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  1、購買商鋪前應向房屋所在區的房產交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。因為，根據《擔保法》的規定：擔保債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以就拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。若購買了被設定抵押權的房產，購房者的權益就得不到保障；而《城市房地產管理法》、《上海市房地產轉讓辦法》的規定，受司法限制的房地產不得轉讓。 2、在簽合同時，購房者應向房產商了解所購房屋用途確實是商用，并在合同中注明，防止以商用房價格買了住宅房，必要時也可去房地產交易中心查詢房屋用途。 3、購房者購買商鋪，相當一部分人看中的是房產商的承諾：售后包租、每年收益率百分之幾。有一點要注意的是，如果商鋪尚未竣工，根據建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條：房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。所以上述承諾只能適用已竣工的商品房。 4、商品住宅已實行內外銷房并軌，但商用物業仍有內、外區別，購房者在購買商鋪之前應先問清物業的性質，以免簽了合同卻辦不出產證不過出的問題一般很具體，只能找律師 或 大學法律援助中心另外物權法的出臺會有新的規定。由于產權商鋪投資涉及開發商、客戶、經營公司等多方主體和買賣合同、租賃合同等多層法律關系，因此產權式的投資行為遠比單純的房屋買賣行為復雜。產權式商鋪糾紛在民法中屬于“委托代理”產生的糾紛。開發商把產權出讓給業主，業主委托開發商進行經營和管理，開發商和業主兩者就形成了委托代理的關系，開發商是代理人即被委托人，業主是委托人。 民法中規定，代理人收取傭金只負責代理，但代理的結果好壞和代理人沒有直接關系，代理人不承擔代理后果。所以一旦出現經營不善的情況，開發商也能夠逃避責任。 遲遲不來的租金讓高回報成空 案例 2003年10月，梁先生看到一則產權商鋪的廣告，廣告中承諾只要購買了該項目的商鋪，開發商保證每年返還10%的租金。受到高回報率的吸引，梁先生在該項目購買了兩套產權商鋪（有全款支付和貸款支付），合同規定開發商負責經營，每季度返租金，產權證在一年之內辦好，最長延三個月。 合同簽訂后，2004年1月、4月、7月的租金都按時打入了梁先生的賬戶，高額的回報讓他感到非常滿意。 不料，到了2004年9月底，開發商來電通告，2004年三季度租金因資金問題需要推遲支付，之后又書面通知業主，說要推遲到12月15日發，而2004年四季度和2005年上半年的租金則統一到2005年6月底發放。梁先生為這些遲遲不來的租金感到非常頭痛，高額的商鋪月供也使得他倍感壓力。 案例1--如果項目價格偏高警惕自付利息陷阱 許先生：我打算購買一個產權商鋪，但這個項目的價格要比周邊的項目貴。售樓小姐說這是因為開發商已經和紅星美凱龍公司簽了10年的合同，收入有保障。 我們去看房時，也已經看到承租商在做內部裝修?，F在開發商包租10年，每年返10%（稅前），租期滿后會按照戶型圖將鋪位分割好交給業主，請問這種投資模式有沒有風險？ 解答：10%的回報率相當誘人，但要警惕開發商是不是通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來了。舉例說明，一個原本只值2萬元/平方米的商鋪（可以和周邊的經紀公司了解這個區域商鋪的平均銷售價格），開發商將售價提高到4萬元/平方米。 假設10年內商鋪本身既不升值也不貶值，也不計算投資者的利息損失和各種稅費，也就是說，10年后，投資者雖然承租收益為100%（每年10%×10年），共收到租金4萬元/平方米，但投資者如果此時將商鋪售出，只能賣到2萬元/平方米，則在每平方米商鋪上的實際年收益也只有：（4萬-2萬）÷4萬元÷10年=5%·年，這其實只比銀行存款高一點，遠不及開發商宣稱的10%年收益率。 案例2--轉手經營易出風險慎簽委托經營合同 時女士：我上周去看了一個商鋪項目，現在正猶豫要不要購買。售樓小姐說今后會有開發商下屬的一個專業的經營公司進行統一經營，而且這個經營公司可以和我簽訂《委托經營合同》，請問有沒有風險？ 解答：這里需要搞清楚一個法律概念，時女士與經營公司簽訂的合同是“委托合同”，這當中隱含比較大的風險。舉例說明，這個項目的開發商把商鋪賣給業主后，只要他能夠按時交房，那么開發商的責任就已經履行完畢。由于是其下屬的一個經營公司和時女士簽訂的合同，而且是《委托經營合同》，即使到時候這個經營公司違約，無法達到合同承諾的高回報率，時女士也只有兩個選擇：要不就解除委托合同，另找經營者，要不就向法院提出訴訟，索要賠償。但如果這個經營公司資不抵債（這類公司的注冊資本大多數額不高），最后只能是宣布公司破產，業主的損失還是要不回來。 建議時女士還是和開發商（不是經營公司）簽訂一個租賃合同。將商鋪租給開發商，再由開發商委托經營公司經營，就算經營公司經營得不好，開發商在合同中承諾的租金，也必須如數返還給業主。 案例3--貸款購買產權商鋪銀行放貸額度較低 張先生：購買某處的產權商鋪，銀行最多只提供50%的按揭貸款，可后來發現銀行對底商的貸款可達到60%.既然產權商鋪的前景可觀，銀行為何不愿多放貸呢？ 解答：據了解，銀行之所以不愿意向產權商鋪提高放貸額度，主要是有以下幾個原因：首先，買產權商鋪和買底商門面截然不同。前者往往是在大商場分割出的一小間，不需要投資人自己經營，但是經營得好不好并不取決于地段，完全取決于商場的經營，風險不可控；后者是沿街店面，風險可控性較強。其次，貸款人購買的產權商鋪，是整體建筑不可拆分的一部分，即使抵押給銀行，將來銀行在業主不能還貸時很難對其實現變現。此外，產權式商鋪屬于風險較高的投資，其中暗藏的危機主要集中在“商鋪賣出去后的經營管理上”，所以銀行在對產權商鋪提供貸款時相對保守。 原問題：《有誰真得懂法律嗎？幫幫忙》

  回復于 2022-10-28 14:51:06