第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)物業(yè)專項維修資金管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的統(tǒng)一監(jiān)督管理工作，其所屬的市物業(yè)專項維修資金監(jiān)管辦公室(以下統(tǒng)稱管理機(jī)構(gòu))負(fù)責(zé)商品住宅、非住宅物業(yè)專項維修資金的具體管理工作;市住房保障管理辦公室(以下統(tǒng)稱管理機(jī)構(gòu))負(fù)責(zé)公有住房物業(yè)專項維修資金的具體管理工作。

財政、審計、監(jiān)察等相關(guān)部門按照各自職責(zé)分工，共同做好物業(yè)專項維修資金的相關(guān)工作。

區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處(片區(qū)管委會)、社區(qū)居民委員會按照規(guī)定的職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的相關(guān)工作。

第四條 物業(yè)專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第二章 交存

第五條 各類物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

第六條 物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)由業(yè)主按照其所擁有物業(yè)的建筑面積交存。首期物業(yè)專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為：

(一)商品住宅、非住宅物業(yè)，配置電梯的，按照本市房屋建筑安裝工程每平方米造價的8%交存;未配置電梯的，按照本市房屋建筑安裝工程每平方米造價的7%交存;

(二)公有住房按照每平方米建筑面積為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%交存;售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取物業(yè)專項維修資金。

第七條 業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的物業(yè)專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，交納物業(yè)專項維修資金。

預(yù)售商品房屋的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的物業(yè)專項維修資金存入公有住房物業(yè)專項維修資金專戶。

第九條 物業(yè)專項維修資金實行業(yè)主自主管理或者由管理機(jī)構(gòu)代為管理的方式。

成立業(yè)主大會前或者業(yè)主大會成立后決定不實行自主管理的，其物業(yè)專項維修資金由管理機(jī)構(gòu)代為管理。

第十條 管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)委托本市一家商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行，并開立物業(yè)專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

開立公有住房物業(yè)專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬;其中，業(yè)主交存的物業(yè)專項維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶帳。

第十一條 業(yè)主決定自主管理物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)在區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處(片區(qū)管委會)的指導(dǎo)下召開業(yè)主大會，業(yè)主大會履行下列程序后可以授權(quán)業(yè)主委員會對物業(yè)專項維修資金實行自主管理：

(一)業(yè)主大會對物業(yè)專項維修資金實行自主管理的決議、管理制度以及確定物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行等相關(guān)決議事項進(jìn)行表決;

(二)決議事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意;

(三)業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決議事項及業(yè)主大會會議召開的情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，公示期不得少于15日。

第十二條 業(yè)主大會決定自主管理物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序申請移交物業(yè)專項維修資金：

(一)業(yè)主委員會持業(yè)主大會決議，在物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行開立唯一專戶，專戶管理銀行不得擅自變更，確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會決定后書面告知管理機(jī)構(gòu);

(二)業(yè)主委員會持物業(yè)專項維修資金移交申請、業(yè)主大會決議等相關(guān)資料到管理機(jī)構(gòu)辦理物業(yè)專項維修資金移交手續(xù);

(三)管理機(jī)構(gòu)自收到申請資料之日起30日內(nèi)通知物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的物業(yè)專項維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等資料移交業(yè)主委員會。

第十三條 業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。

由管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，具體續(xù)交辦法由市房產(chǎn)行政主管部門會同市財政部門制定。

由業(yè)主大會自主管理物業(yè)專項維修資金的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。

第十四條 未在規(guī)定時間續(xù)交物業(yè)專項維修資金的業(yè)主，管理機(jī)構(gòu)不予辦理物業(yè)專項維修資金過戶、變更、開具余額有效證明等相關(guān)業(yè)務(wù)。

第三章 使用

第十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造所需費用按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/span>

(一)單個或多個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的費用，由單個或多個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)?

(二)單幢或多幢房屋業(yè)主共有的費用，由單幢或多幢房屋相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)?

(三)一個單元或單元一側(cè)業(yè)主共有的費用，由該單元或單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)?

(四)一個或多個樓層業(yè)主共有的費用，由該樓層或多個樓層房屋業(yè)主按照各自擁有物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)?

(五)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共有的費用，按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè);其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用應(yīng)當(dāng)由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存物業(yè)專項維修資金的比例分?jǐn)?

(六)未售出物業(yè)共有的費用，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>

已售公有住房維修資金的費用支出由售房單位和個人按照現(xiàn)存物業(yè)專項維修資金賬戶余額比例分?jǐn)?/span>;未建立物業(yè)專項維修資金賬戶或賬戶余額不足的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照各自擁有物業(yè)的建筑面積比例分?jǐn)傁嚓P(guān)費用。

第十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造的，業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);無物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)書面告知所在社區(qū)居民委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)自收到告知書之日起3日內(nèi)啟動物業(yè)專項維修資金列支申請程序。

第十七條 由管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，按照下列程序使用物業(yè)專項維修資金：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用申請;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由所在社區(qū)居民委員會提出使用申請;

(二)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場勘察，制作現(xiàn)場勘查報告;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會根據(jù)維修和更新、改造項目擬定使用方案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示使用方案，公示期不得少于7日;

(四)使用方案經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會組織實施使用方案;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會持有關(guān)材料，向管理機(jī)構(gòu)申請列支，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)專項維修資金使用的相關(guān)情況;

(七)管理機(jī)構(gòu)審核同意后，向物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知，專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十八條 由業(yè)主大會自主管理物業(yè)專項維修資金的，按照下列程序使用物業(yè)專項維修資金：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案經(jīng)物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施使用方案組織實施使用方案，持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支物業(yè)專項維修資金;動用公有住房物業(yè)專項維修資金的，向管理機(jī)構(gòu)申請列支;

(三)業(yè)主委員會審核通過使用方案，書面告知管理機(jī)構(gòu);動用公有住房物業(yè)專項維修資金的，經(jīng)管理機(jī)構(gòu)審核同意;

(四)業(yè)主委員會、管理機(jī)構(gòu)向物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金的通知，專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十九條 有下列情形之一需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，維修費用可以直接從相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項維修資金中列支：

(一)屋面防水損壞造成房屋滲漏嚴(yán)重的;

(二)電梯出現(xiàn)故障危及人身安全的;

(三)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的;

(四)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙的;

(五)排水管道嚴(yán)重堵塞或者斷裂的;

(六)其它危及房屋使用安全、影響業(yè)主正常生活的緊急情況。

第二十條 需要立即對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照下列規(guī)定列支物業(yè)專項維修資金：

(一)由管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，按照本辦法第十七條第(一)項、第(二)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項的規(guī)定辦理。

(二)由業(yè)主大會自主管理物業(yè)專項維修資金的，按照本辦法第十八條第(二)項、第(三)項、第(四)項的規(guī)定辦理。

第二十一條 物業(yè)專項維修資金使用過程中發(fā)生工程招標(biāo)、工程質(zhì)量監(jiān)理、工程造價審核的，相關(guān)費用可從物業(yè)專項維修資金中列支。

第二十二條 下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：

(一)依法應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位或施工單位承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;

(二)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的業(yè)主分戶計量裝置及入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新費用;

(三)因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的修復(fù)費用;

(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共有部分、共有設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費用;

(五)外檐、屋面等部位單獨為業(yè)主使用，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自行承擔(dān)的維修費用。

第二十三條 下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項維修資金滾存使用：

(一)物業(yè)專項維修資金規(guī)定的存儲利息;

(二)利用物業(yè)專項維修資金購買國債的增值收益;

(三)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外;

(四)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值;

(五)業(yè)主大會或業(yè)主自愿籌集交存的款項;

(六)其他按規(guī)定轉(zhuǎn)入的資金。

第四章 監(jiān)督管理

第二十四條 市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同市財政等部門定期對物業(yè)專項維修資金交存和使用情況進(jìn)行檢查，規(guī)范和完善物業(yè)專項維修資金的使用和管理。

第二十五條 管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期與專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金賬目，并向業(yè)主公布下列情況：

(一)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;

(二)發(fā)生列支的項目、費用和分?jǐn)偳闆r;

(三)業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額;

(四)其他有關(guān)物業(yè)專項維修資金使用和管理情況。

第二十六條 業(yè)主對管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會根據(jù)本辦法第二十五條規(guī)定公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核申請之日起7日內(nèi)予以答復(fù)。

第二十七條 在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，物業(yè)專項維修資金可以按照國家有關(guān)規(guī)定用于購買國債。

不得利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于抵押、質(zhì)押等擔(dān)保行為。

第二十八條 物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立信息化管理系統(tǒng)和維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金的使用、增值收益和賬面余額的查詢。

當(dāng)年交存或者使用的業(yè)主分戶帳按照同期銀行活期存款利率計息;其余未發(fā)生變動的業(yè)主分戶帳按照同期銀行定期存款利率計息。

第二十九條 由管理機(jī)構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門、監(jiān)察部門的監(jiān)督。

由業(yè)主大會自主管理物業(yè)專項維修資金的，管理機(jī)構(gòu)、區(qū)(縣)房產(chǎn)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處(片區(qū)管委會)應(yīng)當(dāng)對管理和使用情況加強(qiáng)指導(dǎo)、監(jiān)督。

第五章 法律責(zé)任

第三十條 違反本辦法規(guī)定，相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)自收到業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主書面告知書之日起3日內(nèi)，未啟動物業(yè)專項維修資金列支申請程序的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以5000元以上10000元以下罰款。

社區(qū)居民委員會自收到業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主書面告知書之日起3日內(nèi)，未啟動物業(yè)專項維修資金列支申請程序的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處(片區(qū)管委會)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對主要負(fù)責(zé)人和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。

第三十二條 由業(yè)主大會自主管理物業(yè)專項維修資金，業(yè)主委員會及其成員違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;造成經(jīng)濟(jì)損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)未按本辦法規(guī)定設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶或者未分列每戶業(yè)主的分戶賬的;

(二)利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

第三十三條 挪用物業(yè)專項維修資金的，依法由市房產(chǎn)行政主管部門追回挪用的物業(yè)專項維修資金，給予警告，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

管理機(jī)構(gòu)挪用物業(yè)專項維修資金的，除按第一款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)當(dāng)對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用物業(yè)專項維修資金情節(jié)嚴(yán)重的，除按第一款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)當(dāng)依法吊銷其資質(zhì)證書。

第三十四條 市房產(chǎn)行政主管部門、管理機(jī)構(gòu)、其他有關(guān)部門及其工作人員在物業(yè)專項維修資金管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章 附則

第三十五條 本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。

本辦法所稱物業(yè)共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、門廳、樓梯間、電梯井、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)供排水和供氣管道、水箱、加壓泵、電梯、天線、照明和消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第三十六條 本辦法實施前，開發(fā)建設(shè)單位已取得《商品房預(yù)售許可證》的，其首期物業(yè)專項維修資金仍按照原標(biāo)準(zhǔn)交存。

第三十七條 本辦法自2015年12月31日起施行。

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