銅陵市人民政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作的意見
（銅政辦〔2014〕16號(hào)）
縣、區(qū)人民政府，市政府各部門，各有關(guān)單位：
為深入貫徹落實(shí)《中共中央國務(wù)院關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》（中發(fā)〔2014〕1號(hào)）和《農(nóng)業(yè)部關(guān)于切實(shí)做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作保證土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序進(jìn)行的通知》（農(nóng)明字〔2014〕34號(hào)）精神，進(jìn)一步加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管和服務(wù)，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，維護(hù)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，現(xiàn)就加強(qiáng)我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作提出如下意見。
一、嚴(yán)格遵循土地流轉(zhuǎn)基本原則
（一）堅(jiān)持“平等、協(xié)商、依法、自愿、有償”的原則。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方，承包方有權(quán)依法自主決定是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)方式，不得強(qiáng)迫或阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地；土地流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得侵占、截留和扣繳。對(duì)集中流轉(zhuǎn)、連片開發(fā)實(shí)施過程中個(gè)別不愿流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶，不得以少數(shù)服從多數(shù)的形式強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）、村可在承包方自愿的基礎(chǔ)上，通過互換并地等方法加以解決。
（二）堅(jiān)持有利于促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的原則。按照土地利用總體規(guī)劃，堅(jiān)持土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)區(qū)域布局、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)相結(jié)合；與鳳丹、白姜、蔬菜、優(yōu)質(zhì)稻、水產(chǎn)畜禽養(yǎng)殖等五大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，實(shí)行相對(duì)集中、連片開發(fā)、集約經(jīng)營，促進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。
二、加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)監(jiān)督管理
（三）加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)用途監(jiān)管。嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃，堅(jiān)持農(nóng)地農(nóng)用原則，不得擅自改變流轉(zhuǎn)土地農(nóng)業(yè)用途。縣（區(qū)）國土、農(nóng)業(yè)部門要依法嚴(yán)肅查處“非農(nóng)化”建設(shè)和污染、圈占、閑置、撂荒耕地等行為。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）農(nóng)村土地承包管理部門要切實(shí)做好流轉(zhuǎn)土地的質(zhì)量監(jiān)測(cè)，防止掠奪性經(jīng)營，保護(hù)耕地質(zhì)量。
（四）強(qiáng)化流轉(zhuǎn)合同備案管理。流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當(dāng)書面簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，合同采用省或縣（區(qū)）統(tǒng)一制式合同文本，一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)1份、發(fā)包方1份、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心備案1份。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心要建立土地流轉(zhuǎn)登記冊(cè)，妥善保管流轉(zhuǎn)合同及其相關(guān)資料。對(duì)尚未書面簽訂流轉(zhuǎn)合同或未履行備案手續(xù)的，發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心要督促抓緊補(bǔ)簽備案。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心在指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同鑒證中，對(duì)違反法律法規(guī)的約定，要及時(shí)予以糾正。
（五）規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)要嚴(yán)格遵循明晰產(chǎn)權(quán)、平等協(xié)商、訂立合同、備案歸檔等步驟依法有序進(jìn)行。以轉(zhuǎn)包、出租、互換等方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)及時(shí)進(jìn)行合同備案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地進(jìn)行再流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先取得原承包方同意。不得假借少數(shù)服從多數(shù)強(qiáng)迫承包方放棄或變更土地承包經(jīng)營權(quán)，不準(zhǔn)收回農(nóng)戶的承包地搞招標(biāo)承包。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員有土地流轉(zhuǎn)優(yōu)先權(quán)。
三、強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控
（六）建立資格準(zhǔn)入審查制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心要建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體資信檔案，對(duì)受讓方的資信情況、經(jīng)營能力、履約能力，以及項(xiàng)目效益、環(huán)境影響、技術(shù)水平、風(fēng)險(xiǎn)控制等進(jìn)行嚴(yán)格審查和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，受讓方不具備相應(yīng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力或經(jīng)營項(xiàng)目不符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的，不得參與土地流轉(zhuǎn)。
（七）建立土地流轉(zhuǎn)退出制度。土地流轉(zhuǎn)受讓方因經(jīng)營不善或自然風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)無法繼續(xù)經(jīng)營的，可提前一個(gè)生產(chǎn)季節(jié)告知承包方，并應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心提出書面退出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心、村集體經(jīng)濟(jì)組織核實(shí)后，組織協(xié)調(diào)雙方解除土地流轉(zhuǎn)合同。因國家或地方建設(shè)需要，需提前終止土地流轉(zhuǎn)關(guān)系的，受讓方應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心、村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)調(diào)雙方解除土地流轉(zhuǎn)合同。
（八）建立動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)預(yù)警制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心要按照“轉(zhuǎn)一宗、錄一宗”的原則，根據(jù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營主體資信檔案信息確定監(jiān)測(cè)重點(diǎn)，明確跟蹤監(jiān)測(cè)責(zé)任人，對(duì)轄區(qū)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤監(jiān)測(cè)，對(duì)流轉(zhuǎn)土地的利用情況和流轉(zhuǎn)合同履約情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和化解流轉(zhuǎn)矛盾，及時(shí)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并提出改進(jìn)措施。
（九）建立流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控制度。突出防控重點(diǎn)，對(duì)同一受讓方流轉(zhuǎn)規(guī)模達(dá)3000畝以上的項(xiàng)目，納入市級(jí)重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象；對(duì)同一受讓方流轉(zhuǎn)規(guī)模達(dá)500畝以上的項(xiàng)目納入縣（區(qū)）重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象；對(duì)同一受讓方流轉(zhuǎn)規(guī)模達(dá)300畝以上的項(xiàng)目納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象。將主要公路沿線、城市近郊、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)納入土地流轉(zhuǎn)重點(diǎn)監(jiān)管區(qū)域。對(duì)已納入城市建設(shè)征遷范圍且尚未征用的土地，不鼓勵(lì)參與土地流轉(zhuǎn)。
四、強(qiáng)化土地流轉(zhuǎn)收益保障
（十）建立價(jià)格評(píng)估指導(dǎo)機(jī)制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心要結(jié)合地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、流轉(zhuǎn)前3年土地平均收益等因素，合理制定并發(fā)布土地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)，引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方合理確定交易價(jià)格。
（十一）建立流轉(zhuǎn)租金預(yù)付制度。縣（區(qū)）要將土地流轉(zhuǎn)租金預(yù)付條款納入制式合同文本內(nèi)容。同時(shí)，積極引導(dǎo)流轉(zhuǎn)雙方訂立土地流轉(zhuǎn)租金預(yù)付條款，防止因受讓方經(jīng)營不善造成承包方租金損失，維護(hù)好承包方的合法權(quán)益。
（十二）建立流轉(zhuǎn)收益調(diào)整機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)根據(jù)土地質(zhì)量、產(chǎn)出水平和物價(jià)變動(dòng)等因素，合理確定土地流轉(zhuǎn)租金價(jià)格。流轉(zhuǎn)期限超過3年的，應(yīng)當(dāng)通過土地流轉(zhuǎn)合同，明確租金價(jià)格調(diào)整時(shí)限和幅度。流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)對(duì)各種政策性補(bǔ)貼、流轉(zhuǎn)期滿后地上附著物權(quán)屬及其補(bǔ)償辦法、土地征占補(bǔ)償歸屬等作出明確約定，避免產(chǎn)生糾紛。
五、加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)長效管理
（十三）推進(jìn)承包土地憑證流轉(zhuǎn)。積極推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證試點(diǎn)工作，按照“四相符”（承包面積、承包合同、經(jīng)營權(quán)登記簿、經(jīng)營權(quán)證書相符）和“四到戶”（承包地分配、承包地四至邊界測(cè)繪登記、承包合同簽訂、承包經(jīng)營權(quán)證書發(fā)放到戶）的要求，建立完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書，為規(guī)范土地流轉(zhuǎn)、憑證流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。
（十四）搭建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)。加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作，搭建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，將承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)納入平臺(tái)交易范疇，實(shí)行憑證流轉(zhuǎn)。充分發(fā)揮縣（區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）、村三級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織的作用，增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)信息收集發(fā)布、法律政策咨詢、合同審查備案、價(jià)格評(píng)估、產(chǎn)權(quán)交易、糾紛調(diào)處等服務(wù)功能。
（十五）健全承包糾紛調(diào)處機(jī)構(gòu)。縣（區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）土地流轉(zhuǎn)中心要依法做好土地流轉(zhuǎn)糾紛調(diào)處、復(fù)查復(fù)核工作，妥善解決土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的糾紛和矛盾。要按照鄉(xiāng)村調(diào)解、縣（區(qū)）仲裁、司法保障的要求，建立完善農(nóng)村土地承包仲裁調(diào)解機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化經(jīng)費(fèi)保障，充實(shí)人員力量，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，努力提高調(diào)處糾紛能力，促進(jìn)農(nóng)村和諧穩(wěn)定。
六、加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)方式創(chuàng)新
（十六）加快新型經(jīng)營主體發(fā)展。堅(jiān)持家庭經(jīng)營在農(nóng)業(yè)中的基礎(chǔ)性地位，推進(jìn)家庭經(jīng)營、集體經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營等共同發(fā)展的農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式創(chuàng)新。鼓勵(lì)和支持承包地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民專業(yè)合作社等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體流轉(zhuǎn)，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，切實(shí)解決新型主體經(jīng)營中的融資難、用地難問題。
（十七）探索土地入股合作經(jīng)營。在不改變土地承包經(jīng)營權(quán)的前提下，按照股份制和合作制的基本原則，將農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)化為股權(quán)，組建土地股份合作社或股份合作公司，開展適度規(guī)模經(jīng)營，保障農(nóng)民的長期收益。加強(qiáng)對(duì)土地信托的管理，在實(shí)現(xiàn)土地資源資本化、推動(dòng)土地規(guī)范有序流轉(zhuǎn)、促進(jìn)農(nóng)民增收等方面積極探索，維護(hù)好承包者和經(jīng)營者的合法權(quán)益。
銅陵市人民政府辦公室
2014年5月5日????