新疆律師辦理建設用地使用權流轉業務操作指引
目錄
第一章 總 則
第二章 一般規定
第三章 律師辦理建設用地使用權轉讓一般業務的操作指引
第一節 對擬轉讓的建設用地使用權的調查與審核
第二節 建設用地使用權轉讓合同
第三節 建設用地使用權轉讓的風險監管
第四節 建設用地使用權轉讓登記
第四章 律師辦理國有建設用地轉讓特殊業務的操作指引
第一節 房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）
第二節 項目公司股權轉讓
第五章 律師辦理建設用地使用權抵押業務的操作指引
第一節 對擬設定抵押的建設用地使用權的調查與審核
第二節 建設用地使用權抵押合同
第三節 建設用地使用權抵押登記
第四節 建設用地使用權抵押權的實現
第六章 律師辦理建設用地使用權出租業務的操作指引
第一節 對擬設定出租的建設用地使用權的調查與審核
第二節 建設用地使用權出租合同
第三節 建設用地使用權出租登記
第七章 律師辦理建設用地使用權投資合作業務的操作指引
第一節 對擬投資的建設用地使用權及投資合作項目的調查與審核
第二節 建設用地使用權投資合作合同
第三節 投資合作中建設用地使用權的流轉
第四節 建設用地使用權投資合作常見問題處理
第八章 附則
第一章 總 則
一、制定目的
為規范律師依法辦理與土地相關的訴訟和非訴訟業務、提高律師承辦土地法律業務的服務質量，依據《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規、規章和最高人民法院相關司法解釋，結合土地法律服務實務，特制定本指引供律師及相關人士在實際業務中參考與借鑒。
二、主要概念
2．1 土地權屬，是指土地的所有權、使用權和他項權利的歸屬。
2．2 土地所有權，是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權利。
2．3 土地使用權，是指土地使用權人依法對土地加以利用的權利。
2．4 劃撥土地使用權，是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。
2．5 出讓土地使用權，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付相應出讓金后取得的土地使用權。
2．6 建設用地使用權，是指利用土地營造建筑物、構筑物和其他設施建設的權利。建設用地使用權分為國有土地建設用地使用權和集體土地建設用地使用權。
2．7 國有土地建設用地使用權，是指公民、法人和其他經濟組織進行非農業建設依法使用國有土地的權利。
2．8 集體土地建設用地使用權，是指鄉（鎮）村建設用地，由鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設所使用的土地。集體土地建設用地主要包括：鄉（鎮）村公益事業用地和公共設施用地，以及農村居民住宅用地。
三、律師辦理土地法律業務的主要法律依據
3．1 《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年10月1日起施行）。
3．2 《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）（1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，1999年10月1日起施行）。
3．3 《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）（第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議修訂，2008年4月1日起施行）。
3．4 《中華人民共和國行政訴訟法》（以下簡稱《行政訴訟法》）（第七屆全國人民代表大會常務委員會第二次會議通過，1990年10月1日起施行）。
3．5 《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議第二次修正）。
3．6 《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修正）。
四、律師辦理土地法律業務的基本原則
4．1 忠誠負責原則。律師辦理土地法律業務，應不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律的正確實施和委托人的合法權益。
4．2 專業精湛原則。律師辦理土地法律業務，應具備相應業務能力和水平，以扎實的專業知識和技能為委托人提供優質服務。
4．3 勤勉敬業原則。律師辦理土地法律業務，應勤于學習、勤于思考，恪盡職守，根據委托人的要求完成各項受托法律業務。
五、律師辦理土地法律業務的具體內容
5．1 擬制、審查、修改合同。
5．2 出具法律意見書、風險告知書。
5．3 策劃涉地項目的業務操作方案。
5．4 對涉地項目相關情況出具盡職調查報告。
5．5 代表當事人參加談判、簽約、履約交割。
5．6 接受項目雙方當事人的委托，對涉地交易合同的定金、保證金、價款予以監（托）管服務。
5．7 為涉地項目的項目法人擔任專項法律顧問或全過程法律服務。
5．8 對發生爭端的涉地項目，接受當事人的委托代理申請行政裁決、仲裁或訴訟。
六、本操作指引的適用范圍
律師從事土地法律實務的非訴訟法律服務，盡職調查、參與談判、受托起草、修改有關合同以及代辦有關登記備案手續時應注意的事項。律師代理有關訴訟案件時，也可以參考本指引。
七、特別說明
本指引旨在向律師提供辦理土地法律業務方面的經驗，而非強制性規定，供律師在實踐中參考。
第二章 一般規定
第1條 建設用地使用權流轉的概念界定
建設用地使用權，是指權利人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施的權利。
建設用地使用權流轉，是指建設用地使用權屬轉移或實際使用人發生變更的行為，包括轉讓、出租、抵押及項目公司股權轉讓和投資合作等形式，又可分為出讓取得的建設用地使用權的流轉和劃撥取得的建設用地使用權的流轉。
第2條 建設用地使用權流轉的法律依據
2．1 《中華人民共和國中外合作企業法》（以下簡稱《中外合作企業法》）。
2．2 《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）。
2．3 《中華人民共和國公司法》（以下簡稱《公司法》）。
2．4 《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）。
2．5 《中華人民共和國城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《城鎮國有建設用地使用權出讓和轉讓暫行條例》）。
2．6 《城市房地產開發經營管理條例》。
2．7 《最高人民法院關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》。
2．8 《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》。
2．9 《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》。
2．10 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。
2．11 《最高人民法院關于審理涉及國用建設用地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。
2．12 《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。
第三章 律師辦理建設用地使用權轉讓一般業務的操作指引
第一節 對擬轉讓的建設用地使用權的調查與審核
第3條 律師應進行轉讓前土地權屬調查
律師為客戶辦理受讓建設用地使用權手續提供法律服務，應當在轉讓前進行土地權屬調查，內容包括：
3．1 轉讓人是否已經領取建設用地使用權證。
3．2 建設用地使用權證的內容與土地登記機關的存檔文件記載的內容是否一致。
3．3 轉讓人是否是建設用地使用權證上載明的建設用地使用權人。
3．4 擬受讓的建設用地使用權的取得方式。
3．5 轉讓以出讓方式取得的建設用地使用權，是否符合出讓合同的有關約定：
（1）是否已經支付全部土地出讓金。
（2）是否已經按照出讓合同約定進行投資開發：屬于房屋建設工程的，是否已經完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發土地的，是否已經依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。
3．6 以出讓方式取得的建設用地使用權的出讓年限。
3．7 以出讓方式取得的建設用地使用權的，是否已按出讓合同的約定對土地進行了開發建設，是否屬于閑置土地。
3．8 轉讓以劃撥方式取得的建設用地使用權，是否按照國務院的規定，報有批準權的人們政府審批。
3．9 擬受讓的建設用地使用權是否存在地上建筑物，以及地上建筑物、其他附著物產權登記情況。
3．10 建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物是否已經出租。如已出租，承租人有優先購買權，應先征得承租人的同意。如地上建筑物、其他附著物已經出租，租賃合同尚未解除且承租人放棄優先購買權的，建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉移后不影響原租賃合同的效力，新的建設用地使用權人及其地上建筑物、其他附著物所有權人應當繼續履行原租賃合同。
3．11 擬受讓的建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物有無設置抵押等他項權利。
3．12 凡需在簽訂建設用地使用權轉讓合同前征得他人同意的，該同意的意思表示應為書面形式。
3．13 審查擬受讓的建設用地使用權有無下列禁止轉讓的情形：
（1）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物權利的；
（2）已被國家有關機關依法收回建設用地使用權的；
（3）權屬有爭議的；
（4）未依法登記領取權屬證書的；
（5）以劃撥方式取得的建設用地使用權，未按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。
（6）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
3．14 以劃撥方式取得建設用地使用權的，轉讓建設用地使用權時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理建設用地使用權出讓手續，但應當將轉讓收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
3．14．1 經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《城市房地產管理法》第24條規定的項目的。
3．14．2 私有住宅轉讓后仍用于居住的。
3．14．3 按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的。
3．14．4 同一宗土地上部分房屋轉讓而建設用地使用權不可分割轉讓的。
3．14．5 暫時難以確定建設用地使用權出讓用途、年限和其他條件的。
3．14．6 根據城市規劃建設用地使用權不宜出讓的。
3．14．7 縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取建設用地使用權出讓方式的其他情形。
第4條 律師應對轉（受）讓方主體資格進行調查
4．1 擬轉（受）讓建設用地使用權的轉（受）讓人屬于有限責任公司、股份有限公司的，律師應當審查公司董事會、股東會審議同意的書面文件。
4．2 擬轉（受）讓建設用地使用權的轉（受）讓人屬于國有公司的，律師應當審查政府主管部門的批準文件。
第二節 建設用地使用權轉讓合同
第5條 律師應提示委托人轉讓合同的主要內容
建設用地使用權轉讓合同應具備以下主要內容：
（1）轉讓當事人雙方的姓名或者名稱、住所、聯系方式。
（2）建設用地使用權的坐落地點、面積、四至范圍。
（3）土地所有權性質、建設用地使用權獲得方式和使用期限；是否需補交土地出讓金，由哪一方補交。
（4）建設用地使用權的規劃用途和規劃條件。
（5）建設用地使用權轉讓的價格、支付方式和期限。
（6）建設用地使用權的交付和驗收的日期、交付方式。
（7）該建設用地上是否存在地上建筑物、其他附著物，及其處理方式。
（8）轉讓當事人雙方的權利義務。
（9）合同履行過程中發生不可抗力的處理。
（10）擔保。
（11）違約責任。
（12）爭議的解決方式。
（13）轉讓當事人雙方約定的其他事項。
第6條 律師應提示委托人注意的事項
6．1 建設用地使用權轉讓時，建設用地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
6．2 建設用地使用權轉讓后，應提示委托人及時辦理與該建設用地使用權有關的立項、規劃等批準文件相應的變更手續。
6．3 律師要提示委托人關注擬受讓的建設用地使用權出讓合同規定的土地用途及土地規劃條件。建設用地使用權轉讓后，如受讓人需要改變建設用地使用權出讓合同規定的土地用途及土地規劃條件的，律師應提示委托人，對此應當征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意，并按規定的審批權限經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照相關規定重新簽訂建設用地使用權出讓合同，調整建設用地使用權出讓金，并辦理土地登記手續。
6．4 律師應根據代理立場選擇最有利的付款方式
6．4．1 律師在代表轉讓人利益時，應盡量采取一次性付款的方式以降低交易風險發生的可能性。
6．4．2 律師在代表受讓人利益時，應盡量采取分期付款方式。可約定合同簽訂后支付一部分價款，土地達到約定交付條件、實際交付受讓人使用時支付一部分價款，剩余價款于建設用地使用權證辦理完成時支付。
第三節 建設用地使用權轉讓的風險監管
第7條 律師可提示委托人采取保證交易安全的方法
為保障交易的安全性，律師可建議委托人將建設用地使用權轉讓價款委托律師事務所、房地產交易中心、銀行監管或向公證處提存，盡量不要選擇中介機構代收代付轉讓價款。待建設用地使用權證過戶至受讓人名下后再行支付給轉讓人。
第8條 律師應提醒委托人注意國家優先購買權
建設用地使用權轉讓，轉讓雙方必須如實申請成交價格，土地行政主管部門要根據基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記。申報土地轉讓價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權。
第9條 律師事務所辦理委托監管業務的操作流程
轉讓雙方在簽署建設用地使用權轉讓合同后，可將建設用地使用權轉讓價款和建設用地使用權證交由監管方同意管理，待建設用地使用權轉移登記完成即受讓人的建設用地使用權證出證后，在由監管方通知轉讓雙方同時領證、領款。其流程一般為：
（1）監管方與轉讓雙方簽訂《監管協議》。
（2）監管方收取資料：單位營業執照、法定代表人身份證明或當事人身份證明；建設用地使用權證或申請權屬登記的收件收據；建設用地使用權轉讓合同。
（3）受讓人轉讓價款劃到監管賬戶。
（4）辦理過戶登記手續。
（5）土地登記管理部門轉移登記，出具新的建設用地使用權證。
（6）通知轉讓雙方領證、領款。
（7）三方辦理交接、領證、領款、結案。
第10條 律師事務所在辦理委托監管業務中應注意的要點
10．1 律所及律師在辦理委托監管業務時，應設立專門賬戶，用于存放委托監管資金，不得與事務所或個人賬戶混淆，防止出現風險。
10．2 律所及律師在辦理委托監管業務時，應妥善保管委托人所交付的資料，并在辦理完成之后及時歸還委托人，防止因資料丟失而承擔法律責任。
10．3 律所及律師在辦理委托監管業務，在建設用地使用權轉移登記完成后，應及時通知雙方領證領款。
第四節 建設用地使用權轉讓登記
第11條 建設用地使用權轉讓必須辦理登記
11．1 未登記的轉讓不發生效力。建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物使用權轉讓，應當按照規定辦理登記。建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，并依照規定辦理過戶登記。
11．2 律師應特別提示委托人，其建設用地使用權轉讓未經土地登記管理部門轉移登記，不得對抗第三人。為防止轉讓人一地多售等行為侵害買受人，應及時辦理轉移登記。配合受讓人辦理建設用地使用權轉移登記是轉讓人的合同義務，轉讓人應當積極配合受讓人辦理該項手續。
第12條 律師代辦登記需注意的要點
律師代辦建設用地使用權轉移登記手續，要取得并向土地登記機構出具當事人的授權委托書，并按有關規定辦理授權委托書的公證手續。律師要認真審核登記材料是否齊全、真實，并在建設用地使用權轉讓合同簽署后15日內及時辦理。律師對原件要妥善保管，辦理完畢及時歸還當事人，以免因丟失承擔責任。
第四章 律師辦理國有建設用地轉讓特殊業務的操作指引
第一節 房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）
第13條 概念界定
13．1 房地產項目轉讓，是指房地產公司將符合轉讓條件的房地產項目轉讓給他人，并辦理國有建設用地等變更登記手續，從而由受讓方取得房地產項目權益的行為。
13．2 在建工程轉讓，是指建設單位（轉讓方）以變更在建工程的建設主體和建設用地使用權主體的方式，在滿足法律規定的轉讓條件下，將在建工程項下的國有建設用地使用權、在建工程所有權和繼續建設的相關權利一并讓與受讓方，并由受讓方支付對價的民事法律行為。
第14條 律師應告知委托人房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）的基本條件
14．1 房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）的基本條件
14．1．1 按照《國有建設用地出讓合同》約定已經支付全部國有建設用地出讓金，并取得《建設用地所有權證》。
14．1．2 按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，形成工業用地或者其他建設用地條件。
14．1．3 取得《建設用地規劃許可證》。
14．1．4 取得《建設工程規劃許可證》。
14．1．5 取得《建筑工程施工許可證》。
14．2 限制轉讓的范圍
14．2．1 以出讓方式取得國有建設用地的，不符合前述在建工程轉讓基本條件的。
14．2．2 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。
14．2．3 建設用地所有權被依法收回的。
14．2．4 房地產項目（含在建工程）權利主體屬共有狀態，未經其他共有人書面同意的。
14．2．5 權屬有爭議的。
14．2．6 法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形（如建設在集體經濟組織的建設用地之上的工程）。
第15條 律師應提示委托人房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）備案需提交的主要資料
15．1 轉讓方和受讓方各自的申請報告。
15．2 發展和改革委員會立項批復和建設計劃。
15．3 紅線定點批文及規劃方案意見書。
15．4 建設用地批準書、建設用地使用證及土地出讓合同。
15．5 工程建設總平面圖。
15．6 建設主管部門拆遷批文及安置清單和安置情況說明。
15．7 建設主管部門對工程初步設計批復文件。
15．8 受讓方公司財務報表（上一季度資產負債表及銀行當月對賬單）和銀行資信證明。
15．9 轉、受讓方企業開發（僅房地產開發項目）資質證書、營業執照復印件。
15．10 工程項目轉讓合同或協議原件。
15．11 項目建設計劃和開發項目不得再轉讓的保證書。
15．12 該轉讓項目未抵押的依據。
第16條 律師應協助委托人簽署房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）合同
16．1 合同簽署應注意的事項：
（1）轉讓方的名稱與政府批準的項目主體是否一致；若屬國有企業是否經國有資產主管部門批準，是否通過產權交易機構交易；轉讓方（非國有企業）是否經公司章程規定的權力機關通過。
（2）受讓方是否具備繼續建設受讓項目工程的法人資格與實力；若屬房地產開發企業，是否具有相應的資質等級；若受讓方屬外商投資房地產企業，是否通過國家商務部審批與備案。
16．2 合同的主要內容：
（1）房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）合同的詞語定義；
（2）合同文件解釋順序；
（3）項目狀況：坐落地點、界址、占地面積、項目轉讓時國有建設用地性質、設施狀況等；
（4）項目報建狀況：包括規劃參數指標（如建筑密度、建筑容積率等）并列明取得的批文、項目動拆遷、項目涉及的土地或工程的權利限制情況；
（5）房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）范圍；
（6）轉讓對價的構成和支付方式；
（7）轉、受讓雙方各自承擔的債權、債務范圍；
（8）已完工程的質量、工程計量及工程造價的確定；
（9）轉讓前相關合同各方（勘測、設計、監理、施工總承包、指定專業分包、材料設備供應商）的合同解除結算、債務承擔以及原合同的后續履行銜接；
（10）轉讓標的結算交割（包含工程移交、資料移交、施工現場移交）的條件、期限與程序；
（11）轉讓前違約責任、工程索賠的處理結果；
（12）雙方對轉讓條件的保證和承諾；
（13）工程保修、保修金的返還；
（14）工程保險、工程擔保、履約保函或履約保證金的處理；
（15）在建工程轉讓辦理項目主體變更登記的時間、提供的文件、稅費承擔和變更登記的責任主體等；
（16）其他常規性條款，如生效條件、合同附件、爭議解決等事項。
第17條 律師應特別提示委托人，考慮房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）相關事項的處理
17．1 建設施工合同。施工合同的處理涉及后續工程的建設、工程質量責任的區分、工程整體的竣工驗收、工程項目竣工備案、物權登記等重大事項。根據行業特點，施工合同的處理有以下幾種方式：
（1）轉、受讓雙方與施工企業協商終止原施工合同，對已完工程進行結算，并約定由轉讓方承擔清償合同終止后包含但不限于工程價款、各項洽商增價、索賠、保修金、履約保函、履約保證金、違約金等一切債務的給付責任；
（2）轉、受讓雙方與施工企業協商終止原施工合同，對已完工程進行結算，并約定由受讓方承擔清償合同終止后包含但不限于工程價款、各項洽商增價、索賠、保修金、履約保函、履約保證金、違約金等一切債務的給付責任；
（3）轉、受讓雙方與施工企業協商，由受讓方替代轉讓方繼續履行原施工合同，但轉讓方需提供一份受讓方與施工企業共同認可的合同履行情況書面說明和承擔施工合同剩余債權債務的范圍；
（4）如施工企業既不同意提前解除合同，也不同意由受讓方繼續履行合同的，可能影響在建工程轉讓時，原施工合同的權利、義務仍由轉讓方自行承擔。
17．2 抵押借款合同。抵押借款合同的處理方式有：
（1）轉讓方經貸款銀行同意轉讓在建工程，提前清償或者將轉讓價款清償銀行貸款，消滅抵押權。這種方式下受讓方并未承擔債務，但為確保抵押權如期消滅，可要求將相關款項匯入三方約定的專管銀行帳戶，專項用于清償貸款，以免被轉讓方挪作他用。
（2）轉讓方經貸款銀行同意轉讓在建工程，并由受讓方清償或者提前清償銀行貸款，消滅抵押權。這種方式下由受讓方承擔了指定債務，受讓方應將款項匯入貸款銀行確定的帳戶。
（3）轉讓方經貸款銀行同意轉讓在建工程，并由受讓方替代轉讓方繼續履行原借款合同和抵押合同，消滅原抵押權，在建工程轉讓過戶登記以后重新設定抵押權。這種方式下受讓方承擔了指定債務，對各方均有法律風險。
（4）不經與貸款銀行協商，或者貸款銀行不同意轉讓在建工程的，受讓方代轉讓方先行清償債務，消滅抵押權。這種方式屬于債的代為給付，而不是債的承擔，雙方應約定受讓方代為支付的款項直接抵減在建工程轉讓的對價。
17．3 材料、設施采購合同。通常供應商已實際履行材料、設備供貨義務的采購合同，相關債權債務仍由轉讓方自行繼續履行為常態，但約定了以標的擔保或未付清全款則所有權不轉移的合同關系作為例外處理；對于受讓方選擇由其履行相關債權債務的合同，轉讓方應向相關供應商發出債權債務轉移通知，并征得債權人同意。
17．4 建筑施工機械、流轉器材租賃合同。通常由轉、受讓并出租方協商處理，對已實際履行的施工機械、流轉器材的租賃合同予以解除終止，債權債務由轉讓方履行；由受讓方與出租方重新簽署租賃合同。
17．5 商品房預售合同。房地產項目轉讓前已實行預售的，應約定轉、受讓雙方通知預購業主，并明確因此承擔相應責任的處理方法。
目前法律、行政法規尚未對房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）與商品房預售合同的關系作出明確的規定。一般情況下，在建工程的轉讓確定之后，轉讓方應當履行書面通知預售商品房買受人的義務，以確定原預售合同將解除，還是由受讓方繼續履行；對于繼續履行的預售合同受讓方需對原件予以審核，并由三方當事人簽署預售合同的承繼協議。
17．6 勘察、設計、工程保險合同。在基礎工程開工后的時段，轉讓方與勘察方的勘察合同、轉讓方與設計方設計合同的主要義務均已實際履行，但根據合同條款及特點，在繼續施工的狀態下設計方仍需繼續履行附隨義務（包含但不限于參加竣工驗收并簽署意見），勘察方、設計方仍需對自己的工作成果承擔質量責任，轉讓方在合同生效后負有向受讓方移交與之相關的包含但不限于合同、履約憑證、來往函件和履約記錄等法律文件之義務，并負有書面通知勘察方、設計方之義務；對于已履行支付保險費義務的工程保險合同，轉讓方之材料移交與通知義務同前述。
17．7 房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）有關稅費
17．7．1 房地產項目（含在建工程）轉讓方應繳納的稅費包括：營業稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加。
17．7．2 房地產項目（含在建工程）受讓方應繳納的稅費包括：契稅、印花稅。
17．7．3 房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）辦理審批、備案登記過程中實際發生費用的承擔由雙方在協議中約定。
第18條 律師應協助委托人完成房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）過戶登記
18．1 辦理權屬變更登記所需材料
（1）轉讓雙方的企業法人營業執照和房地產開發企業資質等級證書；
（2）國有建設用地證書?M房地產權證；
（3）國有建設用地出讓合同；
（4）建設項目計劃表；
（5）建設用地批準書；
（6）建設用地規劃許可證；
（7）建設工程規劃許可證；
（8）建筑工程施工許可證；
（9）建筑工程施工圖設計文件審查批準書；
（10）建設工程質量監督登記書；
（11）工程設計圖紙（平面圖、標準層平面圖）；
（12）中標通知書、開工報告；
（13）工程建設監理合同；
（14）建設工程定驗線單；
（15）施工合同書、施工進度表；
（16）由開戶銀行出具的工程項目投入資金達25%以上的書面證明或者質檢?M監理部門出具的工程項目完成情況證明；
（17）轉讓雙方簽署的房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）合同書；
（18）轉讓雙方當事人為企業法人或者其他組織的，還應出具委托代理函，委托專人持其有效身份證件前來辦理轉讓手續；
（19）登記機關認為必要的其他文件。
建設主管部門受理轉讓雙方的登記申請后，將進行審核，包括對轉讓雙方申報的房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）價格進行審核，必要時，還須到現場勘察，如發現轉讓雙方申報的價格與建設主管部門核定的價格有出入的，建設主管部門有權將核定的價格作為轉讓雙方繳納相關稅費的計算依據。
18．2 移交手續
18．2．1 財產移交。轉讓方應將房地產項目（含在建工程、土地上的建筑物、構筑物及附屬設施）按合同的約定移交受讓方，現場現狀的設施設備的移交按轉讓合同所附的清單移交。
18．2．2 證照、檔案移交。轉讓方應將與在建工程開發、建設有關的所有相關證照、檔案包括但不限于相關批文、施工檔案（包括各項合同）、技術資料、設計圖紙等登記在冊，移交給受讓方。
18．2．3 建設現場移交。不管轉讓雙方是否與施工企業達成有關施工合同終止或者繼續履行及債務承擔的協議，轉讓方應將在建工程轉讓事項書面通知施工企業。由施工企業配合轉讓方將建設現場移交給受讓方。
第19條 律師辦理房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）業務操作提示
19．1 律師可接受轉讓方或受讓方委托從事的法律服務的項目或范圍
19．1．1 擬制房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）合同。
19．1．2 審查房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）合同，出具法律意見書。
19．1．3 策劃房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）或受讓的方案。
19．1．4 對房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）轉讓或受讓當事人一方及項目背景與狀態出具盡職調查報告。
19．1．5 代表項目當事人參加談判、簽約、履約交割。
19．1．6 接受項目雙方當事人的委托，對轉讓合同的定金、保證金、價款予以托管服務。
19．1．7 對發生爭端的在建工程項目，接受當事人的委托代理仲裁或訴訟。
19．2 律師提供服務時一般應注意以下方面內容的處理
19．2．1 合同的整理、審查與風險評估。
需審查的合同包括：國有建設用地出讓合同，房地產抵押貸款合同，勘察、設計、施工合同，材料、設備、設施采購合同，施工機械、流轉器材租賃合同、工程保險合同、商品房預售合同、前期物業管理合同等。
審查內容包括：合同效力的合法性，合同內容的公平性，合同履行的狀況，違約責任的預計，作為對比權衡合同關系承繼與解除的依據。還包括審查房地產項目（含在建工程）審批文件，房地產項目（含在建工程）資產權屬是否明確、清晰、無瑕疵、國有建設用地是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空間、項目的設計用途等是否符合受讓方的投資需求，若不符合需求是否具有依法變更的可能，建設用地規劃許可、建設工程規劃許可證、施工許可證相關審批手續是否齊備。
19．2．2 項目潛在風險，是否存在尚未拆遷完畢、需受讓方承擔拆遷補償責任的風險；項目規劃是否合理、有無超規劃的情況；項目的相鄰關系是否存在糾紛或者潛在危機（如因采光、日照、通風、建設工地噪聲等原因引發糾紛或者訴訟，有無抵押登記、是否被查封，導致工期拖延）等；通常與在建工程項目涉及的債務包括：土地出讓金、行政規費、銀行抵押貸款、工程價款、客戶資金等，以及因遲延交付產生的違約金等。
19．2．3 規劃、功能、設計變更審批，房地產項目（含在建工程）可能會有停、緩建發生，重新開工時原規劃、建設許可的設計狀況可能會出現不符合當前的規劃要求的情況，接盤者需對原設計意見進行相應調整，調整后的設計方案須符合規劃要求，且必須獲得相應批準；受讓方擬對項目的規劃、功能、設計作調整、變更，或者原建設單位存在違規操作，則在接盤前需對規劃、功能、設計調整、變更，預先向主管部門申請并取得批準。
19．2．4 若轉讓雙方與施工企業就施工合同處理協商未果，施工企業在房地產項目（含在建工程）轉讓過戶前提起工程價款訴訟、申請法院查封在建工程的，將發生房地產項目（含在建工程）無法過戶或者無法及時過戶的法律風險；如果房地產項目（含在建工程）轉讓已完成變更登記，根據《合同法》和《物權法》的基本原則，施工企業行使工程價款優先受償權存在障礙，但會造成不必要的糾纏，所以要在簽約前對房地產項目（含在建工程）的原施工企業是否存在工程價款優先受償權予以澄清；轉讓方通常會將房地產項目（含在建工程）的建設用地使用權作為抵押融資手段，如果建設用地使用權已作抵押，抵押權人享有《擔保法》規定的拍賣后優先受償的權利，會直接影響受讓方的接盤工作可行性。
19．2．5 在建工程施工進度、質量的估評，工程質量的檢驗或質量安全鑒定關系到是否接盤及后續的竣工驗收，施工進度用于評估確實轉讓對價和后續建造成本；如果前期工程部合格，或者對于施工中的隱蔽工程沒有做好相應的驗收工作等，將使工程項目不能通過竣工驗收，使接盤者承受巨大損失；工程現狀一定時點的狀態，不同時點的地上建筑具體構成可能會不完全相同，因此雙方應確定現場現狀的時點，并通過現場拍攝、文字描述、列舉清單等方式予以固定。
19．2．6 轉讓價格的構成和支付方式，房地產項目（含在建工程）的轉讓價格一般由兩部分構成：一部分是受讓方直接支付給轉讓方的凈資產（包含建設用地使用權）的對價，另一部分是受讓人承擔的指定債務；與房地產項目（含在建工程）有關的指定債權債務，項目現狀是房地產項目（含在建工程）的轉讓基準，但房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）將不可避免地涉及大量與房地產項目（含在建工程）有關的合同的處理，一般轉讓對價上充分考慮抵減此項因素后，約定選擇由受讓方承擔全部或者部分債權、債務的處理方式；支付方式可由雙方約定，一般將合同簽訂、構成現場移交、構成資料移交和變更登記、審批文件移交等作為支付對價的里程碑式參照依據。
19．2．7 聲明與保證條款，該條款目的是為了防范風險、救濟違約和處理法律糾紛。該條款主要表述和保證當事人雙方主體適格、誠信履約以及意思表示真實。尤其是有關對價的條款，轉讓的對價只包括轉讓標的陳述的財產和合同約定的債權、債務，絕對不包括合同條款未約定的以及轉讓方隱瞞的債務。
對于雙方約定由受讓方承擔的有關合同權利義務，如因轉讓方出具的合同履行情況不實，致使受讓方實際承擔的債務多于雙方的約定，或者實際承擔的債權少于雙方的約定，受讓方有權向轉讓方追償；對于雙方約定轉由受讓方承擔的有關合同權利義務，如因部分債務轉移未征得債權人同意，相關債權人仍向轉讓方主張債權，則轉讓方在償還給部分債務后，有權向受讓方追償。
19．2．8 項目轉讓如果通過市場化的拍賣程序，有利于接盤者減少風險；如果是協議轉讓，需征得債權人的同意，特別是針對轉讓標的享有留置權（工程價款法定優先權）、抵押權或相關他項權人，必要時，應在轉讓前公告債權債務申報，以避免在項目轉讓后，權利人行使撤銷權或優先受償權。
19．2．9 過渡期條款，房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）合同簽訂后到標的交割日之間有一段過渡期。過渡期條款主要規定當事人雙方在過渡期間的權利義務，如轉讓方妥善管理在建工程，不得有減損房地產項目（含在建工程）利益的任何行為，轉讓方在處理與房地產項目（含在建工程）有關的事項時應征求受讓方同意，受讓方先期進入在建工程參加管理等事項。該條款的主要目的是為了促進在建工程的交割順利進行，以及維護受讓方在過渡期間的利益。
19．2．10 若房地產項目（含在建工程）存在未按出讓合同約定的期限和條件進行建設或開發，轉讓合同應約定轉讓方負責補辦政府主管部門認可的手續。
19．2．11 項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除。
19．2．12 在建工程資料的完整性，如工程技術檔案資料（工程竣工報告、施工管理工作報告、質量自評報告；工程量清單、工程結算書、工程聯系單、標外工程量簽證單；竣工圖、竣工圖說明書；單元、分部、單位工程劃分明細表，單位工程質量評定表，分部工程質量評定表，各分部的單元工程質量評定表；水泥質保單及試驗報告，砂、石料試驗報告，砼、砂漿試驗報告，砼、砂漿質量強度匯總分析表，砼、砂漿試驗質量評定表，鋼筋質保單及試驗報告，砼配送單；隱蔽工程驗收單，中間階段產品驗收單；施工日志，砼施工日志；個案工程形成的其他工程資料），專業工程的相關資料（消防、暖通、煤氣、電力等方面的審批、報驗資料）。
19．2．13 受讓方承擔的債權債務范圍，在轉讓方和受讓方之間應當是清晰明確的，對于轉讓之前的任何合同義務與債務，無論是繼續履行還是終止，雙方未約定由受讓方承接的，概由轉讓方承擔。
19．2．14 受讓方承擔債務的形式，雙方既可以約定由受讓方承擔原由轉讓方在相關合同中承擔的權利義務，也可以約定與第三方協商將相關合同終止，由受讓方承擔合同終止后本應由轉讓方承擔的債權債務。
19．2．15 合同生效條件，在一般情況下，約定房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）合同和其他合同附件簽署后同時生效；也可約定房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）合同項下變更事項的備案登記、審批完成后生效。
第二節 項目公司股權轉讓
第20條 概念界定
項目公司股權轉讓，是指房地產企業的股東將其持有的目標公司的股權轉讓給他人，從而由受讓方間接取得房地產項目的全部權益。以實現房地產項目轉讓為目的的公司股權轉讓不同于一般的公司股權轉讓；其收購股權具有目的的單一性，僅僅為了獲得國有建設用地及房地產項目。
第21條 律師盡職調查
律師盡職調查也稱審慎調查（Due Diligence），通常是指，在收購過程中買方對目標公司的資產、負債、經營、財務狀況、法律關系以及目標公司所面臨的機會和潛在的風險等進行的一系列調查。律師一般接受委托為買方即受讓方對房地產項目公司作法律盡職調查。目的是使受讓方獲得所要受讓項目公司的全部情況，以便受讓方決定是否收購，或在何種條件下收購。且盡職調查是持續的，貫穿于整個收購過程中的，包括協商、談判、過渡、交接等過程中。因此也是目標公司股權轉讓受讓方常常委托律師進行的一項重要工作。
第22條 盡職調查的范圍和內容
22．1 基本調查范圍
22．1．1 項目公司的主體資格是盡職調查的首要內容。即調查項目公司設立的程序、條件、方式等是否符合當時法律、法規和規范性文件的規定，股東身份及資格是否合法有效，股東是否已足額出資，資產是否已交接并辦理變更登記等。
22．1．2 查驗項目公司是否有效存續，其經營范圍和經營方式是否合法合規，項目公司是否正常年檢。項目公司的章程對公司經營期限的約定，是否存在提前終止的情形，章程對股權轉讓有無限制或反收購條款，該等約定是否構成收購障礙或需要增加收購成本。
22．1．3 項目公司的主要財產和財產權利也是盡職調查的重要內容。對于項目公司財產的調查主要體現為以下幾個方面：項目公司擁有生產經營設備、土地房屋等固定資產、商標、專利等無形資產情況；上述財產是否存在產權糾紛或潛在糾紛；項目公司以何種方式取得上述財產的所有權或使用權，是否已取得完備的權屬證書，若未取得，取得該等權屬證書是否存在法律障礙；項目公司對其主要財產的所有權或使用權的行使有無限制，是否存在擔保或其他權利受到限制的情況；項目公司有無租賃房屋、國有建設用地等情況以及租賃的合法有效性等。
22．1．4 項目公司的重大債權債務通常是客戶特別關注的內容，也常常是陷阱所在。律師應核查項目公司金額較大的應收、應付款和其他應收、應付款情況，是否真實有效存在，是否由法律或合同依據；項目公司將要履行、正在履行以及雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的重大合同的合法性、有效性。項目公司需要提供對外擔保情況，是否有代為清償的風險以及代為清償后的追償風險；同時還必須了解項目公司是否有因環境保護、知識產權、產品質量、勞動安全、人身權等原因產生的侵權之債。其中，對于擔保的風險、應收款的訴訟時效以及實現的可能性予以特別關注。
22．1．5 項目公司的訴訟、仲裁或行政處罰也是應當予以重視的內容。律師應當核查項目公司是否存在尚未了結的或可預見的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件；同時應當關注項目公司轉讓方或項目公司的其他股東是否存在尚未了結的或可預見的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件，因為如果股東存在此類情況，其又不具備被執行能力，可能會對項目公司股權結構產生影響；與此相關聯，尚需了解項目公司股東所持項目公司股份有無質押；此外，還應當調查項目公司董事、高管人員是否存在尚未了結的或可預見的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件，因為如存在此類情況，可能會對項目公司的正常經營產生負面影響。
22．1．6 項目公司的稅務、消防、技術等方面也應引起適當關注，必要時作為盡職調查的內容之一。由于地方政府存在名目繁多的稅收優惠、財政補貼，如果項目公司享受優惠政策、財政補貼等政策，該政策是否合法、合規應當關注，以免今后被追繳。同時關注項目公司是否涉及消防、質量和技術監督等方面的違法違規情況。
22．1．7 項目公司高管人員的聘用合同、普通員工勞動合同、社會保險的繳納也必須關注，雖然通過收購股權方式，不涉及勞動合同的變更，但也經常會有意想不到的麻煩，有必要了解具體情況，在協議中針對不同人員作出妥善安排。
22．2 律師對項目公司的調查事項：
22．2．1 項目公司的開發資質。律師應核查項目公司是否具備開發資質，具備幾級開發資質，結合項目情況，確認項目公司是否具有與項目相適應的開發資格和能力。
22．2．2 項目公司是否合法取得國有建設用地。這是房地產項目公司必查內容，這也是客戶受讓項目的關鍵所在。關于土地情況需要核查的是，項目公司是否取得國有建設用地；簽約的主體是否真實有效；其取得土地的方式是協議、招標、拍賣出讓還是轉讓，國有建設用地主體是否已通過多次轉讓，土地用途有無變更；是否存在土地開發限制條件；是否已取得土地權屬證書，或是否存在取得的法律障礙；土地費用包括契稅等是否已支付完畢，土地是否已抵押，如有，相關的抵押合同對權利的限制等。
22．2．3 項目開發情況亦是房地產項目公司必不可少的調查內容。除了需了解項目基本概況，包括項目性質、容積率等規劃指標外，特別需要關注的是項目是否根據進展取得了相應的政府批文，如建設規劃許可、工程規劃許可、建筑施工許可、銷售許可。由于受讓方的目的是取得項目公司名下的國有建設用地及開發權，因此項目的合法性至關重要，除了核查項目應有的政府批文外，還需特別審查實際開發情況與政府批文是否存在不符的情況，與規劃設計相對照是否存在變更情況，該等變更是否需要再次報批，同時還需審查是否進行了在建工程抵押。律師需要特別關注的是項目公司是否存在違規操作的問題，已進行的開發建設是否存在重大安全或質量隱患，特別要說明的是，關于工程施工質量等問題可能非律師專業知識所能及，但律師一定要提醒客戶專門核查。
22．2．4 項目公司簽訂的關于項目開發的重大合同亦需關注，如規劃設計合同、設備采購合同、建筑施工合同，該等合同的簽訂是否履行必要的程序，如招標程序，合同內容是否全面、詳盡；是否可能存在潛在糾紛；是否有權利義務約定不明情況等。
22．2．5 對于有的項目已進行預售的，律師需審查銷售合同中是否存在無法履行的承諾以及相應的違約責任，該等責任可能造成多大損失等。
22．3 盡職調查的風險和防范。建議律師事務所和律師從以下幾方面加強風險防范：
22．3．1 盡職調查應通過律師團隊共同完成，事先制訂全面調查方案，明確每個成員的工作和責任，負責律師應把握工作重點和難點，調查中應集思廣益，建立合理有效的溝通協調機制，從而保證調查的有效性和針對性，滿足客戶需求。
22．3．2 律師接受委托開展盡職調查，應向客戶聲明給予客戶的是事實陳述和法律建議，商業決策權力和風險應由客戶自行承擔。
22．3．3 對于未了解的情況，不確定的事實應出具有條件的和保留的意見，并盡可能全面詳細披露調查所得并聲明未關注到的事項。
22．3．4 要善于溝通，包括與被調查對象的溝通和與客戶的溝通，爭取理解和支持，同時務必做好工作記錄。這是證明律師勤勉盡責的依據。
22．3．5 事務所要建立風險控制和質量控制程序，通過內部審核程序，把好質量關。
第23條 項目公司股權轉讓合同
23．1 重要內容。股權轉讓合同的重要條款有：
（1）轉讓標的；
（2）股權轉讓價款及支付時間和方式；
（3）公司股權的交割時間及方式；
（4）股權轉讓過渡期間的權利行使及責任；
（5）股權轉讓方的單方承諾、合同的變更與解除；
（6）違約責任；
（7）爭議解決方式。
需要特別重視的條款是：公司信息的披露義務及披露不實的違約責任；股權轉讓方對違約責任的擔保方式；公司印章的移交以及移交前后的界限劃分；股權轉讓生效前后債務的承擔；合同的生效及公司股權轉讓的生效；工商變更登記手續的辦理主體及時間。
23．2 項目公司股權轉讓區別于一般公司股權轉讓的特別條款
23．2．1 鑒于條款。該條款主要表述目標公司的情況；股權轉讓方的主體資格、持有目標公司的股權和轉讓該股權的意愿；股權受讓方的主體資格、受讓該股權的意愿；目標房地產項目的情況，包括：項目概況，如坐落地點、項目性質、四至、占地面積、有關規劃指標等，土地現狀，如項目轉讓時國有建設用地性質、取得方式及使用期限，項目現狀，如項目報批現狀包括規劃參數并列明取得的批文，項目動拆遷、開發現狀（如停建、緩建），項目涉及的土地或工程的權利限制情況等。以便為下一步合同內容的闡述奠定一個事實基礎。
23．2．2 聲明與保證條款。該條款目的是為了防范風險、救濟違約和處理法律糾紛。該條款主要表述和保證當事人雙方主體適格、誠信履約移交意思表示真實。尤其是有關價格的條款，股權轉讓的價格與轉讓方出資額、目標公司的凈資產、房地產項目的開發有重大關系。轉讓股權的價格包括轉讓股權所包含的各種股東權利和義務，但不包括出讓方隱瞞的債務或者應當披露的事實。這是判斷當事人是否誠信履行披露義務的基礎。應當要求轉讓方就轉讓方的財務和資產狀況的真實性、是否設定擔保或存在司法凍結、是否存在法律上的訴訟、仲裁或行政處罰作出承諾和保證。并就違反承諾和保證所應承擔的法律責任作出約定。
23．2．3 過渡期條款。股權轉讓合同簽訂后，從簽訂之日到股權交割日之間有一段過渡期。過渡期條款主要規定當事人雙方在過渡期間的權利義務，如轉讓方妥善經營和管理目標公司，不得有減損目標公司資產或其他利益的行為，轉讓方簽訂新的重大合同或有重大投資應征求受讓方同意，受讓方先期進入目標公司參加公司經營管理等事項。該條款的主要目的是為了促進股權交付工作的順利進行，以及維護受讓方在過渡期間的利益。
第24條 律師應對合同簽訂設定風險防范措施
24．1 公司股權轉讓的主要風險是轉讓無效。導致股權轉讓無效的因素有很多，如：轉讓主體（出讓方和受讓方）、法律程序、登記手續的合法性和有效性。又如：股權轉讓不符合章程的特別規定、股權轉讓后沒有及時到工商企業登記機關辦理變更登記、中外合資企業股權轉讓沒有經過外經委（商務部門）審批、國有股權出讓沒有經國有資產管理部門審批辦理產權界定及登記步并根據產權交易中心出具的產權交割單辦理股權和工商變更登記手續等情形，均會造成股權轉讓無效。轉讓無效的直接后果就是受讓方不能實現收購房地產項目的目的。轉讓無效的風險應通過專業律師的審慎行事來避免。
24．2 公司股權轉讓方式中，律師應提醒股權受讓方其面臨的另一重大風險就是對轉讓方原有的、不可知的債務的承擔以及承擔之后向轉讓方追償而不得的風險。為控制這一風險，可要求轉讓方對項目公司情況進行披露并承擔披露不實的違約責任，在股權轉讓合同中設定轉讓方聲明和保證條款。保證的內容應主要包括已提供的文件與資料均真實且無遺漏；除已披露的債權債務外不存在其他債權債務；項目公司未設定披露外的保證、抵押、質押等擔保；公司的財產完整無瑕疵等。同時，應當對上述保證陳述約定相應的違約責任以及合同解除權，并由轉讓方提供相應的擔保。
24．3 為保障受讓方資金支付的安全，在付款安排上，宜拉長付款過程，轉讓方完成一定義務后受讓方支付一定款項，要注意雙方義務的對接。律師可建議受讓方在辦完股權變更手續后預留部分尾款，以抵扣可能的支出。
第五章 律師辦理建設用地使用權抵押業務的操作指引
第一節 對擬設定抵押的建設用地使用權的調查與審核
第25條 律師應對擬設定抵押的建設用地使用權進行前期土地權屬調查
律師為客戶辦理建設用地使用權抵押手續提供法律服務，應當首先告知抵押（權）人，在設定建設用地使用權抵押前應當進行調查，確定該建設用地使用權是否具備抵押的法定條件。調查內容包括：
25．1 抵押人是否已經領取建設用地使用權證。
25．2 建設用地使用權證的內容與土地登記機關的存檔文件記載的內容是否一致。
25．3 抵押人是否是建設用地使用權證上載明的建設用地使用權人。
25．4 擬抵押的建設用地使用權的取得方式。
25．5 抵押以出讓、轉讓方式取得的建設用地使用權，是否已經支付全部土地出讓金。
25．6 以通過出讓、轉讓方式取得的建設用地使用權設定抵押的，不得違背該建設用地使用權出讓合同的規定；抵押期限不得超過出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。
25．7 抵押以劃撥方式取得的建設用地使用權，土地行政管理部門依法辦理了抵押登記手續，即視同已經獲得具有審批權限的土地行政管理部門的批準，不必再另行辦理建設用地使用權抵押的審批手續。
25．8 擬抵押的建設用地使用權是否存在地上建筑物、其他附著物，以及地上建筑物、其他附著物產權登記情況。
25．9 擬抵押的建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物是否已經出租。如已出租，抵押人應當書面告知承租人；擬抵押的建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物有無已經設置抵押，如有，須先征得原抵押權人的同意，并應將已設定抵押權狀況告知新的抵押權人。
25．10 擬抵押的建設用地使用權是否為多個主體共有。
25．11 凡需在簽訂建設用地使用權抵押合同前征得他人同意的，該同意的意思表示應為書面形式。
25．12 審查擬抵押的建設用地使用權有無以下禁止抵押的情形：
（1）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物權利的；
（2）已被國家有關機關依法收回建設用地使用權的；
（3）權屬有爭議的；
（4）未依法登記領取權屬證書的；
（5）以劃撥方式取得的建設用地使用權，未按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批；
（6）法律、行政法規規定禁止抵押的其他情形。
25．13 審查擬抵押的以劃撥方式取得的建設用地使用權是否符合《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第45條規定的條件。
第26條 律師應提示委托人對擬抵押建設用地使用權進行地價評估
26．1 律師應告知抵押權人建設用地使用權抵押應當進行地價評估，以該評估價格作為抵押合同的簽訂依據。
26．1．1 以出讓方式取得的建設用地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估并經抵押權人認可后，簽定抵押合同。
26．1．2 以劃撥方式取得的建設用地使用權，由抵押權人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金額數額后簽定抵押合同。
26．2 擬擔保的債權不能超出擬抵押的建設用地使用權的價值。建設用地使用權抵押設立時，擬擔保的債權不得超過建設用地使用權的價值。抵押后，如該建設用地使用權價值提高，該建設用地使用權的價值大于所擔保債權的余額部分可以再次抵押，否則，超出其余額部分不具有優先受償的效力。
第27條 律師應提示委托人的注意要點
27．1 律師在代理委托人時，應進行如下特別調查
27．1．1 擬抵押的建設用地使用權屬于有限責任公司、股份有限公司的，律師應當審查公司董事會、股東會審議同意出資的書面文件。
27．1．2 擬抵押的建設用地使用權屬于國有資產的，律師應當審查政府主管部門的批準文件。
27．2 律師要合理提示抵押人關注擬抵押的建設用地使用權的土地用途及土地規劃條件。以建設用地使用權設定抵押的，在抵押合同有效期間，抵押人必須繼續履行建設用地使用權出讓合同規定的各項義務。
第二節 建設用地使用權抵押合同
第28條 律師應提示委托人建設用地使用權抵押合同應具備的主要內容
28．1 抵押當事人的姓名或者名稱、住所、聯系方式；
28．2 建設用地使用權的坐落地點、面積、四至范圍；
28．3 土地使用證編號、建設用地使用權出讓合同編號；
28．4 擔保范圍，如被擔保債務的本金、利息、罰金、違約金及有關稅費；
28．5 抵押當事人雙方的權利義務；
28．6 合同履行過程中發生不可抗力的處理；
28．7 抵押登記事項辦理；
28．8 違約責任；
28．9 爭議的解決方式；
28．10 抵押當事人約定的其他事項。
第29條 律師應提示委托人在抵押合同履行過程中應注意的事項
29．1 抵押合同應對被擔保的主債權種類、抵押財產約定明確。
29．2 抵押合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，建設用地使用權轉移為債權人所有。
29．3 在抵押期間，抵押人的行為使抵押建設用地使用權價值減少的，抵押權人可以要求抵押人停止其行為，或者提供與減少的價值相當的擔保。
29．4 抵押權終止期限不得超過建設用地使用權出讓終止期限。
29．5 抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的建設用地使用權的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。
29．6 轉讓抵押建設用地使用權的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保。
29．7 抵押人轉讓抵押建設用地使用權所得的價款，應向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。
第三節 建設用地使用權抵押登記
第30條 律師應特別提示抵押（權）人建設用地使用權抵押應辦理登記
建設用地使用權抵押未經土地管理部門抵押登記，不能發生抵押權成立并生效的法律效果。異地抵押的，必須到土地所在地的原建設用地使用權登記機關辦理抵押登記。抵押人有積極配合辦理抵押登記的義務。
第31條 律師代辦建設用地使用權抵押登記時需注意的要點
31．1 取得并向土地登記機構出具當事人的授權委托書，并按有關規定辦理授權委托書的公證手續。
31．2 律師要認真審核上述材料是否齊全、真實，并在建設用地使用權抵押合同簽署后15日內及時辦理，律師對原件要妥善保管，辦理完畢要及時歸還當事人，以免因丟失承擔責任。
第四節 建設用地使用權抵押權的實現
第32條 律師應告知委托人抵押權實現的條件
有下列情況之一的，抵押權人有權處分抵押的部分或全部建設用地使用權，直至償還全部債務：
（1）抵押人未按合同規定履行債務，又未能與抵押權人達成延遲履行協議的；
（2）抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的繼承人、受遺贈人、代管人拒不履行債務或無繼承人、受遺贈人代其履行債務的