律師回復

• 
  智能法律助手

  月幫助201720人

  二手房交易十項注意 （1.）房屋手續是否齊全 房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。 （2.）房屋產權是否明晰 有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。 （4）.土地情況是否清晰 二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。 （5.）市政規劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。 （7.）單位房屋是否侵權 一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產權，職工在轉讓時，單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。 （8）物管費用是否拖欠 有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。 （9）.中介公司是否違規 有些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。 （10.）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮 。二手房辦理過戶手續.詳細說明： 首先，要簽訂房屋買賣合同或購房合同。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和建設部《城市房地產轉讓管理規定》等法律法規規定，凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產買賣贈與等轉讓行為，轉讓當事人必須簽訂書面轉讓合同。 合同應當載明的主要內容包括：雙方當事人的姓名或名稱住所，房地產權屬證書名稱和編號，房地產坐落位置、面積和四面界限，土地宗地號（土地規劃局批準的每宗土地使用權證的編號），土地使用權取得的方式及年限，房地產的用途或使用性質，成交的價格及支付方式，房地產交付使用的時間，違約責任，雙方約定的其他事項。 其次，應當辦理房屋過戶手續。辦理過戶手續的程序如下：1、雙方當事人在房屋買賣合同簽訂后30日內，持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；2、房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內作出是否受理申請的書面答復；3、房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房屋進行現場勘查和評估；4、房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；5、由房地產管理部門核發過戶單。 在辦理上述手續后，雙方當事人應憑過戶手續，并依照《中華人民共和國房地產管理法》的規定領取房地產權屬證書 原問題：《學校福利二手房過戶有哪些手續和費用？》

  回復于 2022-12-02 06:55:05