上海市人民政府令
（第２９號）
《上海市外商投資企業土地使用管理辦法》已經１９９６年６月１７日市政府第４８次常務會議通過，現予發布，自１９９６年７月１日起施行。
市長
一九九六年六月二十一日
上海市外商投資企業土地使用管理辦法
（１９９６年６月２１日上海市人民政府第２９號令發布）
第一條 （目的和依據）
為了加強對外商投資企業使用土地的管理，完善本市土地有償使用制度，根據《中華人民共和國中外合資經營企業法實施條例》、《中華人民共和國中外合作經營企業法實施細則》、《中華人民共和國外資企業法實施細則》、《上海市實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》等法律、法規的有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本辦法適用于本市范圍內外商投資企業使用國有土地或者集體所有土地的管理。但外商投資企業使用以出讓方式獲得土地使用權的國有土地的情形除外。
第三條 （管理部門）
上海市房屋土地管理局（以下簡稱市房地局）是本市外商投資企業使用土地的主管部門。
浦東新區和區、縣土地管理部門依照本辦法和本市建設用地管理的有關規定，分別負責外商投資企業在浦東新區和區、縣范圍內使用土地的具體管理工作。
第四條 （用地方式）
除依法應當以出讓方式獲得國有土地使用權外，外商投資企業可以通過下列方式獲得土地使用權：
（一）縣級以上人民政府征用集體所有土地或者劃撥國有土地使用權；
（二）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股；
（三）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件；
（四）依法通過買賣或者其他轉讓方式取得國有企業、集體所有企業房屋所有權而獲得該房屋占用范圍內的土地使用權；
（五）法律、法規規定的其他方式。
外商投資企業可以通過租賃房屋、場地的方式使用土地。
第五條 （使用集體所有土地的限制）
有下列情形之一的，應當依照本市建設用地管理的有關規定征用集體所有土地：
（一）農村集體經濟組織與外商投資者設立中外合資經營企業或者中外合作經營企業時，使用本市規劃城市化地區范圍內的集體所有土地的；
（二）外商投資企業依法通過買賣或者其他轉讓方式取得集體所有土地上的房屋所有權而獲得該房屋占用范圍內的土地使用權的。
農村集體經濟組織與外商投資者設立中外合資經營企業，以本市規劃城市化地區范圍外的集體所有土地使用權作價入股的，其股份不得轉讓。
第六條 （土地使用權價格的評估）
有下列情形之一的，應當由具有相應資質的房地產評估機構對土地使用權價格進行評估：
（一）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股的；
（二）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件的。
第七條 （用地申請和審批）
除租賃房屋、場地的情形外，需使用本市國有土地、集體所有土地的外商投資企業，應當由外商投資者或者中方合營者、中方合作者持項目批準文件和建設用地規劃許可證，依照本市建設用地管理的有關規定，向土地管理部門提出用地申請。
經審核批準用地的，由縣級以上人民政府發給申請人建設用地批準書。
第八條 （土地使用費的核定）
經審核批準用地的外商投資企業，應當自取得企業法人營業執照之日起３０日內，向房地產登記機構辦理土地使用權登記，并按下列規定辦理繳納土地使用費的核定手續：
（一）使用國有土地的，向市房地局辦理，其中在浦東新區范圍內的，向浦東新區土地管理部門辦理；
（二）使用集體所有土地的，向所在地的區、縣或者浦東新區土地管理部門辦理。
外商投資企業租賃房屋、場地的，應當持租賃合同向房地產登記機構登記備案，并按前款規定向土地管理部門辦理繳納土地使用費的核定手續。
第九條 （土地使用費繳納義務人的確定）
經審核批準用地的外商投資企業，應當向辦理繳納土地使用費核定手續的土地管理部門繳納土地使用費。但中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地使用權作價入股的，應當由中方合營者繳納；中外合作經營企業可以由合作合同中約定的繳納人繳納。
外商投資企業租賃房屋、場地的，應當由出租人繳納土地使用費，但租賃合同中另有約定的，從其約定。
第十條 （土地使用費繳納的起算日期）
土地使用費繳納的起算日期按下列規定執行：
（一）經審核批準用地的外商投資企業，為取得企業法人營業執照之日；
（二）租賃房屋、場地的外商投資企業，為租賃合同生效之日。
外商投資企業在初始用地的當年，使用土地不滿６個月的，可以免繳土地使用費；超過６個月的，按６個月計算。
第十一條 （土地使用費繳納的期限）
土地使用費的繳納，每年分兩期進行：
（一）第一期為６月３０日前；
（二）第二期為１２月３１日前。
第十二條 （土地使用費的標準）
土地使用費的標準，根據土地的規劃用地性質和地理環境條件分類、分級確定。
土地使用費的標準及其調整，由市房地局會同市物價、財政等部門根據實際情況提出方案，報市人民政府批準后執行。
土地使用費標準調整的間隔期不少于３年，每次調整幅度不超過原標準的３０％。
第十三條 （土地使用費標準的適用）
外商投資企業在初始用地的５年內，其土地使用費可以按第一年的標準繳納。自第六年起應當按當年的標準繳納。
有下列情形之一的，外商投資企業可以在整個經營期間，按初始用地第一年的標準繳納土地使用費：
（一）中外合資經營企業的中方合營者將國有土地、集體所有土地的使用權作價入股的；
（二）中外合作經營企業的中方合作者將國有土地、集體所有土地的使用權作為合作條件，并在合作合同中約定由中方合作者繳納土地使用費的。
第十四條 （兩類企業的土地使用費）
本市市區繁華地段以外的產品出口型和先進技術型外商投資企業（以下簡稱兩類企業），自企業設立之日起３年內免繳土地使用費，第四年起按兩類企業的優惠標準繳納。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。
兩類企業年度考核不合格或者有關的確認證書被依法吊銷的，應當按一般外商投資企業的標準，補繳當年的土地使用費。
本市市區繁華地段的具體范圍，由市房地局會同市規劃管理等有關部門劃定，報市人民政府批準后執行。
第十五條 （緩、減、免繳土地使用費的其他情形）
經本辦法第八條規定的土地管理部門核準，外商投資企業在開始營業或者投產前，可以按應繳納標準的５０％繳納土地使用費。但本辦法第十三條第二款所列的情形除外。
有下列情形之一的，外商投資企業可以緩繳、減繳或者免繳土地使用費：
（一）因不可抗力造成繳納土地使用費困難，經本辦法第八條規定的土地管理部門會同級財政部門核準的；
（二）經市人民政府批準，進行城市基礎設施建設使用土地的；
（三）市人民政府規定的其他情形。
第十六條 （用地要求）
經審核批準用地的外商投資企業，應當遵守土地管理法律、法規、規章的有關規定，不得買賣或者以其他形式非法轉讓土地使用權。
第十七條 （用地變更）
外商投資企業在經營期間需改變所使用土地的規劃性質或者用地面積的，應當報原批準的規劃管理部門和土地管理部門審批。經審核批準的，應當向房地產登記機關辦理土地使用權變更登記，并按本辦法第八條的規定重新辦理繳納土地使用費的核定手續。
外商投資企業在經營期間租賃的房屋、場地的面積和用途或者其他使用情況發生變化的，應當持租賃變更合同或者新的租賃合同向房地產登記機構登記備案，并按本辦法第八條的規定重新辦理繳納土地使用費的核定手續。
第十八條 （用地終止）
外商投資企業因經營期滿或者其他原因終止使用土地的，應當持工商行政管理部門的證明文件或者其他有關證明文件，向房地產登記機構辦理土地使用權或者租賃合同的注銷登記手續，并按當年使用土地的時間（其中不滿１個月的，按１個月計算），向本辦法第八條規定的土地管理部門繳納土地使用費。
第十九條 （土地使用費的使用）
土地管理部門應當按規定將收取的土地使用費上繳同級財政部門，專項用于本市城市和鄉村的基礎設施建設。
第二十條 （非法用地的處罰）
外商投資企業未經批準擅自使用土地或者非法轉讓土地使用權的，由土地管理部門依照建設用地管理的有關規定予以處罰。
外商投資企業未經批準擅自改變所使用土地的規劃性質的，由規劃管理部門依照有關法律、規章的規定予以處罰。
第二十一條 （未按期繳納土地使用費的處理）
土地使用費繳納人未按期繳納土地使用費的，由土地管理部門責令其限期繳納，并自應繳納之日起按日加收滯納款額３‰的滯納金。
第二十二條 （復議和訴訟）
當事人對土地管理部門或者規劃管理部門的具體行政行為不服的，可以按照《行政復議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。
當事人在法定期限內不申請復議，不提起訴訟，又不履行具體行政行為的，作出具體行政行為的部門可以依據《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請人民法院強制執行。
第二十三條 （參照適用）
下列企業在本市范圍內使用國有土地或者集體所有土地的管理，參照本辦法的規定執行；
（一）香港、澳門、臺灣地區投資者舉辦的企業；
（二）適用外商投資企業法律、法規的股份有限公司。
第二十四條 （土地使用費的含義）
本辦法所稱的土地使用費，不包括征地拆遷安置費用和基礎設施建設費用。
第二十五條 （應用解釋部門）
本辦法的具體應用問題，由市房地局負責解釋。
第二十六條 （施行日期和廢止事項）
本辦法自１９９６年７月１日起施行。上海市人民政府１９８６年１０月３０日發布的《上海市中外合資經營企業土地使用管理辦法》同時廢止。