國家土地管理局印發(fā)關于在國有企業(yè)改革中加強
地籍管理工作的若干意見的通知
（１９９７年１２月３０日）
各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市土地國土管理局廳，解放軍土地管理局，新疆生產(chǎn)建設兵團土地管理局：
為貫徹落實黨的十五大報告中關于大力發(fā)展多種形式公有制經(jīng)濟的精神，積極配合國有企業(yè)改革工作，特制訂《關于在國有企業(yè)改革中加強地籍管理工作的若干意見》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請結合當?shù)貙嶋H，貫徹執(zhí)行。
附： 關于在國有企業(yè)改革中加強地籍管理工作的若干意見
為貫徹落實黨的十五大和《中共中央、國務院關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》中發(fā)〔１９９７〕１１號精神，配合調(diào)整和完善所有制結構，加快國有企業(yè)改革，明晰企業(yè)土地產(chǎn)權，顯化土地資產(chǎn)，保護土地權利人的合法權益，現(xiàn)就企業(yè)改革中加強地籍管理工作提出如下意見：
一、提高認識，配合國有企業(yè)改革，加大地籍管理工作力度
各級人民政府土地管理部門要提高認識，積極參與企業(yè)改革工作，與企業(yè)改革、企業(yè)上市的主管部門建立聯(lián)系制度，及時了解改革、上市的計劃，按照企業(yè)改革進展的要求，從有利于搞活國有經(jīng)濟，有利于發(fā)展多種形式公有制，有利于形成企業(yè)獨立法人，有利于顯化盤活土地資產(chǎn)，有利于土地權屬管理出發(fā)，大力加強企業(yè)改革中的地籍管理工作，充分發(fā)揮地籍管理在核定企業(yè)土地權益和確定企業(yè)土地權屬、土地界址、土地面積、土地價格和土地資產(chǎn)量方面的作用，按照現(xiàn)代企業(yè)制度產(chǎn)權明晰的要求，建立起適合企業(yè)改革需要，防止土地資產(chǎn)流失的地籍管理制度，使企業(yè)所使用的土地達到“權屬合法、界址清楚、面積準確、價格合理”的標準，并在土地產(chǎn)權界定、土地評估、地價確認、變更登記等工作環(huán)節(jié)中，針對不同改革形式明確加強地籍工作的具體要求，規(guī)范并完善企業(yè)改革中的地籍管理工作。
二、強化服務意識，建立土地產(chǎn)權查詢和鑒證制度
為配合企業(yè)改革工作，達到明晰企業(yè)土地產(chǎn)權的要求，各地應按照土地登記的職責范圍，設立專門渠道和窗口，為涉及企業(yè)改革的各方提供土地產(chǎn)權查詢和鑒證服務，以保障企業(yè)改革各方的土地權益。
企業(yè)可憑國家統(tǒng)一制作的土地使用證或經(jīng)國家土地管理局批準的房地合一證書申請查詢和鑒證；涉及企業(yè)改革的其他各方可持企業(yè)出具的證明或上級主管部門證明申請查詢和鑒證。查詢和鑒證的內(nèi)容可包括土地權屬性質(zhì)、土地權利人名稱、土地使用權類型、土地界址及面積、土地他項權利狀況、批準或登記的土地用途、批準使用年限、剩余使用年限、土地使用限制以及其它土地條件等。
土地管理部門應在收到土地查詢和鑒證申請后的１０個工作日內(nèi)出具查詢和鑒證結果。對已完成土地初始登記發(fā)證的宗地，應結合登記資料、登記卡和土地利用現(xiàn)狀，核對土地證書是否符合國家有關規(guī)定、已登記的內(nèi)容是否發(fā)生變化。核查無誤的，應在土地證書復印件上加蓋公章予以鑒證；土地證書內(nèi)容與土地登記卡不一致的，應以登記卡為準出具證明文件；未經(jīng)登記或有權屬爭議的土地應出具情況說明文件。凡為企業(yè)改革出具的土地登記狀況查詢和鑒證結果證明文件，必須符合改革前土地使用的實際情況，土地用途分類應當符合《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的規(guī)定。
三、規(guī)范操作，準確界定企業(yè)土地界址及面積
在企業(yè)改革過程中應嚴格按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的要求，按照依法批準的文件資料，對企業(yè)用地進行權屬調(diào)查和地籍勘丈，確定宗地界址，提供規(guī)范的宗地圖和準確的面積。
對未進行初始登記的企業(yè)用地，各地可按企業(yè)改革進度的要求，按宗地進行地籍調(diào)查、登記發(fā)證。權屬界線需經(jīng)相鄰宗地使用者共同指界并簽字認可，界址點必須設永久性界標，地籍調(diào)查要采用解析法測圖。有條件的要盡可能利用國家統(tǒng)一坐標系或地方坐標系，沒有條件的可施測自由坐標。
為減輕企業(yè)負擔，凡已進行了初始地籍調(diào)查、確權登記，已發(fā)《國有土地使用證》的宗地，改革前可暫不申請土地變更登記，對不符合解析法測量要求完成的宗地圖，可在改革中結合宗地分割、合并等重新施測。企業(yè)已有符合要求的圖件及數(shù)據(jù)的，土地部門派員確權、驗收，并免收測量費用。
企業(yè)改革涉及到宗地分割的，要滿足企業(yè)改革的要求，并符合《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的規(guī)定，符合用地功能分區(qū)。分割界線應盡量與道路等線狀地物保持一致，不得只以建筑物或地上附著物實際占地面積進行宗地分割。企業(yè)改革涉及的共用宗地，要進行土地使用權面積或權益的相應分攤。
有權屬糾紛的土地應先行解決，以保證用于企業(yè)改革的土地權屬一致和完整。對一時無法解決糾紛的宗地，可采用將爭議部分單獨分割劃宗另行處理的辦法，使進入改革企業(yè)的土地權屬無爭議。
四、顯化土地資產(chǎn)，防止土地無價轉移、占用和土地資產(chǎn)隱性流失
各級土地管理部門在配合企業(yè)改革工作中，要加強土地估價，顯化土地價格，堅持土地有償使用。要制止以各種借口，將國家土地資產(chǎn)無償占用、轉為企業(yè)法人財產(chǎn)的行為，要防止與其它評估價格混淆、淡化地價，使土地資產(chǎn)變相無價轉移、隱性流失的傾向。
各地要配合企業(yè)改革，加大土地評估力度，除不改變用地條件，經(jīng)批準仍維持劃撥用地性質(zhì)的土地外，因企業(yè)改革涉及土地權屬改變、轉移和用途變更的，均要進行土地評估。要加強與國資、房產(chǎn)、物價、工商、專利和礦產(chǎn)等部門在評估工作上的協(xié)調(diào)，認真研究地價與其它資產(chǎn)價格的銜接及有關技術處理，共同做好評估工作。
五、規(guī)范土地估價管理，杜絕行業(yè)壟斷、重復評估和多頭評估
各地在加強土地評估管理過程中，要采取有效措施，防止評估工作中的部門壟斷、重復評估和多頭評估。
企業(yè)改革中除了需出讓、劃撥及改變出讓合同土地使用條件等土地，由土地管理部門確定機構評估外，已成為企業(yè)法人財產(chǎn)的土地均應由企業(yè)自主委托具有土地估價能力的中介機構評估。要大力推行社會化服務，鼓勵競爭。只要具有兩名以上的土地估價師、經(jīng)工商登記準予從事土地評估、已按規(guī)定在土地管理部門備案的中介機構，就可按照國家土地管理局《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及有關規(guī)定進行評估工作。土地管理部門除對中介機構的資質(zhì)、信譽等級進行評測，定期公布，供企業(yè)需要時選擇外，不應以任何方式干預企業(yè)選擇中介機構。
各地要大力宣傳地價管理及土地評估行業(yè)管理政策，幫助企業(yè)選擇具有土地估價能力的機構評估。凡上市公司的土地及１億元以上的劃撥土地或改變出讓合同條件的土地價格評估，應委托具有Ａ級資質(zhì)的機構評估。企業(yè)可按有關規(guī)定甄別、選擇中介機構，防止個別無能力、無資質(zhì)的中介機構越俎代庖進行無效評估，造成多頭評估、收費。
為降低企業(yè)改革成本，各地要嚴格執(zhí)行“先評估，后處置”的土地管理程序，評估土地價格應同時滿足土地處置方案審批和辦理土地出讓、入股、出租及土地變更登記的要求。為防止不規(guī)范操作，上市公司涉及的土地，應在評估確認和處置方案批復后，再按土地使用權處置批復辦理出讓、出租及變更登記等手續(xù)。各評估機構要努力降低地價評估費用，對企業(yè)破產(chǎn)、兼并涉及的土地評估，收費標準應降低至土地抵押評估的收費標準。
六、準確界定土地條件，做好估價技術銜接
土地估價的機構和人員，要嚴格按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及有關規(guī)定進行評估，并充分考慮不同企業(yè)改革的特點和宗地的權利性質(zhì)、他項權利狀況及開發(fā)程度、用途等實際情況，合理界定估價對象。
對土地與其它資產(chǎn)分割轉讓、重組或改變用途和用地條件的，應按改變后的用途、用地條件和實際已達到的開發(fā)程度進行地價評估。
對土地與其他資產(chǎn)整體轉讓、重組，且不改變用途和用地條件的，可按現(xiàn)實土地用途和條件進行土地評估；對土地開發(fā)程度的界定，在做好與其它資產(chǎn)銜接的基礎上，最少要界定為“宗地外三通和宗地平整”或更高的開發(fā)程度；對一些比較特殊的鐵路、公路、礦山和堆場用地，可界定為“宗地外一通、兩通或達到開工建設條件”。
對評估宗地上的權利不完整，只具有轉讓、出租、抵押中某些權利，應按國家規(guī)定和宗地實際權利進行宗地條件界定和評估。凡評估宗地上設定有他項權利，影響到宗地地價的，應同時對他項權利進行界定評估。
對同一宗地中有多種土地用途，且不能進行宗地分割的，可按各用途分攤的土地權益，進行土地評估。對工業(yè)廠區(qū)中直接為生產(chǎn)服務的內(nèi)部辦公、科研等非社會化服務的設施用地，可按工業(yè)用地進行估價。
七、嚴格把關，優(yōu)化服務，搞好地價確認
為保障國家、企業(yè)和社會等各方面土地權益，土地管理部門要加強對土地評估結果的審核及確認。除改革為股份有限公司和有限責任公司涉及的土地估價結果按《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》由國家或省、自治區(qū)、直轄市土地管理部門確認外，凡涉及劃撥土地和需改變出讓合同條件的土地估價結果，應按企業(yè)隸屬關系由同級人民政府土地管理部門進行確認（市轄區(qū)及縣級以下所屬的企業(yè)由市、縣土地管理部門確認）；涉及兩個以上縣、地市或省份的土地評估結果，應由上級土地管理部門確認。其它土地評估結果土地管理部門可不再進行確認，而是結合土地變更登記，對交易地價進行審核，并通過行使土地優(yōu)先購買權、征收土地增值稅等措施進行管理。
各地要健全和規(guī)范土地估價結果審查確認制度，面向社會，優(yōu)化服務，確認工作按“報件、初審、確認”程序執(zhí)行。凡確認有誤，造成國有土地資產(chǎn)流失的，當事人應承擔相應的行政和經(jīng)濟責任。
初審工作由土地所在地的市、縣級土地管理部門承擔，初審意見應在收到初審申請后的１０個工作日內(nèi)出具，同時抄報上級機關和確認機關。凡需要由國家土地管理局確認的，省級土地管理部門審閱下級機關的初審意見后，應及時將有關意見報送國家土地管理局，并抄送初審機關。
確認機關應在土地估價結果確認申請材料齊全、手續(xù)完備后的１０個工作日內(nèi)予以確認，或分別情況作出要求補充說明、修改估價報告、重新評估、或不予確認的決定。經(jīng)確認的土地評估結果，是審批土地使用權處置方案、辦理處置手續(xù)和土地變更登記的依據(jù)。
八、加強變更登記，明晰改革企業(yè)產(chǎn)權
在企業(yè)改革過程中，各地要進一步增強對土地權利人的服務意識，建立和完善土地登記的窗口服務制度，公布登記的各項政策和規(guī)定，明確受理變更土地登記的申請條件、申請和辦理時限。凡符合規(guī)定的，應及時受理申請。
改革企業(yè)應按《土地登記規(guī)則》規(guī)定的時限，及時辦理變更土地登記手續(xù)。申請登記時，應提交下列文件：
１、申請人身份證明及變更土地登記申請書；
２、符合本意見第二條、第三條要求的土地證書、權屬證明或宗地圖等產(chǎn)權資料；
３、土地估價結果確認和土地處置方案批復文件；
４、按企業(yè)改革后不同用地方式，分別提交出讓、轉讓、租賃等合同或劃撥用地批準文件。企業(yè)改革后改變原出讓合同條件的，還須提交修改后的出讓合同。
各地在受理登記申請后，應按《土地登記規(guī)則》的規(guī)定，對申請人資格、地籍調(diào)查結果、各類合同、審批文件等必備權源文件、土地使用年限和用途進行審核，達到“權屬合法、界址清楚、面積準確、價格合理”的，報經(jīng)批準、注冊登記，頒發(fā)或更換土地證書。登記時除在《土地登記卡》內(nèi)按土地使用權類型詳細記錄外，還應針對企業(yè)改革的特殊情況進行專項登記，記載改革后確定的各項土地權利和義務，必要時還可在土地證書上同時做相應的記載。對企業(yè)集團應設立專門歸戶卡，逐宗記載集團的土地資產(chǎn)狀況。對跨行政區(qū)域組建的企業(yè)集團，登記機關還應將其歸戶卡復印件報送上一級土地管理部門歸戶備案。
九、開展專項統(tǒng)計，加強對土地資產(chǎn)的動態(tài)監(jiān)測
各地應加強對土地資產(chǎn)變動、運營、效益的監(jiān)測與統(tǒng)計，促進土地資產(chǎn)集約化運營、增值、保值。當前，要先開展三個方面的專項統(tǒng)計，一是結合土地評估確認和土地登記，對企業(yè)改革中已辦理合法用地手續(xù)的土地資產(chǎn)變動狀況進行專項統(tǒng)計，重點掌握改革前后企業(yè)的土地狀況；二是結合變更土地登記，對改革后企業(yè)土地資產(chǎn)的變動狀況進行監(jiān)測；三是結合企業(yè)的業(yè)績報告及土地資產(chǎn)重估報告，對上市企業(yè)和獲得土地授權經(jīng)營的企業(yè)進行跟蹤統(tǒng)計，重點掌握企業(yè)經(jīng)營中的土地收益及土地資產(chǎn)增值狀況等。
各地要根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，及時進行統(tǒng)計分析，定期向上級報告變更結果，并定期或不定期向政府領導及有關部門通報改革企業(yè)土地資產(chǎn)流動、增值、流失等信息，逐步建立改革企業(yè)土地資產(chǎn)專項統(tǒng)計制度。
十、配合企業(yè)改革，清查規(guī)范已改革企業(yè)的地籍管理工作
各地要按中發(fā)〔１９９７〕１１號文件中關于“國有企業(yè)改制為有限責任公司或股份有限公司涉及的原劃撥土地使用權，必須經(jīng)過地價評估，依法實行有償使用。國有企業(yè)改組涉及的原劃撥土地使用權，按國家有關規(guī)定辦理。……國有土地使用權轉讓，必須依法進行土地權屬變更登記，未經(jīng)登記的，屬于非法轉讓，要依法查處”的規(guī)定，對已改革企業(yè)的土地資產(chǎn)管理工作情況進行一次全面調(diào)查，摸清情況和存在的問題。對企業(yè)改革中存在的不規(guī)范行為，要按照企業(yè)改革時的土地管理規(guī)定，進行規(guī)范和處理，辦理變更土地登記。
在規(guī)范土地資產(chǎn)管理過程中，凡需重新進行土地評估、價格確認的，要以企業(yè)改革時的評估期日作為土地評估的基準期日；當原評估價格和重新規(guī)范的評估價格不一致時，土地管理部門只應確認重新評估的價格，并據(jù)此辦理有關手續(xù)。
c26089--010116ljk