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  （一）開發商遺留問題轉嫁給物業管理企業。多數小區由于開發商將商品房屋向業主交付之前，缺乏政府對整個開發項目共同驗收的環節，導致缺乏必要的配套共用設施，引起業主入住后的不滿。如慈溪法院在審理一起物業管理企業與一小區業主物業管理費糾紛一案中，業主提出，所在小區各業主門口的路燈不亮，為此業主認為物業管理企業沒有按物業管理服務合同約定的管理服務，拒交物業費。物業管理企業經專業人員檢查后認為，是開發商在電線設計上的問題，因電線設計是暗線，無法修復，要么重新進行電線布置，而產生的費用要由業主負擔。 （二）老舊小區各項設施陳舊，不能適應居民新需求。由于慈溪市尚待翻新的老舊小區比較多，這些小區以前是村集體內的村民自建房，由于建成時間比較早，受當時的經濟社會條件發展制約，在公建配套設施的規劃設計、建設標準、管理模式、運作機制方面都無法適應當前社會的要求。 （三）部分業主的經濟承受能力差，現代小區居住理念尚未形成，保護自己權利的方式簡單化，致使物業管理企業收費難。一是低收入群體經濟承受能力有限。在慈溪市，不少購房者還屬于中低收入家庭，他們或是因為市政建設、舊城改造搬遷或回遷，住進了樓房，改善了居住條件，但超過他們支付能力的物業費，使他們對物業收費產生抵觸情緒。二是業主消費意識尚未成熟。隨著住房制度改革的深化，大部分職工變成了房屋所有權人。 （四）業主大會、業主委員會組建難，與社區建設脫節，業主與物業管理企業之間糾紛的處理渠道不暢。 物業管理糾紛的處理方式和程序:（一）完善物業管理的立法工作 我國雖然出臺了《物業管理條例》，但它畢竟僅僅是國務院頒布的一個行政法規，要盡快改變立法層次低、自相矛盾的現狀，加快全國性立法，完善地方性立法，廢止過時的規章和條例，明確確立物業管理的主體、權利、義務、范圍、標準及法律救濟手段，從而為解決物業管理糾紛提供法律標準和依據。 （二）理清開發商和物業管理公司的“父子”關系 建議對當前這類“父子”關系的物業公司進行改制，使其真正成為“產權明確、責權明晰、政企分開、管理科學”的現代企業，以企業法人的模式運作，走向市場，向市場要效益，在市場競爭中求生存，求發展，以適應市場經濟的發展要求。 （三）行業管理規范化首先，要對物業管理公司的資質進行嚴格審查，提高物業管理公司的素質:其次，要督促開發商成立業主委員會，對開發商不設立業主委員會的，要給予懲罰措施；第三、要打破物業管理公司的壟斷地位，采用公開招標的方式，由業主自主選擇合適的物業管理公司； （四）培育和完善物業管理市場 首先，對現有的物業管理公司要逐步做到與房地產行政部門及房地產開發商分離；其次，推廣和完善物業管理公司聘用和招投標的辦法，要實行市場的準入機制、準入制度，加強物業管理公司的資質認證，防止不合格的企業在市場上充數，保證業主通過市場選擇自己滿意的物業管理公司；第三，應當確立物業管理的商業模式、標準模式，根據不同的消費層次確立不同的服務標準和費率。 （五）明確業主委員會的法律地位 業主委員會由業主大會選舉產生，其對公共物業財產的管理權利，來自于區域內全體區分所有權人以業主公約或業主大會授權的方式所做的委托，雙方之間產生的是一種類似于信托性質的民事關系。業主委員會也是所有權人行使公寓化建筑物所有權的一種新的法律形式。 （六）簽訂明確詳盡的物業管理合同 無論是業主還是物業管理企業，都應當把簽訂內容權利義務、詳盡明確的物業管理合同作為防范物業管理糾紛的重要手段。業主和物業管理企業在簽訂物業管理合同時，應當切實遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。 （七） 設立行業協會,完善物業管理監督機制 應在《物業管理條例》中增加物業管理協會相關規定,明確其性質、設立、職責,要把提高業內管理水平；制定自律規定及監管委員；受理投訴,維護物業管理企業及業主的合法權益；向政府提供專業意見;為公眾咨詢服務；對物業管理從業人員進行培訓審查,作為其主要職責 一）加強物業管理知識的宣傳。要加強對《物業管理條例》和有關法律法規的宣傳，使廣大業主明確自己的權利和義務，樹立“花錢買服務”的物業消費意識，明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業企業的利益，同時也損害了廣大業主的利益。 （八）嚴把物業管理企業的準入門檻，加強對物業管理企業的監督管理。設立物業管理公司必須具備相應的資質，專業化服務能力，擁有一定的專業技術人員。建立對物業管理企業的監督管理約束機制，對于服務能力差，業主投訴多的物業管理企業，可責令其停業整頓。通過多種形式、多種渠道督促物業管理企業加強自身建設，提高服務質量。 原問題：《物業費糾紛可以咨詢嗎》

  回復于 2022-11-28 16:39:07