南京市人民政府關于引導農村土地承包經營權有序流轉的意見
（寧政發[2013]103號）
各區人民政府、市府各委辦局、市各直屬單位：
根據《中共中央國務院關于加快發展現代農業進一步增強農村發展活力的若干意見》（中發〔2013〕1號）、《省委省政府關于推進體制機制改革創新進一步增強農業農村發展活力的意見》（蘇發〔2013〕1號）精神，為進一步鼓勵、引導和規范我市農村土地承包經營權流轉，推進農業適度規模經營，加快現代農業發展步伐，現就引導我市農村土地承包經營權有序流轉提出如下意見：
一、總體要求
深入貫徹落實黨的十八大精神，以農村土地承包法律法規為依據，以維護和發展農民土地承包權益為核心，堅持農村土地承包關系穩定并長久不變的宗旨，建立“政府引導、市場調節、農民自愿、依法有償”的流轉機制，規范農村土地承包經營權流轉市場，加強農村土地承包經營權流轉管理服務，依據農業產業規劃引導農村土地承包經營權有序流轉，不斷創新農業生產經營體制，合理配置農村土地資源，促進現代農業發展和農民增收。
（一）堅持依法自愿、有償有序。在穩定農村土地承包關系的前提下，鼓勵農民采取轉包、轉讓、出租、互換、入股等形式，自愿進行農村土地承包經營權流轉。任何組織和個人不得強制或限制流轉，不得擅自壓低流轉價格或挪用農民的流轉收益，切實維護農民合法權益。
（二）堅持政府引導、市場調節。在尊重農民意愿、發揮市場配置資源作用的基礎上，制定促進農村承包土地有序流轉的政策，定期發布農村土地承包經營權流轉指導價格，及時公布流轉信息，指導農民自主選擇流轉方式，維護雙方權益。
（三）堅持科學評估、平等協商。農村土地承包經營權流轉價格原則上由流轉雙方協商確定。流轉雙方應根據土地質量、產出水平、物價變動、地理位置等因素，合理評估，協商定價，并對政策性補貼、流轉期滿后地上物權補償、土地征占應得補償的歸屬作出明確約定。
（四）堅持程序規范、合同管理。規范承包經營權流轉程序，嚴格流轉合同管理，及時調解流轉糾紛，確保流轉有序規范。流轉合同中必須明確土地的位置、面積、用途，流轉形式、時限、價格及支付方式、流轉雙方的權責關系等。
二、完善農村土地承包經營權流轉機制
（五）全面開展農村土地承包經營權確權登記。健全農村土地承包經營權登記制度，強化對各類土地承包經營權的物權保護。在總結試點工作的基礎上，全面開展農村土地承包經營權確權登記頒證工作，利用3-5年時間，全市基本完成農村土地承包經營權確權登記頒證工作，妥善解決農民承包地塊面積不準、四至不清等問題。特別是對納入“1115”規劃的地塊，要優先實施確權登記。
（六）引導農村土地承包經營權向農業規模經營主體流轉。鼓勵結合優勢特色產業、主導產業，成片集中流轉承包地，發展農業適度規模經營。鼓勵農村承包土地向專業大戶、家庭農場、農民合作社等經營主體流轉；鼓勵符合條件的社會資本和工商企業租賃農民承包地投資農業規模經營項目，興辦或聯辦農業企業；引導農民以土地承包經營權入股，聯合組建農村土地股份合作社，探索發展多形式、多途徑、多領域的農業適度規模經營模式。
（七）發揮村組集體在推動農村土地承包經營權流轉中的作用。推動村組集體加強對農村土地承包經營權流轉的組織、引導、協調和服務。鼓勵農民自愿將剩余承包期的土地承包經營權一次性流轉；鼓勵長期外出、遷入城鎮并有穩定職業和固定住所的農民自愿有償讓渡土地承包經營權；外出務工農民可將承包土地委托給村組集體或土地承包經營權流轉服務組織代為流轉；鼓勵有條件的村組集體結合農田基本建設，引導和協調農民采取互利互換方式，解決承包地塊細碎化問題。
（八）探索建立農村土地承包經營權流轉準入制度。探索建立嚴格的工商企業租賃農民承包耕地準入和監管制度，切實防止農村承包土地經營“非農化”。農村土地承包經營權流轉給集體經濟組織以外農業經營實體的，在流轉合同簽訂前，出讓方可申請村組集體和土地承包管理部門提供幫助，對受讓方的農業經營能力、資信情況、履約能力、經營內容等進行核查。
（九）加強土地承包經營權流轉風險防范。推廣使用土地承包經營權流轉示范合同，建立流轉租金預付制度；在土地流轉面積較大地區，建立土地承包經營權流轉風險保障金制度；堅持流轉土地的農業屬性，原則上不得改變基本農田的地形、地貌。特別是“1115”規劃確定的永久性糧田，必須加以嚴格保護。采取轉包、出租等方式流轉的，應報發包方備案；采取轉讓方式流轉的，應經發包方同意，受讓方與發包方重簽承包合同，并辦理農村土地承包經營權證變更登記手續；采取互換方式流轉的，雙方當事人應至村組集體辦理承包合同、經營權證書變更及備案手續。農村土地承包經營權流轉合同期限原則上以雙方協商為主，與土地承包經營權的期限相銜接，最長不得超過二輪承包的剩余期限。
三、確立農村土地承包經營權流轉指導價格
（十）實行農村土地承包經營權流轉指導價制度。根據各地經濟發展水平、土地常年收益、基礎設施配套、地理位置等不同情況，堅持因地制宜，分類指導，合理確定全市及各區農村土地承包經營權流轉指導價格，保障農民流轉土地的收益。原則上2013-2014年，對全市規模流轉農民承包土地并從事農業生產經營的耕地，流轉價格不低于600元/畝。各區據此制定區級指導價，并根據水田、旱地、養殖水面等不同土地類型或轄區內不同區域的具體實際，制定分類指導價或片區指導價。
（十一）完善農村土地承包經營權流轉由市場形成價格的機制。發揮市場調節在土地承包經營權流轉中的基礎性作用，采用協商、競標等方式，綜合考慮稻谷實物折價、農地單位收益、農用地分級估價、土地供求情況等因素，合理確定流轉價格。
（十二）建立農村土地承包經營權流轉價格遞增機制。原則上流轉期限超過3年的，應確定農村土地承包經營權流轉價格遞增幅度。各區可指導流轉雙方按綜合物價指數變動情況或約定3年遞增10%的比例，測算并確定合同期內農村土地承包經營權流轉價格遞增幅度。
四、健全農村土地承包經營權流轉服務體系
（十三）建立農村土地承包經營權流轉市場。在鎮街農村土地承包經營權流轉服務中心全覆蓋的基礎上，加強鎮街土地承包經營權流轉交易市場建設，健全村級流轉信息員隊伍，加快推進市、區、鎮街土地承包經營權流轉信息服務平臺建設，一次錄入、同步發布，實現市、區和鎮街服務終端信息共享，為流轉雙方提供有效服務。農民及相關當事人可選擇在鎮街或區進行農村土地承包經營權流轉交易。規模流轉單宗面積超過100畝以上的，應在區、鎮街農經部門指導下實施流轉，由鎮街農經站將流轉合同報區農經部門備案。鼓勵有條件的區、鎮街以農村土地承包經營權流轉交易市場為依托，探索建立農業產權交易市場，開展物權、股權、債權等交易。
（十四）完善農村土地承包經營權流轉交易服務功能。農村土地承包管理部門要以農村土地承包經營權流轉交易服務平臺為依托，及時提供流轉信息發布、流轉面積核實、價格評估測算、權屬變更以及關系協調等服務，指導流轉雙方協商約定流轉價格、流轉年限、流轉費支付方式、合同解除、經營風險防范和違約責任等，并依法落實流轉合同備案、審查登記等制度，規范土地承包經營權檔案管理，定期檢查流轉合同履行情況。
（十五）加強土地承包經營糾紛調解工作。落實《農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》，健全村協商、鎮街調解、區仲裁、司法保障的農村土地承包經營權糾紛調處體系。按照協商為先、調解為主、仲裁為輔的原則，積極化解農村土地承包矛盾，維護好農民土地承包合法權益，促進社會和諧穩定。各區在完善仲裁委員會組織制度和運行機制的基礎上，加強仲裁庭建設，依法對農村土地承包經營糾紛案件進行調查、審理、仲裁；鎮街成立調解機構、村設立調解員，負責本區域范圍內土地承包經營權流轉中權屬爭議、合同爭議等糾紛的協商、調解。
五、保障措施
（十六）加強組織領導。農村土地承包經營權流轉及價格，關系到農業改革發展大局和廣大農民群眾的切身利益。各區政府要高度重視，切實加強組織領導，制定并落實好農村土地承包經營權流轉的政策措施；鎮街是土地承包經營權流轉的責任主體，要健全農村土地承包經營權流轉服務機構，加強對流轉情況的調查研究，積極履行好信息發布、合同指導、流轉協調、糾紛調處等職責。
（十七）落實扶持政策。各級各部門要進一步加大對農村土地承包經營權流轉的扶持力度，鼓勵土地集中成片流轉，加快土地整理、高標準農田建設，推進農業規模經營。要圍繞城鄉統籌發展規劃和農業“1115”規劃，結合當地農業主導產業培育，大力扶持土地股份合作，對連片流轉土地開展土地綜合整治的地區，指導組建土地股份合作社，促進農村土地承包經營權有序流轉。要落實好中央關于農村土地確權登記頒證工作經費納入地方財政預算的政策，市財政安排農村土地承包經營權確權登記頒證工作經費，以及農村土地承包經營糾紛調解仲裁工作專項經費。
（十八）依法加強監管。市農委要認真做好農村土地承包經營權流轉和規模經營的指導、協調、管理和監督等工作，依法維護好、發展好農民土地承包經營權權益；市國土局等部門要加強對流轉土地用途的監管，防止流轉的農用地改變用途；各級農經部門要認真做好農村土地承包經營權流轉前的信息核實、流入方資格核查、流轉合同登記、備案及流轉后跟蹤服務等工作。各相關部門要注重總結典型經驗，及時研究新情況、解決新問題，推動土地承包經營權流轉和價格形成機制不斷完善。
本意見自2013年5月1日起施行。
南京市人民政府
2013年4月9日