近日，湖北省秭歸縣人民法院開(kāi)庭審理一起非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)案，被告人張某某通過(guò)簽訂虛假合同，“空手”套取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，該男子非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲利728萬(wàn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要符合什么條件

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　　事件回顧

　　2006年5月，宜昌某發(fā)展總公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)、湖北某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司宜昌分公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙公司)以出讓方式取得宜昌某地國(guó)有土地，用于住宅建房，甲公司支付了土地出讓金及其他稅費(fèi)，合同約定受讓人首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。2006年9月，乙公司負(fù)責(zé)人張某某與甲公司簽訂項(xiàng)目聯(lián)合投資開(kāi)發(fā)合同書(shū)，合同約定雙方共同在上述土地開(kāi)發(fā)某商住小區(qū)，約定由乙公司承擔(dān)除土地征購(gòu)之外的全部投資，甲公司分得部分房產(chǎn)。2008年3月，二公司辦理了國(guó)有土地使用證。

　　2009年7月，張某某經(jīng)人介紹將項(xiàng)目在未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)投資的情況下轉(zhuǎn)讓給宜昌某房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)丙公司)，謊稱(chēng)乙公司支付了1250萬(wàn)元土地出讓金取得該宗土地使用權(quán)，雙方約定轉(zhuǎn)讓費(fèi)為1270萬(wàn)元。后丙公司分別向張某某指定賬戶(hù)轉(zhuǎn)款300萬(wàn)元和200萬(wàn)元后，對(duì)外以乙公司名義開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)。

　　2012年2月，該項(xiàng)目由湖北某建筑工程有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)建筑公司)以中標(biāo)承建。為順利辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，張某某與丙公司簽訂一份虛假的在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，后丙公司將1200萬(wàn)元轉(zhuǎn)入乙公司賬戶(hù)，乙公司將該筆資金轉(zhuǎn)入建筑公司賬戶(hù)，建筑公司再將該款轉(zhuǎn)回丙公司賬戶(hù)，形成乙公司支付給建筑公司1200萬(wàn)元工程款的假象，以達(dá)到法律規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓的條件。之后甲公司、乙公司向國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)，將該土地使用權(quán)人變更為甲公司和丙公司，并于2012年9月30日取得該項(xiàng)目土地國(guó)有土地使用證。

　　后丙公司因項(xiàng)目陸續(xù)支付轉(zhuǎn)讓款970萬(wàn)元，提供該項(xiàng)目小區(qū)價(jià)值60萬(wàn)元住房一套、位于宜昌市某住宅小區(qū)價(jià)值18萬(wàn)元地下架空層，上述轉(zhuǎn)款及房產(chǎn)共計(jì)1048萬(wàn)元，其中728萬(wàn)元被張某某個(gè)人占為己有。

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　　法律分析

　　根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條的規(guī)定，“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū);

　　(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件”。

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