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  按《物業管理條例》和《物業收費管理辦法》規定，業主與物業管理企業（下稱物管公司）之間可以采取“包干制”或者“酬金制”的方式約定物業服務費用，而基于酬金制收費方式程序過于復雜物管公司一般不愿采用，實務中一般均采取包干制收費方式。采用包干制收費方式中，物業服務成本包括“物業共用設施設備的日常運行、維護費用”，電梯屬于物業共用設備，基于電梯運行所產生的費用當然屬于物業服務成本，屬于物業收費范圍。電梯運行所可能產生的費用一般包括：1、電梯修理、更換、改造費用；2、電梯廣告費用；3、電梯日常維護費用；4、電梯運行所發生的電費。按《物業收費管理辦法》規定：“物業共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本”。為此電梯修理、更換、改造費用不屬于物業服務費用，不在本文討論范圍，而電梯日常維護費用及電梯運行所發生的電費實務中一般沒有予以區分（廣東省1997年曾發布指導性文件，電梯運行電費單獨計算單獨收取），為此本文就分別探討電梯廣告費用和電梯日常維護及電費收取（以下簡稱電梯維護費）二部分。一、關于電梯廣告費用。基于電梯乘坐人在電梯廳及電梯內對應的等待時間，電梯廣告已成為重要的新興廣告類型，其中包括靜態電梯內轎箱廣告及動態電梯前室（特別是電梯一樓門廳）視頻廣告等。不可否認電梯廣告既可以增加業主的收入也在一定程度上緩解了乘座人等待及乘座電梯期間的乏味。按照《物業管理條例》第五十五條的規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用”。為此電梯廣告設置的程序是：物管公司先應當征得業主大會或授權業主委員會同意后方可進行電梯廣告發布。如未成立業主大會，則應在小區內發布公告征求廣大業主的同意，且廣告收入應存入專門的帳戶不得挪用。對于電梯廣告發布收益分配，基于物管公司要進行統一的管理，也要耗費一定的時間和廣告公司就電梯廣告發布的簽約、審查等進行洽談，作者認為電梯廣告發布的收益小部分作為物管公司的管理成本（或酬金），大部分歸業主所有可用于小區公共設備的維修等相對較為公平合理。二、關于電梯維護費。對于電梯維護費，目前在國內主要有以下幾種收費方式：1、按乘坐次數支付費用，可按乘坐單次支付費用，也可按月（按季）支付費用，典型的實施城市如重慶市，重慶市的部分寫字間電梯對外來人員按次收取電梯費。2、按戶平均分攤費用或按居住人口分攤費用（重慶市2004年發布指導性文件，對業主按戶據實分攤收取電梯費；哈爾濱市2009年發布指導性文件，電梯維護費按戶分攤，電梯運行電費按層分攤）。3、按面積分攤費用，包括成都在內大部分的城市采用此類方式，成都市2007年發布指導性文件，電梯費含在物業管理費中按面積收取；廣州市2004年發布指導性文件，電梯費含在物業管理費中按面積收取（電梯運行電費分開合理分攤單獨收取）。4、按面積分攤結合系數確定費用，先選定一個基本電梯維護費價位的樓層，在該樓層之上逐漸加收電梯費，該樓層之下逐漸減收電梯費，使增加的電梯費和減少的電梯費和差為零，常州市2009年發布指導性文件，電梯費按建筑面積結合樓層系數收取（廣州市1999年曾發布指導性文件，電梯運行電費按樓層系數分攤，首層不使用電梯的住戶不分攤電費）。以上幾種收費方式的利弊分析：第一種方式的好處就是做到按次收費避免電梯費用分擔的糾紛，但最大的缺陷就是使日常的物業運作復雜化（有可能還需要安裝IC卡計費系統設備）。隨著都市化生活節奏的加快，人們越來越喜歡和適應簡潔、高效的生活方式，按次收費顯然和人們的追求相違背。不僅如此，對于業主的親友來訪、接受郵件快遞、便民送貨上門服務等都會帶來很大的不便（耗費時間、需準備零錢）。這種收費方式直接把簡單的事情復雜化，與簡單高效的現代生活方式是背到而馳的，顯然不能適應社會的發展。第二種方式的好處較為明顯，對于按戶收費其計費方式非常簡單，但弊端同樣明顯，其收費方式不能體現公平、合理，特別是單位住戶內居住人口比例有很大的差別，對小戶型或居住人口少的業主最不公平（但如按居住人口收費，其計費方式相對更為復雜，且由于居住人口可能發生變化容易在業主和物管公司之間發生分歧）。另外，根據“誰受益誰付出”的日常生活常識，這種方式相對不為住在低層尤其是底層業主所接受，容易遭到這類業主的抵制而引起低層尤其是底層業主的連鎖反應，造成一種業主與業主、業主與物管公司之間因為電梯費用分攤方式出現分歧而產生以拒交物管費等方式的對抗，最終會損害全體業主的利益。第三種方式的利弊與第二種方式相似，但相對來說，按面積收取電梯費其計費方式和物管費收費的計費方式相同，且不會發生計量變化，雖然同樣不能解決低層、底層業主費用承擔方式上的公平合理問題，但相對于第二種方式來說，更為科學、合理、方便些。第四種方式的好處是：如計算公式較為科學的話就可以基本體現效率與公平的兼顧，也充分考慮電梯的使用頻率。唯一的弊端在于計算相對較為復雜，可能會引起部分業主的誤解，也相對增大了物管公司的工作量。同時，計費的基數和系數也會因理解不同而出現較大分歧，在確定收費方式和收費范圍以及具體計算方式上容易形成意見各異局面。此種計費方式雖然仍有缺陷，但相較前三種方式進步許多。為此，作者本人贊成實施第四種收費方式。三、電梯維護費收費的改革及探討。1、需要政府主管部門主導出臺指導性文件。現代住宅商品化程度越來越高，業主對自身的權益維護意識也越來越強，因電梯使用收費而出現的糾紛也日益增多，原有的物業電梯收費方式也顯得愈加不合時宜。在這種狀態下無論是物管公司或業主委員會單方面對電梯收費作出規定還是物管公司與業主協商確定都將是一個艱難、漫長而又充滿爭議和不同意見的過程。即便最后依少數服從多數定下了收費標準也因為缺乏權威性而受到持不同意見業主的質疑或抵制（當然，對于采用按面積計算電梯維護費的城市，物管公司直接向物價局申請收費標準就可以。但要進行系數改革，在未有政府指導性文件的前提下，漫長的談判進程難免）。同時，物管公司在接手新的物業樓盤的過程中也因為缺乏權威性的指導意見而與業主或業主委員會就因電梯收費問題出現一個繁雜、反復的磋商過程。加重了物業管理的難度、糾紛風險及時間機會成本。近年來，有許多城市的政府主管部門意識到了物業管理中電梯收費的問題，相繼出臺了相關的指導性意見和相應的實施辦法。如江蘇省常州市房管局就于2009年10月1日實施的《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法》對物業管理中電梯的使用、運行、收費范圍、收費標準等容易引發爭議糾紛的部分作出了明確的規定。相類似的如成都、重慶、廣州、哈爾濱等城市的政府主管部門先后出臺針對物業管理中有關電梯收費的政府指導性意見，這些都不失為對物業管理中電梯費計費方法作出了有益的改革探索。2、需要業主委員會的積極參與。政府指導性意見對于對電梯維護費的改革及推動僅是前提條件，業委會更應有所作為。雖然政府部門出臺了相關的電梯維護費收費規定，但在各小區具體操作上，政府不會也無法干預太多。因此，作為小區業主最高“權力機構”的業主委員會應從業主利益的角度出發，多和物管公司溝通協調，最終產生一個雙方都能接受的操作方案。如果物管公司堅持執行顯失公平的收費規定，業主委員會有權“罷免”物管公司。同時，業主委員會作為業主的自治機構也應該在成立后對推動電梯收費改革積極行動。例如更換物管公司后與新入駐的公司在政府指導意見的基礎上進行協商，對電梯的收費范圍及標準在本著維護業主利益的基礎上進行約定，必要時還可以通過召開業主大會的方式與業主、物管公司進行溝通，廣泛征求大多數業主的意見及建議。3、低層或底層業主依法應支付電梯費。低層或底層業主是否需要承擔電梯費用？按《中華人民共和國物權法》第七十條的規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十二條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”電梯作為樓內全體產權人的共用財產，因此運行維護費用理應由樓內全體產權人共同承擔。進一步解釋任何業主都有使用電梯的權利，只是對低層或底層業主來說，只是一般未行使或較少行使這種權利罷了，但不能因此而不承擔電梯費用。換句話說即使權利可以放棄，義務應該承擔。同時，相對現代電梯公寓來說建設負一層或負二層的車庫是普遍存在現象。低層或底層業主完全不使用電梯的現象幾乎不存在。因此，從物權法的角度來看低層或底層業主完全不付電梯費用的理由完全沒有法律依據。低層或底層業主應該怎樣承擔電梯費用？雖然從物權法的角度看其依法應承擔電梯費，但從民法基本原則公平合理的角度看，其所應該承擔電梯費的范圍、份額還是值得探討和商榷的。根據“誰受益誰承擔”的生活常識，該些住戶因使用頻率極少，因此少承擔電梯費是符合遵循公平合理、等價有償的民法基本原則的，也符合人們的日常思維習慣和價值標準的。這一觀點在常州、廣州等城市已付諸實施，并逐漸得到業主們的認同。為此，低層或底層業主承擔較少的電梯費用，高層的業主承擔較多的電梯費用完全符合民法的公平合理原則，更容易推廣被廣大業主所接受。 原問題：《業主以住在一樓未乘坐電梯或少乘坐電梯而要求少繳納物業服務費，合理嗎？有法律依據沒，案例呢？》

  回復于 2022-10-28 19:55:47