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  第一步 看房 驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵 買(mǎi)房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰,有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題,防止一房?jī)少u(mài);審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符,有無(wú)抵押或共有人等;要搞清楚所購(gòu)房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟(jì)適用住房。集資房需要單位蓋章后才能真正上市交易,而經(jīng)濟(jì)適用住房要住滿5年才能上市交易。 第二步 簽合同 確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方合法身份 行家提示:簽署房產(chǎn)中介合同前一要審查其資格,看是否辦理了工商登記手續(xù);二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū),以確認(rèn)對(duì)方是賣(mài)主的合法代理人。 簽訂《買(mǎi)賣(mài)契約》時(shí),買(mǎi)方需交納購(gòu)房首付款或訂金,切記此款應(yīng)親自交給賣(mài)主,并由賣(mài)主出具收據(jù)。交給其他人,一定要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū),以確認(rèn)對(duì)方是否是賣(mài)主的合法代理人。 第三步 辦手續(xù) 必要程序不能簡(jiǎn)化 經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后,將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是:房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、取得回執(zhí)。行家提示:購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證,并督促賣(mài)方盡快遷出戶口;千萬(wàn)不要簡(jiǎn)化程序,不要私下交易,要合法、徹底辦理過(guò)戶手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)才能完成過(guò)戶手續(xù)。 第四步 交房 按照合同約定執(zhí)行 辦理完所有手續(xù)后,買(mǎi)賣(mài)雙方按合同條款交接房屋,驗(yàn)收房?jī)?nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施,驗(yàn)收合格后買(mǎi)方付款。行家提示:買(mǎi)方在未取得房產(chǎn)證前,不應(yīng)付清全部房款。關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買(mǎi)賣(mài)契約》中注明由哪一方繳納,未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān);最后,按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定,領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí),必須本人到場(chǎng),如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證,應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。 貸款買(mǎi)房有很多種，有公積金貸款和商業(yè)貸款。在貸款前，你要先知道自己的公積金帳戶上有多少錢(qián)，單位每月給你多少錢(qián)。只有知道自己的情況才能去貸款。公積金是職工的一種福利，貸款的利息比商業(yè)貸款低很多。商業(yè)貸款一般是可以和公積金一起，做成組合貸款，如果你要貸很多款，但是你的公積金余額有不多，這時(shí)可以組合貸款。 確定自己的公積金后，就是去選房子。確定這個(gè)房子總價(jià)多少錢(qián)，首付多少，總價(jià)減去首付就是貸款的錢(qián)。首付是不能貸款的，所以你手上必須要有些現(xiàn)金，一般的首付是30% 。如果你手上的錢(qián)多于首付的30% ，那么你還可以再給現(xiàn)金，這樣做的原因是減少你貸款的錢(qián)，因?yàn)橘J款是要利息的，這樣從總額來(lái)說(shuō)，給的現(xiàn)金越多，貸的越少還是合算的，當(dāng)然這個(gè)得由你自己的情況來(lái)決定。 在貸款的時(shí)候，要有擔(dān)保，比如你要貸10萬(wàn)，那么你得提供公積金5萬(wàn)元的擔(dān)保，你可以找你所在的城市的朋友，合伙起來(lái)公積金總的余額加起來(lái)超過(guò)5萬(wàn)就行了。提供擔(dān)保的方式除了公積金擔(dān)保外，還有存折擔(dān)保和房產(chǎn)證擔(dān)保，但這兩種比較麻煩。存折擔(dān)保，如果要貸10萬(wàn)，得由11萬(wàn)的存折，而且存折到期不能提取；房產(chǎn)擔(dān)保，得看你所提供房產(chǎn)的面積有多少，太小了也不行，而且只能是本地區(qū)的。 擔(dān)保是別人給你擔(dān)保，自己的帳戶錢(qián)是可以取出來(lái)的。每年可以取一次。所以說(shuō)取錢(qián)和貸款是兩個(gè)不相干的過(guò)程。 辦好了貸款，銀行會(huì)給你一個(gè)賬號(hào)，公積金中心會(huì)給你算每個(gè)月需要還的錢(qián)，你只需要每個(gè)月20前，將錢(qián)匯入這個(gè)賬號(hào)就行了。 你也可以提前還款，但是必須得貸款滿1年。提前還款可以少給利息。但是具體規(guī)定還得看你和銀行簽訂的合同。 假如只是進(jìn)行商業(yè)貸款 依照自身承受能力決定還款金額 衡量資金承受能力遵守以下三條準(zhǔn)則： 1.貸款的月還款額≤月均可支配收入的50％-月物業(yè)管理費(fèi)； 2.貸款的月還款額≤月均可支配收入的55％-月物業(yè)管理費(fèi)-其他債務(wù)月均償付額； 3.現(xiàn)金、銀行存款等可應(yīng)急的資金需可維持三個(gè)月以上的日常開(kāi)支以備不時(shí)之需。 需要提示的是，大部分銀行都提供房貸還款方式變更業(yè)務(wù)，同時(shí)提供還貸組合方式。如果發(fā)現(xiàn)目前采取的房貸還款方式并不適合，應(yīng)該咨詢專(zhuān)業(yè)人士，選擇合適的組合方式進(jìn)行變更，以免傷害到自身信用，或者使得負(fù)擔(dān)、壓力過(guò)大。 盡量提高首付層數(shù)可規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)（非固定利率房貸） 以50萬(wàn)元貸款15年期為例，首付為2成，利率為6.12%的要比利率為5.51%多付23572.43元；當(dāng)首付為3成時(shí)，增加額為20625.87元，即在首付確定的情況下，利率帶來(lái)的增加額與首付成反比。首付成數(shù)越高，利率提高后，利息增加額越少。所以購(gòu)房者不妨考慮提高首付比例，降低成本。而且如果首付提高，對(duì)于購(gòu)房者也可減輕月供負(fù)擔(dān)：假設(shè)利率為5.51%，首付3成比首付2成減少購(gòu)房支出73585元，每月還款額減少408.81元；利率為6.12%，首付3成比首付2成減少購(gòu)房支出76531.84元，每月還款額減少425.17元。 銀行設(shè)置等額本金、本息貸款門(mén)檻 目前，大部分銀行在提供等額本金和等額本息貸款時(shí)，有收入限制。相對(duì)來(lái)說(shuō)，等額本金貸款由于初始還款額較高，門(mén)檻也較等額本息高。 舉例來(lái)說(shuō)，15年期20萬(wàn)元貸款，等額本息每個(gè)月還款額大約為1707元，大部分銀行需要貸款人每月收入高于3000元。同樣貸款，等額本金還款額，首月償還2200元，銀行就將門(mén)檻自動(dòng)抬高至4000元。選擇哪種貸款方式，也要考慮到不同方式對(duì)貸款人收入的要求。 原問(wèn)題：《買(mǎi)2手房具體步驟、辦理手續(xù)、已經(jīng)利息如何計(jì)算》

  回復(fù)于 2022-12-06 08:08:58
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  朱明遠(yuǎn)律師

  月幫助3979人

  得具體根據(jù)裁定內(nèi)容

  回復(fù)于 2022-05-01 17:20:04 咨詢他