遼寧省建設廳關于深化城鎮住房制度改革
加快住宅建設擴大居民住房消費的若干意見
（遼建發[1999]117號 1999年9月6日）
為了貫徹落實《中共中央、國務院關于轉發〈國家發展計劃委員會關于當前經濟形勢和對策建議〉的通知》(中發(1999)12號)精神，有效地拉動消費和投資需求，保持國民經濟持續快速健康發展，現就推進城鎮住房制度改革，加快住宅建設，擴大居民住房消費提出如下意見：
一、加快住宅建設，擴大居民住房消費的基本思路和目標
(一) 基本思路：貫徹落實《中共中央、國務院關于轉發〈國家發展計劃委員會關于當前經濟形勢和對策建議〉的通知》精神，不失時機地推進城鎮住房制度改革，加快住房分配貨幣化進程，加大租金調整力度，調整住宅建設相關政策，減輕稅費負擔，發展房地產金融，積極開展個人住房抵押貸款業務，規范房地產一級市場，開放房地產二、三級市場，降低住房造價和售價，擴大居民住房消費，改善居民生活環境質量，拉動經濟增長。
(二) 住宅建設發展目標：1998年至2002年，全省住宅建設計劃投資854億元，竣工住宅8200萬平方米，其中經濟適用住房計劃投資548億元，竣工經濟適用住房6560萬平方米。1999年住宅建設計劃投資179億元，竣工住宅1600萬平方米，其中經濟適用房計劃投資109億元，竣工經濟適用住房1280萬平方米。2000年住宅建設計劃投資183億元，竣工住宅1700萬平方米，其中經濟適用住房計劃投資112億元，竣工經濟適用住房1360萬平方米。2001年、2002年，每年計劃投資165億元，竣工住宅1650萬平方米，其中經濟適用住房計劃投資109億元，竣工經濟適用住房1320萬平方米。
二、不失時機地推進住房制度改革
(三) 加快住房分配貨幣化進程。按照省政府《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》》(遼政發(1999)1號)要求，各市必須于10月1日前出臺住房分配貨幣化方案，停止住房無償實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。已出臺方案的市，要盡快實際操作運行。
(四) 對無房和住房面積未達標的老職工，在實行購房一次性補貼辦法時，一次性補貼未領足額的，可以在以后的工作年限內分期發放。新參加工作的職工，住房分配貨幣化無論采取按月補貼或提高住房公積金繳交率辦法，購買住房時，均不受參加工作年限的限制。企業可根據經濟效益狀況，實行多種形式的住房分配貨幣化。
(五) 積極推進公有住房出售。城鎮現有成套公房(包括單位自管房，尤其是職工工作單位與住房產權單位不一致的住房)除不宜出售的外，都應向自愿購房的現住戶出售。各市要以市政府名義向全市公布不宜出售的公有住房范圍，并對不宜出售公房的住戶做好宣傳解釋工作，有條件的可以采取調換公房辦法予以解決。產權有爭議的住房，可以由住戶先購買，并辦理房屋產權登記，售房款按規定比例留足維修基金后予以封存，待原產權關系澄清后再處理售房款。尚未實行住房分配貨幣化的單位，今明兩年內，允許購買經濟適用住房，按屆時房改成本價出售給職工。允許繼續采取購房預定金辦法出售現有公房。至2000年底仍可執行1999年的公房出售政策。現有公房出售率較低的城市，在調整公房出售成本價時，可在不低于已購公房戶負擔額的前提下，對住房地段、結構、樓層和朝向等因素作適當放寬調整。對購房折扣政策，在保證2000年末基本取消的前提下，允許作適當調整，促進居民購買現住房。
(六) 加大租金調整力度。從明年1月1日起，全省公有住房指導價平均租金要達到占家庭平均工資的8％以上，每平方米使用面積租金達到2．00～2．50元。有條件的城市，對公有住房允許按照地段、結構等情況實行差別租金。租住公房面積超過規定面積標準的部分，一律實行成本租金。通過提高租金，縮小租售比價，促進公房出售。
三、調整相關政策，降低住宅造價，加快住宅建設，滿足不同居民的住房需求
(七) 建立新的住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。高收入家庭購買市場價商品住房。中低收入家庭購買微利價經濟適用住房。對建設經濟適用住房，建設用地采取行政劃撥方式供應，對國家和省規定的行政事業性收費項目，減半征收；經濟適用住房售價實行政府指導價，本著保本微利的原則，由物價部門和經濟適用住房建設行政主管部門共同確定。最低收入家庭租住由政府或單位提供的廉租住房，租金標準暫按維修費和管理費兩項因素確定。
(八) 從規劃、設計入手，提高住宅建設整體水平。認真貫徹“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針，基礎設施建設與住宅建設同步設計、同步施工、同步交付使用。強制使用省建設廳、省工商局印制的《商品房購銷合同》，全面推行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，為居民提供使用功能齊全、配套設施完善、工程質量好的放心房。
(九) 清理整頓建設收費項目和標準，合理核定住宅成本構成。行政事業性收費只能按全國人大、國務院、省人大、省政府法律、法規和國家計委、財政部以及省財政、省物價部門確定的收費項目和標準收取費用。明令取消停止征收的項目有：商業網點費、中小學教師建房補助費、電力增容費和用電權費。大力整頓房地產拆遷收費，再建拆除原面積部分，免收城市基礎設施配套費、水增容費、煤氣增容費、電貼費。城市基礎設施配套費，要按照核定重復收費項目、降低過高的收費標準的原則，對現行收費進行整頓。城市政府應將收取的存量用地土地出讓金，重點用于城市基礎設施建設。規范人防建設收費，對住房開發建設，按規定需要配套建設人防工程的，要堅持同步配套建設，不得收費；但因地質條件等原因不能同步配套建設，而必須異地建設收費的，異地建設許可條件和收費標準要從嚴核定。學校、幼兒園等社會公益事業項目的建設費用，不能攤入住宅建設成本，而應由教育等其它經費或者通過社會投資辦學方式解決。
(十) 實行收費許可證和交費卡制度。收費單位必須持有省物價部門核發的收費許可證，明確載明每項收費的文件依據、計征基數、征收比例，收費后記入交費卡。公開舉報投訴電話，及時查處亂收費和多收費。
(十一) 住宅建設投資方向調節稅，經濟適用住房執行零稅率，其它住房今年7月1日以后，新開工的項目減半征收，明年暫停征收。
(十二) 加快消化空置商品房。消化空置商品房要以消化空置一年以上的為主，以消化商品住宅為重點，落實到每個開發企業、開發項目和貸款銀行。各市務于今年10月1日前將消化空置房計劃報省建設廳，并且每季度報告一次消化情況。要以城市為重點，研究市場需求，分析供求關系，保持住宅建設適度規模。對空置房多的城市和開發企業要嚴格控制批租土地。1998年6月30日前建成尚未售出的商品住房，在2000年12月31日前，免征銷售環節所涉及的營業稅(含教育費附加和城市維護建設稅)、契稅以及房地產交易手續費等行政、事業性收費。對降價銷售滯銷商品住宅還貸的國有或國有控股房地產開發企業，銀行可減免其逾期貸款罰息。各市可對轉化為經濟適用住房、學生公寓以及比照經濟適用住房的價格實行限價銷售的滯銷商品住宅，在土地出讓金、投資方向調節稅和配套費等方面給予照顧。
(十三) 推行拆遷貨幣化安置。房屋拆遷貨幣安置面積，原則上按拆除房屋面積計算，其價格按拆遷房屋的重置價格結合成新計算，一次支付給住房被拆遷人，由被拆遷人自行選購房屋。拆遷公有住房的貨幣化安置要與房改同步進行。
(十四) 積極啟動民間投資，吸納社會資金建設居民住房。從現在到實現住房分配貨幣化的過渡時期，在符合城市總體規劃和節約用地的前提下，鼓勵支持大專院校、科研院所、文化團體、衛生機構和國有大中型企業等企事業單位繼續有組織規范建設經濟適用住房。建成的住房必須實行有償分配，原則上只售不租(不能分割、封閉管理及周轉住房除外)，個人出資達到屆時房改成本價的，給予確定全部產權。鼓勵支持社會力量建設學生公寓，學生公寓建設享受省規定的學校教師住宅建設的優惠政策。
(十五) 向最低收入家庭提供具有社會保障性質的廉租住房。廉租住房的來源有以下幾種：騰退的并符合當地人民政府規定的廉租住房標準的原有公有住房；政府和單位出資興建或購買的廉租住房；符合廉租住房標準的滯銷商品住宅；社會捐贈的符合廉租住房標準的住房。對開發建設廉租住房，縣級以上人民政府應給予比經濟適用住房更為優惠的政策，予以扶持。廉租住房由各地房地產行政主管部門負責管理，實行申請、審批及騰退制度。
四、規范房地產一級市場，開放房地產二、三級市場
(十六) 強制推行房地產開發項目(地塊)招標投標制度。各市政府要根據城市建設總體規劃以及年度住宅建設計劃，確定房地產開發項目(地塊)，并提出項目清單，向社會公布，公開進行招投標，使有資格的房地產開發企業通過公平、公正、公開的招投標方式取得開發項目(地塊)。從2000年起，未經過公開招投標的開發項目，有關部門不得辦理開發建設手續。
(十七) 減免征收普通住宅(含以房改成本價購買的現住公房、經濟適用住房和安居工程住房)交易環節所涉及的營業稅(含教育費附加和城市維護建設稅)、契稅、土地增值稅和房地產交易手續費。個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。對個人購買并居住超過一年的普通住宅銷售時，免征營業稅。對個人購買并居住不足一年的普通住宅銷售時，營業稅按銷售價減去購入原價后差額計征。個人自建自用住房銷售時免征營業稅。對企業、行政事業單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業稅。房地產交易手續費(包括房地產轉讓、房屋租賃、房屋買賣、房地產交換、房屋典當、贈與、繼承)由3％下調到1％。個人購買新建商品住房取消交易手續費。
(十八) 各市、縣房地產二、三級市場年內都要全部開放。以房改成本價購買的現住公房和經濟適用住房(含安居工程住房)，從取得《房屋所有權證》之日起即可上市交易。凡房改以來我省行政區域內城鎮(含建制鎮、獨立工礦區，下同)職工或居民按所在市、縣房改政策購買獲得全部產權并取得《房屋所有權證》的住房，除當地政府規定不得上市的外，均可上市買賣、租賃、抵押、典當、繼承、贈與、交換。
(十九) 個人所購公有住房出售時，賣方繳納所得收益。住房面積標準內的凈收益按超額累進比例繳納，即低于或等于當時當地經濟適用住房基準價格的部分免收；高于經濟適用住房基準價不超過1000元部分，20％繳納所得收益，80％歸出售人；成交價高于經濟適用住房1000元以上部分，50％繳納所得收益，50％歸出售人。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。凈收益是指從職工個人上市出售已購公有住房取得的價款中，扣除住房面積標準的經濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的收益。買方減半交納契稅，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按成交價的1％交納。買賣雙方分別按產權轉移書據所載金額交納0．5‰的印花稅和0．5％的交易手續費。
個人將經濟適用住房出售時，全部收益歸賣方所有，買方減半交納契稅，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按成交價的1％交納。
(二十) 個人所購公有住房和經濟適用住房出售后，在一年內又購進自用普通住房，新購住房支付款金額高于售房金額的，全額退還已交納的所得收益，交納印花稅和房地產交易手續費，并以新購住房支付款與售房款的差額為基數減半交納契稅；所購住房支付金額等于或低于售房金額的，按實際支付購房款占售房款的比例退還已交納的所得收益，以新購住房支付款為基數，交納印花稅和交易手續費，減半交納契稅。
(二十一) 凡城鎮職工或居民承租的產權明晰、無房屋租賃糾紛的公有住房，經產權單位同意，市、縣房地產行政管理部門批準，其使用權允許有償轉讓、轉租。公有住房使用權有償轉讓，房屋所有權人、該戶房屋共用人(含共廳、共廚、共廁等)及人均居住面積低于當地平均住房標準的職工或居民，在同等條件下有優先受讓權。公有住房使用權有償轉讓成交后，其轉讓收入的分配比例由各市房地產行政主管部門會同財政部門確定。公有住房使用權有償轉租，住房租賃當事人在簽訂租賃合同后，應到所在地房地產行政主管部門辦理登記備案手續，繳納有關費用，領取《房屋租賃證》。
(二十二) 房屋權屬登記部門要加快房改房產權登記發證工作，為已購公有住房和經濟適用住房上市出售創造必要條件。房地產交易管理部門要實行“一站式”服務，簡化辦事程序和手續，為居民提供便捷的服務。規范發展房地產中介市場，凡從事房地產信息、咨詢、評估、代理或有償服務活動的人員、機構，必須通過培訓取得房地產行政主管部門核發的執業資格證書和資格等級證書后，方可上崗開展業務。
五、進一步加大金融對住房消費的支持，擴大住房信貸規模，提高居民購房能力
(二十三) 全面推行住房公積金制度。認真落實國務院《住房公積金管理條例》，今年內，省內所有國家機關、社會團體、企業、事業單位必須全面建立住房公積金制度。1999年住房公積金交繳率由單位和個人各5％提高到各6％左右，2000年提高到各8％左右，2002年達到各10％左右。從下半年起，除已經過批準，在建的經濟適用住房項目可繼續給予政策性住房貸款支持外，住房公積金主要用于個人住房貸款，原則上不對建房單位發放住房公積金貸款。
(二十四) 建立政策性與商業性并存的住房信貸體系，積極開展組合貸款業務，適當放寬首次付款限額，適當提高貸款最高限額，還款期可延長到20年。簡化貸款手續，縮短貸款審批時間。
(二十五) 各市、縣房地產行政主管部門要按照《遼寧省城鎮個人住房置業擔保貸款管理辦法》，盡快成立個人住房抵押貸款置業擔保有限公司，積極開展個人住房置業擔保貸款業務。借款人申請住房貸款時，可為其提供保證并承擔借款人到期不能償還貸款本息的連帶責任。
開展以將抵押人遷出抵押住房為核心的第三方保證業務。借款人以其所購、建住房向銀行申請抵押貸款時，由第三方向銀行保證，并訂立保證合同。當借款人不能按期償還貸款時，由保證人負責將抵押人從抵押物中遷出，以便銀行處分抵押物。
六、加強住房物業管理
(二十六) 加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的管理體制。新建住宅小區要一步到位，實行物業管理，舊住宅小區通過治理改造，實行物業管理。推進企事業單位后勤服務社會化。年內出臺《遼寧省城市居住區物業管理條例》。
(二十七) 建立物業管理競爭機制。對住宅小區和公共建筑物要通過招標投標選聘物業管理企業，業主委員會(業主)對違反物業管理合同的物業管理企業可以中止、變更合同，解聘物業管理企業，重新選聘新的物業管理企業。
(二十八) 加強物業管理的行業管理。房地產行政主管部門要制定物業管理行業標準。物價部門要進一步規范收費行為，合理確定收費標準。物業管理企業要加強內部管理，向住房公開服務內容及收費標準，提供質價相符的服務。
(二十九) 加強住房售后的維修管理，建立住宅共用部位共用設施設備專項維修基金。凡沒有建立住宅共用部位共用設施設備維修基金的城市，1999年10月1日前都要出臺辦法，建立維修基金。嚴格執行建設部、財政部頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，規范籌集、使用和管理。