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  一、關于因商品房主體結構質量不合格導致合同解除的情況。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”《商品房銷售管理辦法》第35條也作出基本相同的規定。根據前述規定，主體結構質量問題包括三種情形：一是，房屋未經驗收即發現存在主體結構質量問題；二是，房屋驗收時發現主體結構質量問題；三是，房屋經竣工驗收合格交付使用后，經核驗發現主體結構存在質量問題。前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。根據《建筑法》第60條規定，建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。因此，《最高院解釋》第十二條中的“主體結構”應包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統等工程。“合理使用壽命”即為建筑物的設計年限，也就是建筑物正常使用的最低年限。可見，房屋的地基基礎工程和主體結構工程是一項工程的基石，如果建筑工程在地基基礎工程和主體結構工程中出現了質量問題，即使其他工程質量再好，也無法保證整個工程的質量。因此，《最高院解釋》第十二條規定，房屋主體結構質量不合格的，買受人有權解除合同，要求開發商賠償損失。二、關于因商品房質量瑕疵嚴重影響正常居住使用導致解除合同的情況。《最高院解釋》第十三條第一款規定“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”本條所稱的“房屋質量問題”應是指除地基基礎工程和主體結構工程之外的質量問題，即屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統等工程出現的質量問題。買受人依據該條解除合同，除房屋存在質量問題外，且該質量問題應達到嚴重影響正常居住使用的程度，否則不能達到解除合同的目的。但《最高院解釋》并未對“嚴重影響正常居住使用”的判斷標準作出規定，在實踐中，對此，有三種不同觀點。第一種觀點認為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標準，只要房屋能安全的居住使用，即不存在嚴重影響居住使用的問題；第二種觀點人為，判斷房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住使用”應通過委托工程質量檢驗部門鑒定，法院依據鑒定結論做出判斷。第三種觀點則認為，房屋質量問題是否“嚴重影響正常居住使用”屬于法官根據生活常識自由裁量的范圍，不需要工程質量檢驗部門進行鑒定。本人同意第三種觀點，因為專業質量鑒定機構所進行的鑒定只是依據現有規范、標準作出不合格、合格或優良的認定，并對某些量化指標進行確認。而房屋質量是否“嚴重影響正常居住使用”的認定沒有客觀標準，即使由專業工程師來認定，其所做出的鑒定也是完全依賴于其個人的生活經驗和主觀判斷，沒有法定依據和標準。因此，是否“嚴重影響正常居住使用”，法官作為審判人員，完全可以根據生活常識和經驗，作出認定。三、對于尚處于保修期的房屋如出現質量問題，買受人可否直接請求解除合同的問題。有觀點認為，從《最高院解釋》第十三條第一款約定的字面理解，只要房屋出現質量問題，即使房屋尚在保修期限內，買受人也無須受保修的限制，有權直接請求解除合同。且根據《中華人民共和國合同法》第111條規定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。”因此，當房屋出現質量問題時，買受人作為受損害方有權選擇要求開發商保修或是解除合同。我認為此觀點不能成立。（一）我國《建筑法》第62條規定“建筑工程實行質量保修制度。建設工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照建筑物的合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期由國務院規定。”《城市房地產開發經營管理條例》第31條規定“房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。”《最高院解釋》第十三條第二款規定“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。”建設部《商品房買賣合同》示范文本第十六條也約定“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。”以上是法律、法規明確規定開發商對房屋質量所承擔的法定保修義務。可見，我國現行法律規定，房屋交付后，在保修期內如出現質量問題，開發商即產生并必須履行保修義務。（二）根據《中華人民共和國合同法》第94條規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。如房屋出現質量問題，房屋地產開發企業未履行保修義務，經催告后在合理期內仍未履行的，且房屋質量問題已嚴重影響居住使用，買受人方可解除合同。（三）關于《合同法》第111條，該條只是在雙方對違約責任沒有約定或不能確定時適用，而如前所述，《商品房買賣合同》已對出賣人如何承擔保修責任用出了明確的約定，買賣雙方應按約定承擔違約責任。另外，《合同法》第111條要求受害方合理行使選擇權，即買受人在選擇違約責任的方式時應當遵循公平原則和誠實信用原則。如果房屋出現的質量問題通過維修可以補救，買受人不應解除合同。至于經過幾次維修，才允許買受人解除合同，目前法律無明確規定，我認為可借鑒《中華人民共和國消費者權益保護法》第54條的規定，即“保修期內兩次修理仍不能正常使用的，經營者應當負責更換或者退貨”，當出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復或經兩次以上維修仍不能正常使用的，買受人解除合同的條件成熟時，才可以嚴重影響正常居住使用為由請求解除合同。（四）如果允許買受人不經保修直接行使合同解除權，規定我國商品房保修制度將喪失實際意義。因此，對于房屋在保修期內所出現的質量問題，如果通過修復的方式可以補救，應由出賣人根據法律的規定和合同的約定，先履行保修義務，買受人不應直接要求解除合同。《最高院解釋》未作出明確規定。以住宅房屋為例,一般住宅房屋使用年限為七十年,如果在交付使用三、四十年以后，房屋的某些部位開始出現質量問題，如也允許買受人適用本條規定，那么開發商將存在較大的商業風險，而且對開發商也極為不公平。針對此問題，從我國合同解除的條件和保修制度的有關法律規定來分析，我認為買受人行使解除權應受到保修期限的限制。《合同法》第93條、第94條規定了合同的解除分為約定解除和法定解除，約定解除是指在合同履行過程中，合同約定的解除條件成就時，一方當事人可以選擇解除合同。法定解除是指在合同訂立后，一方當事人沒有履行或違約履行，另一方當事人通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。根據合同法的原理，無論是約定解除還是法定解除，其解除的前提條件是一方當事人對另一方當事人負有履行義務，且負有履行義務的一方當事人未履行合同義務或有違約行為存在。據前文所述，因為我國實行商品房交付后的質量保修制度，根據法律的規定和合同的約定，開發商在保修期內必須對房屋質量承擔保修責任，而保修期滿后，房屋出現質量問題，開發商就不再具有保修的義務，沒有義務，就不可能存在根本違約，合同也就喪失法定解除和約定解除的條件，買受人再行使合同解除權也就無從談起。因此，我認為，買受人因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用而行使解除權的，應在房屋保修期內提出。但保修期滿后出現的質量問題是開發商交付房屋時就存在的隱蔽質量瑕疵或開發商明知質量瑕疵的存在而故意隱瞞，在此情況下，自買受人知道或應當知道之日起2年內，如因該質量問題嚴重影響居住使用的，買受人可以請求解除合同。五、因房屋質量問題對買受人的賠償范圍。《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條第三款規定“保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任”。第三十二條規定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”《房屋建筑工程質量保修辦法》第十四條規定“在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。”《最高院解釋》第十三條第二款規定“出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”上述規定明確了在保修期內，房屋出現質量問題，開發商應承擔保修義務，除此之外，因房屋質量問題給買受人造成損失的，開發商也應承擔賠償責任。在適用前述規定要求開發商承擔賠償責任，應同時具備以下條件：第一，房屋出現的質量問題應在保修期內；第二，房屋出現的質量問題應屬保修范圍；第三，因房屋的質量問題，確實給買受人造成了損失。但并未對損失的具體范圍作出規定。根據《合同法》第113條規定，損失應當以因房屋質量問題之違約行為所造成的損失為準。實踐中，關于爭議比較大的是因房屋質量問題，購房者另行租房，產生的租金損失，下面將結合具體案例對此問題談一下個人看法。關于因房屋質量問題給買受人造成誤工損失的賠償問題，現行法律法規沒有規定，在實踐中，誤工費的標準亦未統一。我認為，在我國對此問題未作出具體規定之前，可以比照《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》關于誤工費的規定處理，該解釋第二十條規定“誤工費根據受害人的誤工時間和收入狀況確定。誤工時間根據受害人接受治療的醫療機構出具的證明確定。受害人因傷致殘持續誤工的，誤工時間可以計算至定殘日前一天。受害人有固定收入的，誤工費按照實際減少的收入計算。受害人無固定收入的，按照其最近三年的平均收入計算；受害人不能舉證證明其最近三年的平均收入狀況的，可以參照受訴法院所在地相同或者相近行業上一年度職工的平均工資計算。”因房屋質量問題造成買受人誤工損失的，買受人請求賠償誤工費的，應以買受人處理房屋質量問題的實際誤工時間及上述誤工費標準計算和賠償誤工損失。如何因房屋質量問題而索賠或退房廣州市中院《關于審理預售商品房合同糾紛若干問題的指導意見》一、《認購書》中類似“購房人已理解并同意開發商在銷售中心公示的樣板條款，并同意完全按該樣板調控簽署上述各合同，不再變更、增加或減少任何條款”的特別約定如何處理？《認購書》是指將來簽訂《商品房買賣合同》的預約，在樣板條款已經過公示且購房人也已經在《認購書》上簽章確認的情形下，該《認購書》是有效的。對當事人具有約束力，認購人以合同條款不公平，可以再協商，其訴請該《認購書》無效或解除、返還定金的，不應支持。二、出賣人拒絕按照《認購書》訂《商品房買賣合同》買受人起訴簽約或者追究違約責任應如何處理？合同系當事人共同協商的結果，法院判令當事人簽訂合同有強制簽約之嫌，故對當事人關于簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請求不宜支持：出賣人拒絕簽約已構成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失，該損失數額的確定可以參照在合同訂立日起至起訴日止的房價差額范圍，區別下列不同情形處理：住宅在30%以內，商業用房在10%以內。買受人拒絕簽約構成違約，不去別對待，作對等處理。三、商品房被出賣人抵押后，買受人訴請確權或者辦證的，應如何處理？起訴確權的，由于房屋不存在權屬爭議，應駁回訴訟請求。起訴辦證的，買受人在履行下列注意義務后即不構成過錯。（1）審查所購房屋是否在《預售許可證》的范圍內；（2）將購房款匯入合同指定的監控賬號；（3）無論是抵押后再預售，或者是預售后再抵押，只要有《預售許可證》就應認定金融機構同意出售，其行使抵押權不得對抗買受人。偽造《預售許可證》出售房屋的，應承擔雙倍賠償責任。四、《商品房買賣合同》訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應如何適用《司法解釋》第八條？買受人主張出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任的，原則上予以支持，根據案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%。五、出賣人以約定的違約金標準過高為由請求調整遲延交樓違約金的，應如何把握違約金標準是否過高？約定違約金標準為萬分之五以內，（含萬分之五）的，均認定屬于合理范圍，不予調整。同一樓盤違約金標準約定不一致的，超過萬分之五的可調整為萬分之五，同一樓盤已有法院或仲裁委的裁判先例的，應注意保持違約責任標準適用上的統一性。六、交樓標準如何確定？必須具備以下兩個基本條件（1）取得《建設工程竣工備案表》（2）訟爭房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其它標準的從其約定。合同附件約定裝修標準的，出賣人未達到約定的裝修標準，其承擔的是關于裝修標準的違約責任。七、面積差異的房款結算應如何處理？面積差異在0.6%以內的，含本數，具體以約定為準，互不作任何補償。面積差異誤差比絕對值超出0.6%（不含本數）在3%（含本數）以內的，按合同約定的價格據實結算，不扣除0.6%面積差異在3%以上（不含本數），買受人A.有權退房，B.不退房的，3%以內按合同約定價格局勢結算，3%以上由出賣人承擔。所有權歸買受人。追究出賣人何種違約責任決定權在買受人。八、買受人提出辦證的訴訟請求應如何處理？買受人依合同約定或司法解釋的規定起訴辦證的，無論起訴時是否具備辦證條件，均判令出賣人三個月內辦證。關于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決，至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內一次性支付。自判決生效之日起至取得辦證遞件回執（指‘協助辦證的’）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。違約金的截止日期以合同約定為準，協助辦證的為取得遞件回執，辦妥的為房管部門出證，取得產權證的則為交付買受人。產權證核發后，出賣人應無條件交付給買受人。九、根據七部委意見，預售商品房未辦證之前不得再行轉讓，但買受人通過與第三人簽訂買賣合同或者通過委托拍賣的形式將未領取房產證的商品房再行轉讓引發糾紛，應如何處理？七部委的意見并非法律、行政法規，不能作為認定合同無效的依據，故合同應為有效。辦證的訴訟請求因為行政主管部門明確不能辦證，以實際無法履行為由駁回訴訟請求，待具備辦證條件后再起訴辦理。如果轉讓合同的出賣人（同時是預售合同的買受人）以無法辦證為由起訴解除轉讓合同，因無法辦證影響的是轉讓合同的買受人的權利，故以不予支持為宜。如果轉讓合同的買受人以無法辦證起訴解除合同，則以簽約目的無法實現為由予以支持。十、類似永久水電、消防驗收、大樓外墻脫落等涉及有關業主共同權益的訴訟，原告的訴訟主體資格應如何處理？有關業主共同權益的訴訟，業委會、全體業主或業主均是適格的原告，該生效裁判對全體業主具有約束力，其訴訟利益歸屬全體業主，后續業主重復起訴的，以已作出生效判決及違反一事不再理訴訟原則為由駁回起訴。上述訴訟涉及賠償的，業委會或全體業主是適格的原告。個別或者部分業主起訴賠償的，則裁定駁回起訴。以業委會名義起訴的，仍需要業主大會授權。十一、逾期辦證，交樓、交付公建配套設施等違約金的訴訟時效應如何適用？約定一次性定額違約金的，自應辦未辦之日起適用兩年的訴訟時效。預定按違約期間持續性計付違約金的。從主張或起訴之日往前倒推兩年計付。訴訟時效超過以后，買受人向出賣人發出要求承擔違約責任的信函，出賣人收到信函并回復要求解決糾紛，買受人后以協商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時效。買受人向有關政府主管部門反映、投訴或查詢等，相關部門回復明確責任在出賣人的，不宜適用訴訟時效。十二、以商品房抵銷或清償工程款或其他債務，而不是以工程款或其他債權抵銷或清償購房款的，應否適用《司法解釋》處理？在以商品房抵銷或清償工程款或其他債務的情形下，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是履行清償債務的方式，并非在當事人之間成立商品房買賣關系，不符合司法解釋第一條的規定，故一方依據《商品房買賣合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。但雙方均同意按商品房買賣關系處理且不損害第三人利益的除外。十三、出賣人與買受人約定如實測計價面積大于合同約定計價面積則買受人需補足差價款。現房地產測繪部門出具的報告顯示房屋面積確實大于約定面積，在產權證未核發的情況下，出賣人要求買受人支付差價款的訴訟請求應否支持？應以產權證登記的面積為準，出賣人在產權證未核發之前要求買受人支付差價款的請求不予支持。十四、經出賣人同意，買受人將預售商品房轉讓給第三人，并辦理了商品房預售合同的轉名手續的，第三人能否取得原買受人合同項下的權利？在房管局辦理了商品房預售合同轉讓登記手續，即應視為開發商同意商品房預售合同轉名，第三人可以取得買受人原合同項下的權利。十五、商品房預售合同約定按套內面積計付房款，后商品房套內面積未變，但公共分攤面積縮水，應如何處理？合同中旦工測繼爻荒詫維超哩已約定了公共分攤面積，故沒有達到約定面積數的，已構成違約。公共分攤面積不足的原因應由出賣人舉證證明，如果出賣人不能證明其免責，即應承擔違約責任。具體的賠償標準可參照：按“總房價/（套內面積 分攤面積）*縮水面積”計付。十六、買受人在收樓或領取房產證時簽署了《確認書》，確認雙方已不存在任何債權債務，后買受人以實際面積比約定面積少，要求出賣人退還面積差異款的應如何處理？買受人不能舉證證明其系在受出賣人欺詐、脅迫或者重大誤解的情況下簽訂《確認書》的，應履行《確認書》。但是“確認雙方已不存在任何債權債務”應理解為開發商以《確認書》的形式免除自身遲延交樓、遲延辦證等違約責任。如果是面積減少，還是應以房產證為準退還面積差異款。十七、開發商和買受人對分期開發建設的小區配套設施的交付時間存在爭議，買受人起訴要求交付，應如何處理？應由開發商舉證證明訟爭的小區配套設施規劃在哪一期工程，未到期的不宜支持買受人的訴求。如果開發商不能舉證證明，則認定應即時交付。十八、如果履行合同過程中產生糾紛，一方當事人訴請合同無效或解除合同，但未訴請處理無效或解除的后果，法院能否依職權一并處理？法官應行使釋明權，除第三人明確表示反對外，應一并處理。十九、雙方當事人在合同中約定的違約責任不對等的，應如何處理？當事人在簽約后一年內提起訴訟的，可適用合同法第54條第一款第（1）項的規定，變更為對等的違約責任；未超過一年或超過一年的，均可適用合同法第一百一十四條的規定，調整為對等的違約責任。二十、未經竣工驗收，買受人訴請出賣人交付房屋的，應如何處理？如果尚未通過建筑主體、消防、電梯的單項驗收，則駁回交付房屋的訴訟請求。二十一、買受人購買的房屋出現質量問題，影響正常使用，買受人要求修復，但出賣人經催告后在合理期間內拒絕修繕，買受人自行修繕或依據有資質評估機構的評估結論起訴請求出賣人支付修繕費用，應否支持？符合以下條件的請求應予支持：1、房屋確實存在質量問題；2、出賣人在合理期間內不履行修繕義務；3、買受人已自行或雇人修繕，或提供有資質評估機構的評估結論。出賣人認為買受人主張的金額不合理，應承擔證明責任（如申請評估等），否則對其抗辯不予采納。二十二、出賣人將公共綠地出售給買受人，買受人起訴確認無效的應如何處理？出賣人要求返還公共綠地的應否支持？誰有權起訴返還公共綠地？1、買受人起訴主張出售公共綠地的行為無效的，應予支持。2、 出賣人要求返還的，因其并非權利主體，故不宜支持。3、有權起訴要求返還公共綠地的訴訟主體是業主或業主委員會。二十三、購房款（包括尾款、補差款）是否適用訴訟時效？逾期付款違約金是否適用訴訟時效？購房款本金不適用訴訟時效，違約金適用。二十四、物權法施行后，善意取得保護制度與拆遷補償安置協議的優先權之間的沖突如何解決？開發商將已經特定化的拆遷補償安置房屋轉賣給第三人的行為損害了被拆遷人的權利，已構成侵權。即使轉賣已產生物權變動后果，被拆遷人仍可基于該項優先權請求確權，依法院生效法律文書方式優先取得拆遷補償安置房屋。總之，在第三人善意取得與被拆遷人優先安置的沖突情形下，優先保護被拆遷人的利益。 原問題：《在購房時已經簽訂了合同，請問房地產咨詢合同糾紛起》

  回復于 2022-05-18 18:11:48
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  郝碧佳律師

  月幫助7471人

  你說具體什么事情 您好如果您想獲得更加詳細的服務包括如何起草起訴狀，準備證據材料和訴訟時間流程，請購買我的電話咨詢服務，非常感謝。

  回復于 2021-12-09 19:29:34 咨詢他
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  姜浩律師

  月幫助827人

  你好！可以點我頭像，進行專業的一對一法律咨詢（有問必答）

  回復于 2021-12-09 19:29:10 咨詢他