一.預告登記有什么作用

1.預告登記的作用是阻擋他人物權。預告登記是指不動產物權變動所需要的條件尚未成就時，為限制債務人處分該不動產由請求權人向登記機關申請進行的預先登記。預告登記將債權通過登記的方式記載下來并予以公示轉化為準物權，具有排他性的法律效力。

2.法律依據《中華人民共和國民法典》第二百二十一條，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

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二.預告登記后2年了還有效嗎

無效，預告登記的時效是在能辦理房屋產權證時間計算起90日內有效，在這90日內，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生房屋轉讓的效力，開發商擅自將房屋賣給第三人也是無法為第三方辦理房屋產權證的，對方沒有房產證就不能確定房屋歸屬。若自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

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