銅陵市人民政府辦公室關于加強農村土地承包經營權流轉管理工作的意見
（銅政辦〔2014〕16號）
縣、區人民政府，市政府各部門，各有關單位：
為深入貫徹落實《中共中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化的若干意見》（中發〔2014〕1號）和《農業部關于切實做好農村土地承包經營權流轉工作保證土地流轉規范有序進行的通知》（農明字〔2014〕34號）精神，進一步加強土地流轉的監管和服務，保護農民合法權益，維護農村社會穩定，現就加強我市農村土地承包經營權流轉管理工作提出如下意見。
一、嚴格遵循土地流轉基本原則
（一）堅持“平等、協商、依法、自愿、有償”的原則。土地承包經營權流轉的主體是承包方，承包方有權依法自主決定是否流轉、流轉方式，不得強迫或阻礙承包方依法流轉其承包土地；土地流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得侵占、截留和扣繳。對集中流轉、連片開發實施過程中個別不愿流轉土地的農戶，不得以少數服從多數的形式強迫流轉，鄉鎮（辦事處）、村可在承包方自愿的基礎上，通過互換并地等方法加以解決。
（二）堅持有利于促進現代農業發展的原則。按照土地利用總體規劃，堅持土地流轉與農業區域布局、農業產業園區建設、農業綜合開發相結合；與鳳丹、白姜、蔬菜、優質稻、水產畜禽養殖等五大農業主導產業發展相結合，實行相對集中、連片開發、集約經營，促進農業標準化、規?；?、產業化發展。
二、加強土地流轉監督管理
（三）加強土地流轉用途監管。嚴格按照土地利用總體規劃，堅持農地農用原則，不得擅自改變流轉土地農業用途?？h（區）國土、農業部門要依法嚴肅查處“非農化”建設和污染、圈占、閑置、撂荒耕地等行為。鄉鎮（辦事處）農村土地承包管理部門要切實做好流轉土地的質量監測，防止掠奪性經營，保護耕地質量。
（四）強化流轉合同備案管理。流轉雙方應當書面簽訂土地流轉合同，合同采用省或縣（區）統一制式合同文本，一式四份，流轉雙方各執1份、發包方1份、鄉鎮（辦事處）土地流轉中心備案1份。鄉鎮（辦事處）土地流轉中心要建立土地流轉登記冊，妥善保管流轉合同及其相關資料。對尚未書面簽訂流轉合同或未履行備案手續的，發包方和鄉鎮（辦事處）土地流轉中心要督促抓緊補簽備案。鄉鎮（辦事處）土地流轉中心在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，對違反法律法規的約定，要及時予以糾正。
（五）規范農村土地流轉程序。農村土地流轉要嚴格遵循明晰產權、平等協商、訂立合同、備案歸檔等步驟依法有序進行。以轉包、出租、互換等方式流轉的，承包方應及時進行合同備案；以轉讓方式流轉的，承包方應當事先向發包方提出轉讓申請。受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地進行再流轉的，應當事先取得原承包方同意。不得假借少數服從多數強迫承包方放棄或變更土地承包經營權，不準收回農戶的承包地搞招標承包。在同等條件下，本集體經濟組織成員有土地流轉優先權。
三、強化土地流轉風險防控
（六）建立資格準入審查制度。鄉鎮（辦事處）土地流轉中心要建立農村土地流轉經營主體資信檔案，對受讓方的資信情況、經營能力、履約能力，以及項目效益、環境影響、技術水平、風險控制等進行嚴格審查和風險評估，受讓方不具備相應農業經營能力或經營項目不符合農業產業發展規劃的，不得參與土地流轉。
（七）建立土地流轉退出制度。土地流轉受讓方因經營不善或自然風險、市場風險無法繼續經營的，可提前一個生產季節告知承包方，并應向鄉鎮（辦事處）土地流轉中心提出書面退出申請，由鄉鎮（辦事處）土地流轉中心、村集體經濟組織核實后，組織協調雙方解除土地流轉合同。因國家或地方建設需要，需提前終止土地流轉關系的，受讓方應當及時退出，由鄉鎮（辦事處）土地流轉中心、村集體經濟組織協調雙方解除土地流轉合同。
（八）建立動態監測預警制度。鄉鎮（辦事處）土地流轉中心要按照“轉一宗、錄一宗”的原則，根據農村土地流轉經營主體資信檔案信息確定監測重點，明確跟蹤監測責任人，對轄區內土地流轉重點區域、重點項目進行跟蹤監測，對流轉土地的利用情況和流轉合同履約情況進行動態監管，及時發現和化解流轉矛盾，及時報告風險預警，并提出改進措施。
（九）建立流轉風險防控制度。突出防控重點，對同一受讓方流轉規模達3000畝以上的項目，納入市級重點監管對象；對同一受讓方流轉規模達500畝以上的項目納入縣（區）重點監管對象；對同一受讓方流轉規模達300畝以上的項目納入鄉鎮（辦事處）重點監管對象。將主要公路沿線、城市近郊、現代農業園區納入土地流轉重點監管區域。對已納入城市建設征遷范圍且尚未征用的土地，不鼓勵參與土地流轉。
四、強化土地流轉收益保障
（十）建立價格評估指導機制。鄉鎮（辦事處）土地流轉中心要結合地理位置、經濟發展水平、農業生產條件、流轉前3年土地平均收益等因素，合理制定并發布土地流轉指導價，引導流轉雙方合理確定交易價格。
（十一）建立流轉租金預付制度?？h（區）要將土地流轉租金預付條款納入制式合同文本內容。同時，積極引導流轉雙方訂立土地流轉租金預付條款，防止因受讓方經營不善造成承包方租金損失，維護好承包方的合法權益。
（十二）建立流轉收益調整機制。土地流轉雙方應根據土地質量、產出水平和物價變動等因素，合理確定土地流轉租金價格。流轉期限超過3年的，應當通過土地流轉合同，明確租金價格調整時限和幅度。流轉雙方應對各種政策性補貼、流轉期滿后地上附著物權屬及其補償辦法、土地征占補償歸屬等作出明確約定，避免產生糾紛。
五、加強土地流轉長效管理
（十三）推進承包土地憑證流轉。積極推進農村土地承包經營權確權登記頒證試點工作，按照“四相符”（承包面積、承包合同、經營權登記簿、經營權證書相符）和“四到戶”（承包地分配、承包地四至邊界測繪登記、承包合同簽訂、承包經營權證書發放到戶）的要求，建立完善農村土地承包經營權證書，為規范土地流轉、憑證流轉奠定基礎。
（十四）搭建農村產權交易平臺。加快推進農村土地承包經營權確權登記頒證工作，搭建農村產權交易平臺，將承包經營權流轉納入平臺交易范疇，實行憑證流轉。充分發揮縣（區）、鄉鎮（辦事處）、村三級農村土地流轉服務組織的作用，增強土地流轉信息收集發布、法律政策咨詢、合同審查備案、價格評估、產權交易、糾紛調處等服務功能。
（十五）健全承包糾紛調處機構。縣（區）、鄉鎮（辦事處）土地流轉中心要依法做好土地流轉糾紛調處、復查復核工作，妥善解決土地流轉中出現的糾紛和矛盾。要按照鄉村調解、縣（區）仲裁、司法保障的要求，建立完善農村土地承包仲裁調解機構，強化經費保障，充實人員力量，加強業務培訓，努力提高調處糾紛能力，促進農村和諧穩定。
六、加強土地流轉方式創新
（十六）加快新型經營主體發展。堅持家庭經營在農業中的基礎性地位，推進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等共同發展的農業經營方式創新。鼓勵和支持承包地向專業大戶、家庭農場、農民專業合作社等新型農業經營主體流轉，發展適度規模經營，切實解決新型主體經營中的融資難、用地難問題。
（十七）探索土地入股合作經營。在不改變土地承包經營權的前提下，按照股份制和合作制的基本原則，將農民土地承包經營權轉化為股權，組建土地股份合作社或股份合作公司，開展適度規模經營，保障農民的長期收益。加強對土地信托的管理，在實現土地資源資本化、推動土地規范有序流轉、促進農民增收等方面積極探索，維護好承包者和經營者的合法權益。
銅陵市人民政府辦公室
2014年5月5日????