最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》物權編的解釋(一)

(2020年12月25日最高人民法院審判委員會第1825次會議通過，自2021年1月1日起施行)

為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共和國民法典》等相關法律規定，結合審判實踐，制定本解釋。

第一條 因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。

第二條 當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

第三條 異議登記因民法典第二百二十條第二款規定的事由失效后，當事人提起民事訴訟，請求確認物權歸屬的，應當依法受理。異議登記失效不影響人民法院對案件的實體審理。

第四條 未經預告登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權，或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第二百二十一條第一款的規定，認定其不發生物權效力。

第五條 預告登記的買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為民法典第二百二十一條第二款所稱的“債權消滅”。

第六條 轉讓人轉讓船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經支付合理價款并取得占有，雖未經登記，但轉讓人的債權人主張其為民法典第二百二十五條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規定的除外。

第七條 人民法院、仲裁機構在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為民法典第二百二十九條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁機構的法律文書。

第八條 依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定享有物權，但尚未完成動產交付或者不動產登記的權利人，依據民法典第二百三十五條至第二百三十八條的規定，請求保護其物權的，應予支持。

第九條 共有份額的權利主體因繼承、遺贈等原因發生變化時，其他按份共有人主張優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十條 民法典第三百零五條所稱的“同等條件”，應當綜合共有份額的轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。

第十一條 優先購買權的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理;沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：

(一)轉讓人向其他按份共有人發出的包含同等條件內容的通知中載明行使期間的，以該期間為準;

(二)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日;

(三)轉讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件之日起十五日;

(四)轉讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權屬轉移之日起六個月。

第十二條 按份共有人向共有人之外的人轉讓其份額，其他按份共有人根據法律、司法解釋規定，請求按照同等條件優先購買該共有份額的，應予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予支持：

(一)未在本解釋第十一條規定的期間內主張優先購買，或者雖主張優先購買，但提出減少轉讓價款、增加轉讓人負擔等實質性變更要求;

(二)以其優先購買權受到侵害為由，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效。

第十三條 按份共有人之間轉讓共有份額，其他按份共有人主張依據民法典第三百零五條規定優先購買的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除外。

第十四條 受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。

第十五條 具有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人知道轉讓人無處分權：

(一)登記簿上存在有效的異議登記;

(二)預告登記有效期內，未經預告登記的權利人同意;

(三)登記簿上已經記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產權利的有關事項;

(四)受讓人知道登記簿上記載的權利主體錯誤;

(五)受讓人知道他人已經依法享有不動產物權。

真實權利人有證據證明不動產受讓人應當知道轉讓人無處分權的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十六條 受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。

第十七條 民法典第三百一十一條第一款第一項所稱的“受讓人受讓該不動產或者動產時”，是指依法完成不動產物權轉移登記或者動產交付之時。

當事人以民法典第二百二十六條規定的方式交付動產的，轉讓動產民事法律行為生效時為動產交付之時;當事人以民法典第二百二十七條規定的方式交付動產的，轉讓人與受讓人之間有關轉讓返還原物請求權的協議生效時為動產交付之時。

法律對不動產、動產物權的設立另有規定的，應當按照法律規定的時間認定權利人是否為善意。

第十八條 民法典第三百一十一條第一款第二項所稱“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質、數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

第十九條 轉讓人將民法典第二百二十五條規定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合民法典第三百一十一條第一款第三項規定的善意取得的條件。

第二十條 具有下列情形之一，受讓人主張依據民法典第三百一十一條規定取得所有權的，不予支持：

(一)轉讓合同被認定無效;

(二)轉讓合同被撤銷。

第二十一條 本解釋自2021年1月1日起施行。

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