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  婚前購買的房屋是否屬于夫妻共同財產 婚前一方所購房屋，夫妻共同生活多少年能視為共同財產？有些讀者認為夫妻共同生活八年以上即屬于夫妻共同財產。為了說明這個問題，筆者舉一個案例說明這個問題。甲 （男）與乙（女） 1994 年 4 月自行相識，同年 9 月登記結婚。乙女于 1993 年 12 月簽訂商品房預售協議、一次性付款購買一套商品房，該房屋于 1994 年 12 月竣工，產權證于 1996 年 3 月辦理，產權人姓名為乙女。婚后雙方因為生活瑣事產生矛盾。自 2003 年 5 月起，妻子與丈夫分居。 2005 年 12 月，妻子起訴法院要求離婚。甲男同意離婚，但是提出要求分割乙女名下的房屋一套。法院依法審理后，調解無效，準予乙女與甲男離婚；法院認定該房屋產權證雖然系婚后辦理，但是該房屋系原告婚前個人財產，不屬于夫妻共同財產，因此不予分割，財產仍屬于乙女。 夫妻共同財產， 是指夫妻結婚后到雙方離婚或者一方死亡止的這段時間內所取得的財產。 夫妻個人財產，是指夫妻雙方在婚前各自所有的財產及夫或妻個人特有財產。我國《婚姻法》第十七條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：工資、獎金；生產、經營的收益；知識產權的收益；繼承或贈與所得的財產；其他應當歸共同所有的財產。第十八條規定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產： 1 、一方的婚前財產； 2 、一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用； 3 、遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產； 4 、一方專用的生活用品； 5 、其他應當歸一方的財產。 由以上規定可以看出，一方婚前的財產，不算共有財產之一。有人認為， 1993 年 最高人民法院在《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》中規定夫妻一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。在2001年新 婚姻法出臺后， 1993 年司法解釋中的上述規定就已經失效，不再適用。有的當事人只知道過去司法解釋的規定，認為生活多年以后婚前財產就可變為夫妻共同財產，認識上是錯誤的。我國新婚姻法出臺后，個人財產就不再因婚姻關系的延續轉化為共有財產了，婚前財產永遠屬個人財產。 因此，對于夫妻共同財產的范圍，我們可以概括為，在履行婚姻登記手續建立了夫妻關系后，至解除婚姻關系或一方死亡前，夫妻一方或雙方獲得的合法收入，除非雙方另有約定，都屬于夫妻共同財產，雙方有平等的處理權。有約定的從其約定，沒 有約定的情況下， 婚前財產屬個人所有。 乙女于 1993 年 12 月簽訂商品房預售協議，一次性付款購得房屋。甲男與乙女 1994 年 4 月自行相識，同年 9 月登記結婚。房屋 產權證于 1996 年 3 月辦理。 本案中，我們并不否認乙女的房屋產權證為婚后取得。但是，婚后取得的房屋產權證并非憑空得來，而是依據乙女與房地產開發公司簽訂的《房屋預售合同》中享有的債權取得，此種債權來源于合同，系合同之債。對于房屋交付與產權證辦理，自然擁有期待權。房地產管理部門發放產權證的行為，實際上是乙女婚前債權在期待后變成物權的過程，完全是其婚前擁有的債權演化而來。 產權 雖然是物權憑證，但并不意味著婚后取得產權證的房屋就是婚后財產。乙女 對房屋享有的所有權益在婚前簽訂合同及付款后就已經取得，辦理房產證只是一個滯后的手續。 從上面的法律規定及事實可以得出結論，乙女婚前簽訂合同并付清全款購買的房屋，應屬其婚前個人財產，離婚后，丈夫甲男無權要求將該房屋作為夫妻共同財產予以分割。 現行婚姻法已經廢除了以前關于“ 房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產”的規定，明確了夫妻婚前財產在離婚時仍按個人財產處理，不視為共同財產予以分割。因此，雙方在結婚、離婚時都要注意這個問題，以避免不必要的糾紛。 3 ．婚后購買的房屋，產權證登記為一人名字，是否夫妻共同財產 婚后購買及登記在一人名下的房屋，仍屬夫妻共同財產。為了說明這個問題，舉一個案例。甲（男）與乙（女） 2001 年 12 月登記結婚。 2002 年 4 月由甲辦理購買商品房事宜，購買總價 40 萬元的現房一處。當時的購房合同與產權證均登記為甲名字。 2002 年 6 月二人舉行婚禮。 2005 年二人因夫妻感情淡漠，協議離婚。但是在該房屋的處理方面無法達成共識。甲主張：房屋所有權證書，是確認房屋所有權的唯一依據。該房屋為自己一人所購買，而且當時二人只是領取了結婚證書，并未舉辦婚禮，因此產權證上只有自己的名字，此房屋屬于個人財產，不同意與乙女進行分割。乙女認為房屋是領取結婚證后所購買的，自己應該有份。于是， 2005 年 10 月乙女向法院起訴，要求解除與甲的夫妻關系，同時依法分割該房屋。最后法院判決二人解除夫妻關系，該房屋屬于夫妻共有財產，該房屋歸甲所有，甲向乙女支付房屋折價款 20 萬元。 夫妻關系的確立是以雙方結婚登記為準，舉辦婚禮不是婚姻締結的必要條件。本案甲 與女于 2001 年 12 月登記結婚， 2002 年 6 月二人舉行婚禮儀式，根據法律規定，雙方婚姻關系建立的實際日期是 2001 年 12 月。我國 2001 年 4 月 28 日 公布的《婚姻法》中仍沿用了夫妻財產混同制，即結婚登記后至婚姻解除或一方死亡前的婚姻關系存續期間內，夫妻雙方所得財產為夫妻共同共有。同時，我國《婚姻法》也采納了約定財產制，即第十九條規定： “ 夫妻可以書面約定婚前財產以及婚姻關系存續期間的財產歸共同所有或各自所有，或部分共同所有、部分各歸所有。夫妻對婚前財產以及婚姻關系存續期間財產的約定，對雙方具有約束力。”房屋作為公民重大財產的一部分，自然可以通過協商約定的方式確定其歸屬，雙方沒有約定的，婚后購買的，登記在一人名下的房屋應屬夫妻共同財產。 我國《婚姻法》第十八條規定，婚前財產為夫妻一方個人財產，婚前購買 的房子歸其個人所有，不屬夫妻共同財產，正常情況下不納入離婚訴訟的財產標的，這也是甲主張房子為其婚前購買的原因。 夫妻離婚時，登記為一方名字的房屋是否屬于夫妻共同財產進行分割，需依據購買房屋的時間、付款時間、結婚登記時間等來界定。兩人于 2001 年 12 月結婚，而《商品房買賣合同》的簽訂是在 2002 年 4 月，購買行為及付款時間均發生在雙方結婚以后，在婚前及婚后，甲與乙兩人均無關于財產方面的約定。因此，無論產權登記在誰的名下，這套房屋都屬于在夫妻關系存續期間購買的共同財產，屬于夫妻雙方共同所有，離婚時應以共同財產來進行分割。 我國實行房屋所有權登記發證制度， 房屋權利人依法取得的房屋權屬證書，是其對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。即是說，房屋產權登記在誰的名下，法律就認為誰擁有該房屋的所有權。 但是這并不適用于夫妻關系領域。因為婚姻關系的特殊性，夫妻以共同生活為目的，這里的共同生活包括共同的經濟生活。夫妻雙方在婚姻期間所取得的財產，如果沒有法律的特殊規定和當事人的特殊約定，一般都視為雙方共同財產。產權登記在一人名下，并不意味著它不屬于共同財產，離婚的時候仍然要按照共同財產予以分割。 4 ．婚后貸款購買的房屋在離婚時如何分割 為了幫助讀者理解在婚后貸款購買的房屋在離婚時如何分割，先舉一個案例。甲（男）與乙（女）于 1998 年登記結婚， 1999 年生育一子。自此乙辭職，養育孩子，直至 2005 年 3 月重新找工作上班。 2001 年夫妻貸款購買一處商品房屋，房屋總額為 38 萬元，銀行貸款 30 萬元。因為感情破裂， 2005 年 10 月開始二人協商離婚。對于該房屋的處理二人無法取得共識。乙主張房屋由自己與兒子居住，甲認為該房屋乙未出一分錢，而且銀行貸款一直是自己在償還，因此不同意。協商未果，乙于 2005 年 12 月向法院提起訴訟，要求離婚，依法分割夫妻共同財產。 法院經審理認為，訴爭房屋為夫妻雙方結婚后購買，應屬夫妻共同財產，依據雙方的實際情況，及根據法律規定，從照顧婦女兒童的角度對涉及到房屋部分的財產判決如下：該房屋歸乙所有，乙向甲支付房屋折價款 10 萬元，剩余貸款由乙繼續償還。 本案甲以房款為自己出資，房屋應歸其所有的主張是錯誤的，沒有法律依據的，也不符合我國《婚姻法》關于婚后夫妻財產共同共有的規定。孩子出生后，妻子乙辭職在家看孩子做家務，直至 2005 年 3 又開始重新工作。在此期間，妻子對家庭、對孩子、對丈夫的付出、奉獻與功勞是不可磨滅的。雖然我國在家務勞動補償上尚存在立法缺陷，但作為妻子應享有的夫妻財產共同共有的分割權是不能任意被剝奪的。根據婚姻法及司法解釋的規定，從照顧婦女、兒童的方面，判決訴爭房屋歸乙所有，符合法律規定。 5 ．婚前一方所購房屋婚后共同還貸是否屬于夫妻共同財產 婚前一方貸款所購房屋的所有權應歸一方所有。為了說明婚前一方貸款、婚后共同還貸房屋的歸屬，下面舉一個案例。甲 ( 男 ) 與乙 ( 女 ) 同系某市居民。雙方于 2001 年 8 月經婚介認識。男方 2001 年 12 月簽訂購房協議，購置房屋一套，總價值 51 萬元。銀行貸款 30 萬元。產權證于 2002 年 6 月辦理，產權人名字系男方甲。 2002 年 1 月雙方登記結婚。婚后初期感情尚可。 2003 年 6 月男方因工作關系，前往蘇州工作一年。期間女方恰逢意外，導致流產。自此雙方產生隔閡，感情逐漸淡漠。經協商，二人同意離婚，但是針對房屋歸屬無法達成共識。 2005 年 10 月，乙向法院提起離婚訴訟，請求分割該房屋。 法院審理認為：男方名下房屋系男方婚前個人財產，但是在二人婚姻關系存續期間，雙方所償還的房屋貸款應屬夫妻共同財產，應依法進行分割。故判令男方向女方支付房屋折價款 4.5 萬元。 本案涉及到婚前按揭房產的婚后歸屬問題。 所謂婚前按揭房產是指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買，婚后由夫妻共同償還貸款的房產。那么，婚前按揭房產在離婚時如何處理呢？是作為一方婚前財產？還是作為夫妻共同財產？ 筆者認為，可以從按揭購房所涉及的法律關系來進行分析。 1 、買受方與出賣方之間形成商品房買賣合同關系。買受方與出賣方（通常為開發商）簽訂買賣合同后，商品房的買賣關系已經成立。貸款購買房屋的，買受方先付清首付款，剩余款項在銀行辦理按揭貸款手續，銀行審查買受人收入狀況及資信無誤后，將貸款金額直接劃入開發商賬戶。至此，買受方的付款義務全部完成。 2 、買受方與貸款銀行之間形成借款合同關系。貸款銀行發放貸款后，買受人與貸款銀行之間就是債權債務關系了，買受人依貸款合同約定按月或按季向銀行償還貸款。 由此，婚前一方訂立商品房買賣合同，支付首付款的房屋，其房屋權屬仍為婚前一方所有，婚后由夫妻共同償還的款項，其性質是償還銀行的債務。該房屋在離婚時不能作為共同財產進行分割，應當認定為一方婚前即享有的財產權利，離婚時應判歸一方所有。婚后夫妻雙方共同償還銀行貸款的部分，可以理解為是用婚后夫妻共有的財產償還了一方的婚前個人債務。因此，離婚時應將一方婚前購買的按揭房判歸買房者所有，同時將夫妻共同償還貸款的一部分補償給另外一方。甲 2001 年 12 月簽訂購房協議，購置房屋一套，并支付首付款 21 萬元，與乙 2002 年 1 月登記結婚。買房在結婚之前，產權證雖于 2002 年 6 月辦理，但并不影響房屋產權歸屬，產權人名字登記為甲，因此該房屋應當認定為甲個人財產。 另外，需要注意的是產權證取得與房屋產權權屬的問題。婚前取得房產證的，自然取得房屋所有權，但是，婚后取得或者是離婚前仍未取得的如何認定呢？筆者認為，產權證雖然是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不意味著婚后取得的房產證房屋就屬婚后財產，房產證雖然是婚后取得，但財產權益在婚前簽訂合同后就已經取得，取得房產證的結果也是婚前訂立合同及付款行為所致。因此即使是婚后取得房產證也不能影響該房屋個人所有的性質。第三種情況，如果離婚時，尚未取得房產證的，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條規定：離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋的所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待房屋取得所有權后，任何一方可以另行向人民法院提起訴訟。這種情況在處理房改房、單位集資建房、單位福利分房時較為常見。 綜上所述，婚前一方所購，婚后共同償還貸款的房屋，無論婚前是否取得房產證，都是一方婚前個人財產，但是在二人婚姻關系存續期間，雙方所償還的房屋貸款應屬夫妻共同財產，應依法進行分割。取得房屋所有權的一方應按一定的比例折價補償。 根據我國婚姻法的規定，除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財產屬于夫妻一方所有，并且婚前個人財產并不因夫妻雙方婚姻關系的存續而轉化為夫妻共同財產。如果婚前按揭房產由一方在婚前支付了房屋首付款，該房產應為一方的婚前財產，婚后按揭的還款部分才是夫妻共同財產。 原問題：《關于婚前財產問題?》

  回復于 2022-11-24 16:20:48