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  月幫助201720人

  第一招：核實上家身份是首要第二招：審核貸款合同要仔細 第三招 首付交到貸款銀行 第四招：交易過戶辦委托公證 第五招： 貸款風險要把握 第六招： 交房時再付尾款 第七招： 收件收據不是產證 二手房所牽涉到的合同條文、法律、及款項都相當復雜，所以本人在此對二手房交易的過程給予詳細解說，對必須注意的環節給予提醒，希望購房者不再受黑中介的忽悠，也不再在購房過程中上當受騙。 一：當您有了購買二手房的想法，并且在經濟條件允許的情況下，您應該算計一下家里的存款及現金，然后根據經濟能力核算一下您的購房最高預算。因為房產是高端產品，所牽涉的金額大，所以再決定購買之前要三思一下自己想要的地段、樓層、房型等，這樣省的盲目看房，有一定的目標性。如果有時間去交易中心或者房產公司咨詢一下自己是否符合購房條件，是否限貸或者限購，這個很重要。 二：當您在確定好要買什么樣的二手房后，您應該考慮到的是如何去看房。在電商發展迅速的年代，大多數人熱衷于在網上尋找房源，如果你相信網上的價格那您就錯了，網上的房源裝修圖片再好、描述再多吸引人、價格多實惠都是引您上鉤的餌，那些房源十有八九都是虛假的，盡管他有承諾有保證。網上的價格和實際的市場價是有很大差距的，如果您實在沒有時間那您就在網上找個頭像看著順眼的打電話過去，告訴他您的預算、要求，如果有符合條件的房源在通知您。三：有人注重選擇中介的正規性，名譽等，這個完全沒有必要，有的大公司房源未必有小中介的房源質量高。說到選擇中介，不得不說一下，目前我國的房地產行業還是朝陽行業，房地產中介行業也還是剛剛起步，所以國家或中介公司對于中介業務員的要求門檻很低，只要是不癡不傻的都可以做業務員，所以現在的中介公司雖然看上去很正規，但是業務員的素質普遍都不高，如果你是一個很搞的購房者，你遇到的業務員或中介公司都將會是很搞的，因為尊重和信任都是相互的。你對他顯現出提防的樣子，他們必然也會堤防你，如果你相信他，當然他們也會很相信你處處為你著想。購房者和中介業務員的相處是很微妙的。 四：您現在應該走入了看房的階段了，看房是很累的一項工程。看房前您可以通過中介或者物業先了解這個小區（物業費，停車位、對口的學校、菜場、交通等），當然最重要的是要了解該房產的價錢、產權面積。對于房屋價錢，需要小心，現在還是會有不法的中介虛報價格賺取差價，這樣是違法的，可以取證進行起訴。詢問價格應該親自面對業主仔細詢問，是到手價還是稅費各付價（很多業主不愿意承擔稅、費，因此大多開的價都是除去稅費后的到手價，稅費由買家來承擔）。 看房時應該多看房屋位置，根據自己的喜好避免高壓線、變電站，垃圾站等，室內多看四周的墻角，衛生間和廚房，是否有漏水跡象，在這里詳細說一下房型。房型分為好多種，符合大多數人需求的無非就是雙南和南北房型，雙南房型是指兩間房間的窗戶朝南，一般主臥和客廳是朝南的，朝南的房間采光是最好的，從上午到半下午陽光都可以進來，但是通風就受到影響了；南北房型是指房間窗戶是一南一北相間的，朝南的房間采光好，因為是南北通透，通風也相當好，但是朝北的房間就會是冬冷夏熱了。 看完房子以后別忘了，業務員會要求您簽一個看房確認書，這張確認書一般是律師起草的，都是符合法律條例的，一般是用來維護中介的利益，防止您跳過他跑到別的地方或者私下去交易。如果沒有太大問題，您就簽字吧，畢竟人家前期是免費帶您看房子，您越是不簽他們就越懷疑你有跳單的可能。 五：如果您已經有滿意的房子了，讓中介給你計算好稅費和貸款，在業主能等（也就是房子不會被其他人賣掉，因為一套房子你能看中別人就能看的中。）的前提下，您應該和家里人商量一下，在自己的經濟能力能承受的前提下做一個決定。不要想著會有更好的房子，一分價錢一分貨，遇到合適的就買吧，越等房價越高，等下去不一定會有更好的房子（其實根本沒有什么好房子，只要符合自己的要求和承受能力的都是好房子），但是也不要沖動，付過定金又反悔的購房者也有很多，不要拿定金不當回事兒，幾萬塊錢也能做好多事呢。 如果你決定好了，那么接下來就是核實房源的真實性的環節了，這個是很有必要的，目前很多中介忽視了這一點，但是如果出了問題那麻煩可就大了，受害人還是您自己。首先您要親自看一下產權證和業主的身份證，核實一下產權證上的名字是否和身份證上的名字一樣（不要輕信業主的承諾，騙子都是很容易讓人相信的），再深入一點就是帶著自己的身份證去交易中心拉這套房子的產調，需要交手續費但是很便宜十塊錢就夠了。產調上面會有抵押、產權人等的詳細信息。 如果房子沒有問題，接下來就是洽談價格和一些細節了，記住，再沒付錢之前什么都是可以商量可以談的，一旦你付了定金那就要看別人的臉色了。洽談的方式有兩種，一種是在你時間充足剛好業主時間也充足的條件下，個人強烈建議和業主見面洽談，這個時候就需要你自己的能力了，中介在這個時候是充當一個中間角色，但是這樣的洽談很安全，細節方面都能談到。必須要洽談的細節有：價格、付款方式、付款時間、交房時間、戶口遷出時間、裝修和家電家具贈送情況等，如果這些都達成一致了，那么接下來就要支付定金了，中介會有一份居間合同，要仔細看清楚，不過上面大多都是固定板式，前面談到的東西最好都寫進合同里或者寫個補充協議，這個是最重要的一定要寫，防止業主反悔，因為這些細節所造成的糾紛數不勝數。在合同上簽字時您一定要注意要產權人親自簽字，不是產權人的要出示正規的委托公證書。簽署好合同以后把定金付給業主，中介會提供一個敲過公司公章的收據。然后一個細節，一定要要求業主把產權證放在中介公司保管，業主收錢跑人的也有一房多賣的很多。第二種洽談的方法是給中介付一個意向金，把自己的要求寫下來，讓中介去找業主談，個人不支持這樣的談發，如果你遇到的中介不善良就很可能會有貓膩的。六：定金付完了這套房子原則上就是你的了，房東如果不賣了或者要賣給別人他要付你違約金的，但是如果你說不買了也同樣要付違約金的。所以就像第五條開始所說，買房要考慮好。接下來就是咨詢辦理按揭貸款的事情了，貸款是根據銀行政策走的，很多購房者誤認為貸款是中介的責任，其實中介是做不了主的，他只能根據政策和經驗來判斷，因為貸款要通過銀行，銀行是國家開的。中國在這方面有個缺陷，通過銀行貸款能貸多少錢能貸多久在買房前是給不了確定答復的，你若是要求中介或者銀行給你承諾貸款一定能辦下來，我想就算他們不做這單生意他也不會給你承諾的。因為資信差年齡大等不好貸款所產生的糾紛也不少，所以要提前查資信，越早越好，就像開始時所說的咨詢限購限貸，如果不是大問題的話中介可以搞的定的，但是需要時間。所以接下來簽署正式的房地產買賣合同時要給自己留足時間。 七：現在要簽署買賣合同了，之前所談到的東西需要重申一遍，不要不好意思，先小人后君子，無論是對業主還是對中介，要把自己的想法提出來。合同補充部分要仔細看，不滿意的可以要求修改，固定部分都是國家規定的就算有漏洞都是不能修改的，可以重新訂立補充協議，三方簽字。簽完買賣合同以后就和銀行簽貸款合同了，要問清楚折扣，然后就等時間了，貸款審批需要十五個工作日。貸款審批下來審批完房產稅后，就可以過戶了，過完戶還是等22個工作日出產證，產證出來放款，最后交房，大功告成！ 原問題：《我是買了，當時沒有仔細看合同。到現在才知道，被騙了。因為他房是最后幾套，所以沒注意合同內容。》

  回復于 2022-09-30 18:10:14