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  月幫助201720人

  開發商向首層業主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權，而根據我國《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，對于多層建筑物而言，建筑物可以區分為不同的專有部分由住戶單獨所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權應屬于全體業主按份共有。建筑物四周包括花園在內的土地使用權都是屬于全體業主所共有的，任何業主都有權利進入花園休閑、歇憩，開發商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業主的合法權益，違反了法律強制性規定，根據合同法第五十二條的規定，屬于無效行為，開發商應當承擔相應的違約責任和侵權責任。對于已購買首層房屋的業主，因為開發商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構成對其他業主權利的侵害，其他業主可以行使物上請求權，要求首層業主停止侵害，排除防礙、恢復原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業主沒有意見，首層業主對于花園的權利也因無法辦理花園的土地使用權證書而得不到法律的保護。因為在產權登記階段，只有納入建筑容積率的不動產才能辦理業主的產權登記，沒有被納入建筑容積率的不動產不能單獨辦理產權登記。而在房地產項目中，花園綠地通常不會被納入建筑容積率，其房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割。花園綠地作為全體業主所共同所有的財產，房地產管理部門不可能單獨給一層業主辦理花園的產權證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業主，其權益必將受到損害。有許多業主都是在辦理花園土地使用權證書的階段才恍然大悟，發現開發商簽約時的承諾根本無法兌現，自己的權益受到很大損害。根據《合同法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規定，如果開發商在銷售宣傳或買賣合同中對贈送花園作出了具體確定的說明和允諾，并對買賣合同的訂立及房屋價格的確認有重大影響的，應視為要約行為，開發商違反的，應當向首層業主承擔違約責任。同時根據《合同法》第五十四條可撤銷可變更合同的規定，如果開發商明知不能辦理花園產權而故意隱瞞，導致購房者違背真實意思做出購買首層房屋的意思表示，開發商的此種行為已構成民事欺詐，業主不僅可以要求開發商承擔違約責任，而且可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷商品房買賣合同。鑒于目前實踐中存在著大量的花園贈送現象，開發商目前解決該問題的最好辦法就是經全體業主同意后將花園提供給首層業主使用，就具體方法而言，開發商可在商品房買賣合同或業主臨時公約中增加關于花園問題的補充條款，明確約定其他業主同意由首層業主使用與其物業相毗鄰的花園，并對首層業主使用花園的限制性條件作出約定。 原問題：《開發商售樓有欺詐行為承擔什么法律責任》

  回復于 2023-02-08 13:43:26