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  房屋（企業）拆遷是對土地及其地上附著物的物權征收過程。其征收依據是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過程實是公權力與私權利，行政法之行政管理權與民法之物權相沖突，并倚借拆遷安置補償使二者協調之過程。自91拆遷條例以來，國務院及各級地方政府相繼出臺行政法規或地方性法規，企及通過法律的預測性與穩定性，協調征收權與物權的沖突。但鑒于拆遷征收補償安置的復雜性，諸多補償項目、補償標準、補償程序甚至補償主體都存系著立法空白，出現法無力的現象。因此，在房屋（企業）拆遷過程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執行力。因此，我們有必要對房屋（企業）拆遷如何進行法律談判做一研究。一、房屋（企業）拆遷法律談判的基本要素1、法律談判主體。主體資格的確認，是進行法律談判的前提與基礎。依法理而論，凡因拆遷而致使權益受到影響的各方主體，均應成為法律談判的主體。就房屋（企業）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權人、土地使用權人及其他與土地、房屋的物權或債權之關系人，因拆遷而有可能使他們權益受到影響，均應當成為法律談判的適格主體。但在實踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理條例》（2001年）第22條之規定，拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。第27條之規定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。，在拆遷法律談判中剝奪承租人（承租企業）的主體資格，認為租賃關系是被拆遷人與承租人兩方主體的關系，與實施拆遷行為無關。拆遷過程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關系，或由被拆遷人對承租人進行安置這兩種模式都限定了承租人直接向拆遷人主張拆遷補償的權利。我們認為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協議訂立權及直接向拆遷人主張拆遷補償的權利，但這兩種權利都為法定權利，法定權利的缺失并不完全否定自然權利的存在。如，參與房屋（企業）拆遷法律談判，拆遷各方關系人因其實際權益受到影響，而當然享有尋求協商的自然權利。即便承租人（承租企業）不能獨立訂立拆遷安置協議，但其仍有為達成這一協議而必要有協商談判權利。因此，房屋（企業）拆遷法律談判的主體應當包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業）等與實施拆遷有利害關系的各方主體。2、法律談判內容。房屋（企業）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個環節。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關系人就拆遷不能達成合意時，即可啟動法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協商談判。法律談判的內容包括：拆遷實施的可行性，拆遷實施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時間跨度，拆遷實施方式，拆遷安置補償標準，拆遷安置補償方式，拆遷主體的認定，應安置人口的認定，無證房屋應否給予補償，評估機構的選定與更換，安置房源如何，搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費如何補償，是否發放速遷費等拆遷獎勵，停產停業損失的計算，裝潢裝修費用的補償標準如何等各項因素。應當說，拆遷安置過程是一個法律談判的過程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當事人予以談判確定。3、談判記錄與協議。拆遷拆遷談判記錄是對拆遷過程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過錄音等電子形式固定，作為對拆遷過程和拆遷細節的證據證明。應當注意的是，如是拆遷文本記錄應當有談判主體的簽字確認；如系電子錄音記錄應當有談判主體的身份說明。談判協議是對談判成果的固定。各方主體就談判內容達成合意之后，通過簽署談判協議，具有民事協議的性質，具備民事協議的法律效力。談判協議及其條款設定應當符合法律法規的強制性規定，否則會因違反強制性規定，而導致協議或相應條款無效。4、律師等專業人員在談判中的作用。律師作為專業人員，能夠對整個拆遷談判程序及內容的有效性做審慎性把握。律師等專業人員在談判中的作用體現在對拆遷談判過程的控制，談判內容的合法性，各方主體利益的權衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項內容。而且，律師因其對法律法規政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當事人能夠更好地維護當事人利益，應當對律師等專業人員在談判中的作用予以充分重視。二、房屋（企業）拆遷法律談判存在的問題1、承租人（承租企業）談判主體資格事實性缺失。承租人（承租企業）因其非房屋所有人或土地使用權人，不具有訂立拆遷安置協議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護。拆遷人往往規避現有法律法規，直接與被拆遷人進行協商談判，將應當給予承租人（承租企業）的補償打包補償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對承租人（承租企業）進行了安置，拆遷人往往采取了回避的立場。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業）的補償權利，或因利益趨動在獲得補償款之后對補償款不予分割，侵害承租人（承租企業）補償安置的權利。2、談判主體地位不對稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業）拆遷法律談判一方主體為地方政府機關或者與專業拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機關或專業拆遷公司因其在啟動拆遷程序具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷人、承租人（承租企業）施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴重不對稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業）背負巨大的心理壓力，法律談判缺少了應有之平等性。3、被拆遷人談判心理搖擺不定，法律談判難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會產生兩個極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和立做釘子戶獲得較高拆遷補償。法律談判既是談判各方實力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業）的弱勢地位，其不可能保持一個相對較堅定的立場。這也為被拆遷人聘請的律師等專業人員在談判中抬高了難度。4、拆遷專業缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往漫天要價。房屋（企業）拆遷至少涉及144個法律性文件，這尚且不包括政府行政機關及拆遷人所掌握的內部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業）缺少對拆遷法律知識的整體性認識，遇到拆遷，常常會向周圍經歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據的。上海市各區區位不同，拆遷政策也會各有不同，甚至同一區的各個動遷基地適用口徑也會有不同。專業化知識的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業）心理價位定位不準確，談判各方因談判基準差別過大致使談判失敗。三、房屋（企業）拆遷法律談判技巧1、制定法律談判策略。法律談判遠比一次庭審更為艱難，律師接受當事人的委托參與法律談判，在這個過程中充當了法官、代理人的雙重角色，既需要以其精湛的法律知識、靈活嚴謹的頭腦思維為當事人爭取最大的利益，同時還需要如法官一樣控制整個談判的進程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在房屋（企業）拆遷法律談判之前，必須要有審時度勢地策略制定過程。法律談判策略包括：何時啟動法律談判、談判階段如何界定、對方談判人員有哪些、何時拋出己方立場、是否需要會計師、估價師等專業人員輔助介入、談判籌碼各為多少、談判底線如何確定、何時將會進入談判僵局、進入談判僵局后如何重新打開協商局面、打破談判底線后如何挽回談判情勢等各種情況。2、進行法律調查。法律調查是拆遷談判的基礎性工作。一方面是對基本案情的事實梳理，把握談判各方的籌碼。被拆遷人、承租人（承租企業）、律師在談判過程中應當注重調查本次拆遷實施的性質、是否為違法拆遷、是否頒發拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評估機構聘請程序是否合法、評估內容是否有明顯不合理現象、拆遷實施單位是否具有相應資質、評估機構是否具有相應資質、房屋所有權證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人（承租企業）主體基本情況等。根據法律調查結果，適當調整談判策略。3、找準目標，合理定位。這是談判的最基礎工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，擔心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關鍵。對房屋（企業）拆遷法律談判進行合理定位，是建立在掌握拆遷基地補償安置口徑和嫻熟的法律談判經驗基礎之上的。定位方法可以有兩種：一種是基礎計算法。即以房屋建筑面積和應安置人口為基礎依照拆遷口徑計算基礎性數據，就速遷費、拆遷獎勵費、停產停業損失等可協商的因素做最高估值與最低估值，得到心理價位。這種定位方法對計算人要求較高，對拆遷知識把握不足，容易得出不當結論；另一種方法是比較法，即經過與本房屋狀況相適應、基地口徑相同的其他被拆遷人、承租人（承租企業）溝通，在他們拿到的補償安置基礎上做適當調整，得到心理價位。這種方法簡單易算，如能得到具有可比較性的參照補償數額，應當與應安置補償數額相左不大。在實際操作中，因已經訂立拆遷安置協議的被拆遷人往往與拆遷人簽訂了保密協議，很難對其提供的參照價格進行真實性的考證。另外，因各基地拆遷口徑不同，房屋區位也會有差別，適格的參照價位很難與本基地相匹配。4、適當使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷人、承租人（承租企業）共同與拆遷人進行談判。因集體談判中，被拆遷人、承租人（承租企業）人數較多，會對拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動權。但對集體談判應當持慎重的態度。因集體談判中主體諸多，對談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應當合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時機，切不可意氣用事導致談判失敗。集體談判策略應當包括：統一己方立場，拉列價位清單，選舉主談代表，談判過程控制策略，個體裂變應對策略等內容。 原問題：《拆遷如何談判？》

  回復于 2022-05-24 20:36:55