)吧，越等房?jī)r(jià)越高，等下去不一定會(huì)有更好的房子（其實(shí)根本沒(méi)有什么好房子，只要符合自己的要求和承受能力的都是好房子），但是也不要沖動(dòng)，付過(guò)定金又反悔的購(gòu)房者也有很多，不要拿定金不當(dāng)回事兒，幾萬(wàn)塊錢(qián)也能做好多事呢。 如果你決定好了，那么接下來(lái)就是核實(shí)房源的真實(shí)性的環(huán)節(jié)了，這個(gè)是很有必要的，目前很多中介忽視了這一點(diǎn)，但是如果出了問(wèn)題那麻煩可就大了，受害人還是您自己。首先您要親自看一下產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主的身份證，核實(shí)一下產(chǎn)權(quán)證上的名字是否和身份證上的名字一樣（不要輕信業(yè)主的承諾，騙子都是很容易讓人相信的），再深入一點(diǎn)就是帶著自己的身份證去交易中心拉這套房子的產(chǎn)調(diào)，需要交手續(xù)費(fèi)但是很便宜十塊錢(qián)就夠了。產(chǎn)調(diào)上面會(huì)有抵押、產(chǎn)權(quán)人等的詳細(xì)信息。 如果房子沒(méi)有問(wèn)題，接下來(lái)就是洽談價(jià)格和一些細(xì)節(jié)了，記住，再?zèng)]付錢(qián)之前什么都是可以商量可以談的，一旦你付了定金那就要看別人的臉色了。洽談的方式有兩種，一種是在你時(shí)間充足剛好業(yè)主時(shí)間也充足的條件下，個(gè)人強(qiáng)烈建議和業(yè)主見(jiàn)面洽談，這個(gè)時(shí)候就需要你自己的能力了，中介在這個(gè)時(shí)候是充當(dāng)一個(gè)中間角色，但是這樣的洽談很安全，細(xì)節(jié)方面都能談到。必須要洽談的細(xì)節(jié)有：價(jià)格、付款方式、付款時(shí)間、交房時(shí)間、戶(hù)口遷出時(shí)間、裝修和家電家具贈(zèng)送情況等，如果這些都達(dá)成一致了，那么接下來(lái)就要支付定金了，中介會(huì)有一份居間合同，要仔細(xì)看清楚，不過(guò)上面大多都是固定板式，前面談到的東西最好都寫(xiě)進(jìn)合同里或者寫(xiě)個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)是最重要的一定要寫(xiě)，防止業(yè)主反悔，因?yàn)檫@些細(xì)節(jié)所造成的糾紛數(shù)不勝數(shù)。在合同上簽字時(shí)您一定要注意要產(chǎn)權(quán)人親自簽字，不是產(chǎn)權(quán)人的要出示正規(guī)的委托公證書(shū)。簽署好合同以后把定金付給業(yè)主，中介會(huì)提供一個(gè)敲過(guò)公司公章的收據(jù)。然后一個(gè)細(xì)節(jié)，一定要要求業(yè)主把產(chǎn)權(quán)證放在中介公司保管，業(yè)主收錢(qián)跑人的也有一房多賣(mài)的很多。第二種洽談的方法是給中介付一個(gè)意向金，把自己的要求寫(xiě)下來(lái)，讓中介去找業(yè)主談，個(gè)人不支持這樣的談發(fā)，如果你遇到的中介不善良就很可能會(huì)有貓膩的。六：定金付完了這套房子原則上就是你的了，房東如果不賣(mài)了或者要賣(mài)給別人他要付你違約金的，但是如果你說(shuō)不買(mǎi)了也同樣要付違約金的。所以就像第五條開(kāi)始所說(shuō)，買(mǎi)房要考慮好。接下來(lái)就是咨詢(xún)辦理按揭貸款的事情了，貸款是根據(jù)銀行政策走的，很多購(gòu)房者誤認(rèn)為貸款是中介的責(zé)任，其實(shí)中介是做不了主的，他只能根據(jù)政策和經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，因?yàn)橘J款要通過(guò)銀行，銀行是國(guó)家開(kāi)的。中國(guó)在這方面有個(gè)缺陷，通過(guò)銀行貸款能貸多少錢(qián)能貸多久在買(mǎi)房前是給不了確定答復(fù)的，你若是要求中介或者銀行給你承諾貸款一定能辦下來(lái)，我想就算他們不做這單生意他也不會(huì)給你承諾的。因?yàn)橘Y信差年齡大等不好貸款所產(chǎn)生的糾紛也不少，所以要提前查資信，越早越好，就像開(kāi)始時(shí)所說(shuō)的咨詢(xún)限購(gòu)限貸，如果不是大問(wèn)題的話(huà)中介可以搞的定的，但是需要時(shí)間。所以接下來(lái)簽署正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要給自己留足時(shí)間。 七：現(xiàn)在要簽署買(mǎi)賣(mài)合同了，之前所談到的東西需要重申一遍，不要不好意思，先小人后君子，無(wú)論是對(duì)業(yè)主還是對(duì)中介，要把自己的想法提出來(lái)。合同補(bǔ)充部分要仔細(xì)看，不滿(mǎn)意的可以要求修改，固定部分都是國(guó)家規(guī)定的就算有漏洞都是不能修改的，可以重新訂立補(bǔ)充協(xié)議，三方簽字。簽完買(mǎi)賣(mài)合同以后就和銀行簽貸款合同了，要問(wèn)清楚折扣，然后就等時(shí)間了，貸款審批需要十五個(gè)工作日。貸款審批下來(lái)審批完房產(chǎn)稅后，就可以過(guò)戶(hù)了，過(guò)完戶(hù)還是等22個(gè)工作日出產(chǎn)證，產(chǎn)證出來(lái)放款，最后交房，大功告成！ 原問(wèn)題：《我是買(mǎi)了，當(dāng)時(shí)沒(méi)有仔細(xì)看合同。到現(xiàn)在才知道，被騙了。因?yàn)樗渴亲詈髱滋祝詻](méi)注意合同內(nèi)容?！?/div>

  回復(fù)于 2022-12-15 09:03:28